摘要：不动产登记与人民群众的基本利益和合法权益具有密切关系，为了保障人民群众的产权合法权益，则必须保证不动产登记中各项数据的准确性。在对不动产进行测绘的过程中，经常会出现测绘面积和规划面积存在差异的问题，从而导致产权人合法权益受到损害，所以必须明确差异问题产生的具体原因，并采用科学的解决方法进行处理。因此，本文将对不动产登记中测绘与规划面积差异及解决方法进行深入地研究与分析，并提出一些合理的意见和措施，旨在进一步提高不动产登记准确性。

关键词：不动产登记;测绘面积;规划面积;差异原因;解决方法

在不动产进行登记前，不动产开发商需要为客户提供该房屋的规划面积，但是在房屋建成后，所提供的规划面积可能会出现与实际测绘面积不同的问题，如果规划面积大于测绘面积，则产权拥有者会产生一定经济损失;反之如果规划面积小于测绘面积，则会对开发商造成一定经济损失，所以必须明确二者差异产生的具体原因，以原因为切入点，对存在的误差以及差异进行控制，从而能够有效保障双方基本权益。

1不动产登记中测绘面积与规划面积关系分析

在不动产登记过程中，需要通过测绘工作获取建筑实际面积，包括建筑面积、使用面积以及其他面积等，从而获取建筑的真实面积。不动产登记主要包括建筑的测绘面积和规划面积两个环节，测绘面积主要是用于商品房预售使用，测绘面积是进行建筑不动产登记的必要工作，通过测绘能够明确建筑的实际面积与内部空间划分等情况。

1.1不动产规划面积

在商品房市场快速发展的形势下，部分建筑企业为了确保工程具有充足的资金作为保障，在建筑实际施工完成前，以及在建筑开工建设前，会通过预售的方式获取工程建设所用资金，此时因为建筑整体尚未建设完成，所以需要通过规划的方式向消费者提供不动产面积。建筑规划面积主要是依据规划核准图、国家规定要求以及对施工现场的分析等方式，获取具有一定科学性的建筑面积规划结果，规划结果会用于建筑商品房产品销售环节[1]。由此可见，建筑规划面积具有一定的科学性，虽然没有对建筑进行实地测绘，但是一般情况下不会与测绘面积差异过大，因为建筑规划面积需要综合多项因素，面积规划结果准确性能够得到一定的保障，但是也有规划面积与测绘面积差异较大的问题，如果规划面积较大，则会使消费者需要花费更多的资金用于购买商品房，消费者的合法权益会受到侵害;如果规划面积较小，会影响相关企业实际售出房屋面积的数值，从而造成一定经济损失。

1.2不动产测绘面积

不动产测绘面积是指在建筑全部完成后，由相关部门在对不动产进行审核后，对不动产开展的实际测绘工作，是不动产面积最为真实的数据。一般情况下，不动产测绘面积与规划面积不会差距过大，但是也存在一些特殊情况，例如测绘操作出现错误等，导致测绘数据结果准确性不足，就会出现测绘面积与规划面积差异过大的问题。不动产面积测绘工作会受到建筑结构、测绘技术以及测绘人员专业素质等多个方面的影响，所以必须保证不动产面积测绘工作高质量完成，做好各个环节的把控，才能够获得作为真实的不动产面积数据，从而保障房地产企业与消费者双方基本经济利益。

2不动产登记中测绘与规划面积出现差异的主要原因分析

2.1不动产登记中规划面积误差原因分析

测绘是不动产登记的重要环节，是房产登记售卖价格的基础，如果不动产规划面积结果出现误差，会导致房地产企业与消费者双方的经济利益受到侵害。根据建筑企业多年的发展经验来看，引起不动产面积规划结果出现误差的原因为规划与测绘的标准不同。规划部门所出示的工程规划许可证中显示的面积为《建筑工程建筑面积计算规范》规定，但是测绘部门在对面积进行测绘时，主要依据《房产测量规范》，两个不同政策标准之间存在差异，主要包括（1）目的不同。房产测绘是为了采集建筑的基本信息，以便于产权管理、房地产开发利用以及税款征收等，但是建筑工程建筑面积的测绘目的是确定建筑规划指标，是对工程量的计算与编制，所以二者在目的方面存在较大差异。（2）适用范围不同。不动产测量主要适用于建筑房屋预收、产权登记时的房屋面积测绘，之后依据《房产测量规范》的基本原则，制定本地具体实施细则以及技术规定，但是《建筑工程面积计算规范》适用在新建、扩建以及改建的等建筑工程中。（3）面积测算方法不同。在《建筑工程面积计算规范》中规定，单层建筑高度在2.20m及以上的，需要计算全面积，高度不足2.2m的计算1/2面积;建筑物间的架空走廊、有顶盖与维护结构的，必须将围护结构所占据的面积考虑在内;无维护结构、有维护设施的，需要以实际投影面积作为测绘基础，才能够保证测绘结果准确;主体结构在在的阳台，需要按照结构外围水平面积计算;在主体结构外的阳台，需要按照结构底板水平投影面积1/2计算。在《房产测量规定》中，单层建筑高度低于2.20m的不计算面积，超过2.20m的按照一层面积计算;如果非封闭走廊为悬挑板，则外侧主装饰柱不计算面积;如果非封闭走廊不为悬挑板，则需要将承重柱的面积考虑在内;针对封闭式的阳台面积计算，需要将外围的水平面积充分考虑在内;其他区域的面积依据该指导文件进行测绘。

2.2不动产登记中测绘面积误差原因分析

首先，测绘技术是影响不动产面积测绘结果准确性的重要因素，且测绘技术近些年来不断创新，传统的测绘技术准确性较差，利用现代信息技术开展测绘能够提高测绘数据准确性，但是一些企业出于测绘成本的考虑，依然采用传统的测绘技术，从而导致不动产测绘面积出现误差，与实际结果差异较大，影响双方经济利益。其次，测绘人员的专业能力和从业经验是影响不动产面积测绘结果的主要因素，在测绘过程中，如果测绘技术不够合理，或测绘人员没有依据相关规范进行测绘作业，就会引起不动产面积测绘误差问题出现，无法得到准确的测绘数值，虽然一些测绘操作失误程度较小，但是经过多个测绘环节和计算环节后，数据误差机会逐渐累积，从而会引起较大的差异问题出现。最后，不动产面积测绘会受到测绘条件的影响，如果测绘作业环境存在较多影响因素，在没有充分考虑到影响测绘工作环境因素的情况下，会导致测绘数据在环境因素的影响下出现误差问题[2]。

3不动产登记中测绘面积与规划面积差异的有效解决方法

根据上文的分析可以看出，在不动产登记过程中，测绘面积和规划面积都会受到多种因素的影响出现一定误差，从而导致二者差异过大，严重影响双方经济效益，不利于不动产登记工作开展，所以需要采用科学的优化措施，降低测绘面积与规划面积差异，保障双方基本权益。

3.1强化不动产设计方案分析工作

针对不动产面积规划工作，首先需要测绘人员加强对其设计方案的分析。在分析过程中，测绘人员需要根据实际情况，房屋建筑的细节进行分析和判断，针对不动产设计方案的关键要点进行分析，做好每个细节的优化处理工作，对不动产设计方案进行全面分析，根据分析结果对不动产面积作出科学准确的规划。此外，在对不动产设计方案进行分析过程中，需要仔细核验实际施工方案，确保能够将施工变更情况考虑在内，因为后续的施工变更会导致建筑实际施工情况与设计方案存在差异，如果仅仅按照建筑设计方案对其进行规划，无法保障建筑面积规划结果准确性，所以需要根据实际工程情况，考虑到后续施工变更等其他影响因素，将其在施工方案中得以体现，从而能够提高规划结果准确性。

3.2充分考虑到面积规划多项影响因素

影响不动产面积规划结果准确性的因素较多，所以在规划过程中，需要认真考虑到每一项影响因素，从而将其在不动产面积规划工作中加以体现，能够有效促进面积规划准确性提升。首先，需要考虑到设计方案与实际施工之间存在的差异性问题，如果该建筑处于建设阶段，测绘人员则需要分析当前建筑结构、占地面积等方面与设计方案之间是否存在差异问题。其次，需要考虑到测绘人员专业能力引起的测绘结果误差问题，保证不动产面积规划结果误差在规定允许范围内，并对不动产面积规划结果进行多次核验，将每一次的规划结果进行对比分析，如果发现存在差异较大的问题，则说明规划工作存在问题，进而对其优化调整[3]。

3.3强化不动产面积测绘管理

为了有效提升不动产面积测绘结果准确性，避免出现过大误差的问题，需要加强不动产面积测绘工作过程管理，确保所采用的测绘技术能够满足测绘需求，同时需要制定科学完善的不动产面积测绘流程。例如，在现场测绘工作中，测绘工作需要准确掌握该不动产建筑的基本特点、结构形式、内部空间结构等信息，并做好测绘现场优化处理工作，防止环境因素对不动产面积测绘造成一定影响，在得到现场测绘结果后，需要开展相应的核验工作，保证不动产面积测绘结果准确性。

3.4依据实际情况形成政策性文件

在不动产登记工作中，必须以当地的实际情况为此计划，结合不动产的具体情况，采用相对应的规范性文件，当地政府需要按照地方不动产登记中出现较多的问题，制定相应的文件和规范，对不动产登记进行指导，从而能够有效解决规划面积和测绘面积的差异问题。

结束语

综上所述，本文全面阐述不动产登记中测绘面积和规划面积的基本概念，并对面积误差产生原因进行分析，最后提出多项面积差异解决的方法，希望能够对我国不动产登记工作起到一定的借鉴和帮助作用，从而保障各方主体基本利益。

参考文献

[1]尹爱群. 不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策[J]. 中国房地产， 2020，（18）：4-4.

[2]蒋香燕. 房屋测绘面积与规划面积差异问题分析研究[J]. 建筑发展， 2020， 4（008）：17-18.

[3]刘金芳. 不动产统一登记中的房产测绘问题及解决对策[J]. 地矿测绘， 2019， 3（6）：11-12.