摘要：在国家开展集体建设用地使用权入市改革的背景下，农村集体建设用地要实现合理的流转，探索建立城乡统一的基准地价管理制度，开展集体建设用地基准地价制订工作，不仅是国家土地制度改革的需要，也是为政府实现城乡地价管理、显化农村集体资产、发展农村经济奠定基础。

关键词：集体建设用地;基准地价制定;评估

引言

国民经济稳定发展背景下，城乡之间的发展差距日趋缩小。现在我国正积极推进农村土地集体征收与农村集体承包建设住宅用地征收入市、宅基地使用体制制度改革联合试点工作，有的地区关于建设用地使用权方面的流转管理已经制定了体制，实现了土地资源的有效管理，站在土地资源立法方面分析，其有着里程碑式的成果与意义。然而事实上应用土地资源时，面对经济的发展也会暴露出新的问题，由此就要求有关工作者建立更丰富、有效的管理方法，以实现有效应对。

1集体建设用地基准地价的定义

1.1集体建设用地基准地价的含义

集体建设用地基准地价评估是对区域内平均价格进行估价的行为，即在符合国土空间规划前提下，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的土地，按照不同用途，分别评估确定的某一特定估价期日一定使用年期的集体建设用地使用权区域平均价格。

1.2集体建设用地基准地价的内涵

根据《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（征求意见稿）》中基准地价内涵设定的要求，参考《城镇土地估价规程》对基准地价内涵的描述，集体建设用地基准地价的价格内涵主要应包含以下几个方面：（1）基准地价估价基准日。集体建设用地土地价格估价应说明估价结果对应的具体日期，需明确估价对应的年、月、日。（2）土地用途。根据《土地利用现状分类标准》（GB/T21010-2017）标准确定，一般分为商服用地、住宅用地、工业仓储和公共管理与公共服务。（3）土地开发程度。主要指该地块“几通”（指通路、通电和通上水等）以及宗地场地平整等状况。（4）土地年期的设定。通常参照国有建设用地的法定最高出让年期设定，但对于“宅基地”及“工业用地”，其年期设定应与相关法律政策相衔接。

2集集体土地基准地价评估的技术难

2.1基准地价没有设定标准

目前，许多省份都已经出台了一些完善的有关集体建设用地基准地价评估的制度，但是和一些发达国家相比，有关集体建设用地的基准地价评估标准仍旧不够完善，缺乏相关成熟的理论经验，这在一定程度上加大了集体建设用地基准地价的评估难度。此外，虽然我国已经开始逐渐完善相关规章制度，但是由于种种原因，这些制度仍旧不能完善我国集体建设用地基准地价评价标准。就目前情况来说，如果我国的一些集体建设用地基准地价评价标准主要基准地价的评价方式作为依据，这就会产生许多的问题，并且这些地价的基准评价标准仍旧不符合我国实际评价标准。

2.2级别界限描述难以精准

由于农用地基准地价评估的相关指导性文件未对级别范围的描述进行强制性规定，在实际工作中作业单位通常不进行农用地级别界限描述，故此处所言的“级别界限描述难以精准”特指集体建设用地。根据《关于印发〈农村集体土地价格评估技术指引〉的通知》（中估协发〔2020〕16号），在进行集体建设用地基准地价评估时，除了考虑城镇建设用地和集体建设用地差异之外，还应遵循《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）的相关规定。按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）的规定，当级别界限确定时，应当保持自然地块和宗地的完整性，边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人工界线。实践中，集体建设用地与城镇国有土地相比在开发程度、地籍资料的完善程度、基础图件的要素完备程度等方面有着明显差距（如路网不健全、各类自然地物的命名缺失等），使得级别界限的文字描述变得十分困难。

2.3集体建设用地定级存在分歧

全域覆盖的集体建设用地包含两大类：一类为被划入城镇控规范围内的集体建设用地，即处于控制性详细规划范围内的城中村、未征收转用的集体建设用地，这类集体建设用地随着规划的实施，会通过征收而转变其土地所有权性质，转变为国有建设用地;一类为城镇控规范围外的集体建设用地，即处于控制性详细规划范围外的集体建设用地。这类集体建设用地土地利用分散零星、初级市场尚未形成、各功能区的空间分布零散，村规划中的产业用地土地用途转换性比较随意，定级方式选择难度大。因集体建设用地定级分为控规范围内、外两个独立的体系，控规范围内外因所处区位的不同，带来的规划发展定位、实际土地利用现状、征收政策和管理方式均不一致，导致控规范围内外的基准地价评估从内涵、方法的选择、测算的方式均不同，基准地价的修正体系也不同。

3集集体土地基准地价评估的重点难点应对措

3.1组建专业的作业队伍

估价机构作为典型的服务企业，其产品质量的高低往往取决于服务团队的综合素质。从严格把握估价技术要领、有力控制估价重点环节、有效解决估价技术难点的要求出发，集体土地基准地价评估的作业队伍至少要涵盖3类专业人员：（1）理论扎实的技术研究人员，专门用于技术领域的攻难克艰;（2）经验丰富的一线估价人员，集中完成作业方案的具体落实;（3）能力出众的商务管理人员，系统筹划项目经费的安排和工作进度的把控。当然，出色的领导团队是作业队伍构建的前提。整体而言，具有优秀领导、出色成员、严明纪律的作业团队，通常具有较强的项目控制能力和应变能力，是工作得以顺利开展、成果得到认可的基础条件。

3.2构建科学的评价体系

参考各类规程，综合选取对集体土地定级产生显著作用的因素因子。以集体建设用地基准地价评估为例，在因素选择和确定过程中，虽然集体建设用地与国有建设用地在土地质量、价格影响因素、影响规律和土地利用特征等方面具有较大的相似性，但应考虑集体建设用地与国有建设用地在土地分布特点上有着较大的差别，因此，在选择土地定级因素因子时，应当适当考虑两者的差异。在农用地基准地价评估时，必须重点考量自然要素在因素因子体系中的地位。

3.3确定评估范围

通常情况下，在确定一个集体建设商业用地时的基准评估地价和评估使用范围测算过程中，都应该是以直辖市、县政府为评价单位同时进行统一地价测算，但是如果需要按照城市规划要求确定一个集体建设商业用地，并按基准评估的具体情况划定使用范围，应该要结合实际市场需求及时进行。例如各县集体土地建设工程用地估算评估确定范围不断加大，分布分散，具有完善的内部公共基础设施配套，加上被周边大片的工农用地和未开发利的地块所阻隔，可通过各个县和乡镇的集体土地建设工程用地估算进行合理界定。如果用地估算确定范围小，集体土地建设工程用地估算分布确定范围比较分散，那么用地估算确定范围用地可以按照行政区划边界标准进行合理划分;但是如果估算范围确定用地范围较小，集体土地建设工程用地估算分布集中，可通过集体建设工程用地进行估算。

结语

总之，在集体土地基准地价确定时，必须关注地域差异、用途差异、权属差异，做好各地区、各用途、不同产权状态下集体土地基准地价的衔接。站在构建城乡统一用地市场的高度，通过测算合理确定城镇基准地价、集体建设用地基准地价、征地补偿区片价、农用地基准地价的价格差值。

参考文献

[1]陈丹怡.集体建设用地基准地价评估的问题探讨[J].住宅与房地产，2019（03）.

[2]吴晓燕.农村集体建设产权改革与基层治理转型研究[D].北京：人民出版社，2018.

[3]姜全丽.集体建设用地基准地价评估体系框架构建[J].工程建设与设计，2018（16）：248-249.