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摘要：鉴于房地产项目工程管理与开发经营的专业性特征，本文通过分析工程管理与开发经营的内涵，总结两项工作现状并提出科学、高效的工程管理与开发经营措施，以期为房地产企业提供参考，切实在工作实践中提高能力，提高房地产项目的投资回报与收益率。

关键词：房地产项目;工程管理;开发经营

引言：房地产项目管理与开发经营工作实践中涉及大量专业知识，且需与利益相关方做好沟通，对成本、质量、时间三项要素做好控制，以便及时平衡各方利益，顺利建设项目、成功经营项目。但目前工程管理与开发经营现状并不理想，为此，探究科学有效的工作措施具有重要实践意义。

1 房地产项目工程管理与开发经营概述

1.1工程管理

工程管理是贯穿房地产项目开发至运营始终的一项工作，按照内容顺序，包括规划设计管理、开发管理、施工管理以及物业管理四个方面。工程管理通过对房地产项目整个生命周期的组织、领导、决策、控制，为项目的成功经营奠定坚实基础。在落实具体工作中，主要以合同管理为核心，以组织协调、控制、检查、计划等为方法，保障与控制投资目标、质量目标、进度目标的实现，具有经济性以及技术性特征[1]。

1.2开发经营

开发经营是在完成基础设施以及房屋建设后，房地产开发企业对开发的项目进行出租、销售等行为，其以营利为目的，工作更侧重市场方向，需要结合市场形势展开房地产项目开发规划，并通过商业运营手段使企业获益，在赚回投资额基础上，获取更多的经济收益。房地产开发经营的规模决定着其具有回报利润丰厚、风险大、金额大、周转慢等特点[2]。

2 房地产项目工程管理现状及措施

2.1 工程管理现状

随着房地产项目开发规模的扩大，房地产企业的整体工程管理水平有所提升，但由于企业资质不同，能力上也存在明显差异，在落实管理工作上也存在诸多问题，如管理水平差、管理积极性不足，导致房地产项目因管理不利出现延期、变更、质量事故，仍是影响房地产行业和谐、稳定发展的不安全因素。

2.2 工程管理措施

2.2.1 做好成本管理工作

在开展房地产项目工程管理过程中，预算、成本控制是节约资金、提高资金利用率不可缺少的内容，且从投资人角度来讲，投资房地产项目的最终目的则是获取经济上的回报与收益。因此，成本管理工作应作为核心之一，做好投资资金的分配与控制，确保每笔资金均充分发挥价值。具体要求则是管理人员应根据项目规划、方案、招标合同等资料进行精准预算，对项目从规划至实施阶段所消耗的资源、支出的成本进行细致统计，必要时需要深入市场、供应商企业内部展开调查;并以预算为依据展开成本控制，认真核实会计凭证与相关记录，分析实际成本与预算支出之间的差异，明确成本超支发生的原因，及时进行控制，严禁同类情况二次出现，有效预防成本风险。

2.2.2 做好进度管理工作

房地产项目工程管理中，进度控制也是一项重要工作，其关系到项目成本、质量等，且为了提早占据市场，诸多房地产企业会在房屋建设期内进行开盘预售，交房时间延期需要向业主赔付违约金，并严重影响企业信誉。因此，为进一步提高进度管理的有效性与时效性，可采用甘特图在全面了解房地产项目进度基础上，针对实施内容作出调整，加强协调管理的针对性，减少冲突与意外，从而提高工程建设效率。在具体使用中，甘特图的绘制需由配套软件完成，如Microsoft OfficeProject、VARCHART XGantt、GanttProject等，绘制基础则是工程建设的实际情况，并要求专业技术人员进行操作;且完成绘制后，需结合甘特图对项目进度计划进行优化与调整，制定出符合项目建设实际的时间表，对每个阶段所要完成的建设任务进行明确，客观反馈工作进度。

2.2.3 做好各利益方沟通工作

工程管理团队在开展工作中要积极与各利益相关方进行沟通，了解各方的需求，从而在整个项目范围内有针对性的调整管理方法、模式，提供利益方满意的管理服务。多数房地产项目在初期项目章程以及商业文件中会提出具体的项目要求，但随着项目的推进，要求有所增加、有所调整，需求更加详细，也会涉及到需求变更问题，均需要管理团队及时与利益方展开沟通，详细了解每个阶段利益方需求产生的变化，并将项目的进度、质量、状态等信息及时反馈给利益方，以便提出更具体的要求;且涉及到需求变更时或利益相关方之间需求存在矛盾时，要做好各个利益方之间的协调工作，以便需求合理，推动预期经济效益目标顺利实现。

2.2.4 做好质量管控工作

房地产项目质量达到标准是确保其通过验收、进入市场经营环节的前提，因此，做好质量管理工作至关重要。应对项目质量产生影响的因素进行全面总结，分析质量问题出现的原因，并构建起完善的质量保证体系（如图1所示），对质量展开全方位控制。建议配合质量管理责任制，由项目负责人全权负责项目质量管理工作，结合质量保证体系，对质量控制各项工作进行分解，使各级管理人员明确职责、权限，并根据质量管理需要进行资源分配，指导管理人员采取质量保证措施，提高质量管控计划的可操作性;并深入到工程实施现场，结合项目市场定位、开发战略制定质量控制计划，监督各级管理人员按照计划实施管控计划;跟踪、检查、督促质量管控计划的具体执行情况，及时发现工作上的漏洞、缺陷、问题，做好调整;各级管理人员需要及时反馈项目质量情况，汇总编制质量报告，反馈给各利益相关方。

3 房地产项目开发经营现状及措施

3.1 开发经营现状

房地产行业目前正处于改革旋涡当中，加之市场形势变幻莫测，做好开发经营是实现房地产行业持续发展的关键。但目前开发经营过程中，理念与手段落后、专业人才匮乏等问题十分突出，严重影响开发经营效果，对整个行业的进步也存在负面影响。

3.2 开发经营措施

3.2.1 加强市场分析

房地产项目的开发经营工作始终立足市场展开，做好市场分析是做好经营部署的前提，立足高收益率、高回报率目标，应通过SWOT、PEST等方法从专业角度对市场进行深入分析。

其中SWOT立足企业内外部环境、竞争条件展开分析，便于了解企业自身的优劣势以及外部的机会、风险，并基于系统分析思想将多种因素匹配进行综合分析，所得结论通常可作为经营决策的制定依据。具体应用中分为三个步骤，率先从内外部环境中分析优势、劣势、机会、风险等因素，系统的罗列，将各个因素的产生、发展、影响系统的表达出来;其次构造SWOT矩阵，根据因素的轻重缓急以及对经营的影响程度排列，形成矩阵后可直观的了解对项目开发经营有最直接、最重大、最久远影响的因素;最后则根据对矩阵的分析制定行动计划，以发挥经营优势因素为重点，积极克服弱点因素，并充分利用机会，减少风险，制定对企业经营发展有利的决策。

PEST是针对宏观环境展开分析的方法，房地产项目的开发经营均易受政治环境、经济形势、技术水平、社会需求的影响，PEST从政治、经济、技术、社会四个方面展开分析，方便房地产企业了解政府政策、市场秩序、国民经济水平与发展速度、消费偏好、国民收入、社会可支配收入水平、生活方式、城市迁移率、人均收入、技术专利及保护、技术商品化速度、技术转移等情况，分析以上因素对房地产行业发展战略过程、经营活动产生的影响，能够为房地产企业选择正确的开发经营策略提供科学的依据。具体应用中分为两个环节，即PEST分析、PEST分析结果运用，分析通常通过头脑风暴完成，运用则需联合企业战略规划制定经营发展计划，并形成可行性研究报告。

3.2.2 升级开发经营技术

目前，房地产项目开发经营中信息化等先进技术的应用初见效果，但技术整体水平仍相对落后，需进行全面升级，如引进BMI技术，提高信息化管理水平，为开发经营提供新的模式。BMI技术是目前广泛应用于建筑学、工程学、土木工程中的新型信息化工具，其以构建工程三维模型为基础，联合数字化技术为模型建立建筑工程信息库，确保模型与工程项目实际一致，准确描述建筑构件的专业属性、几何信息、状态信息以及非构件对象的状态，从而提高信息化集成化水平，便于房地产项目各利益方进行信息交换与共享，减少资源浪费、集约成本、提高开发经营工作效率。此外，应用BIM技术与VR技术打造新型营销模式，可利用BIM模型还原建筑原始数据，再应用VR技术可使客户在短时间内看到风格不同的样板间，并且提供测距、装修风格变换等服务，加强体验感，提高营销成功率。

3.2.3 优化开发经营工作模式

房地产行业之间竞争激烈，为抢占先机，提高开发经营成功率，不断提高开发经营工作水平十分关键。在分析影响开发经营效果的相关因素中发现，由于房地产企业过于被动、市场意识盲目、经济意识狭隘，导致开发经营策略不科学、不合理，为此，可引入PDCA循环。其按照计划、执行、检查、处理的科学程序进行无休止循环，实现对开发经营全过程的质量管理，制定高质量的开发经营策略。具体应用中，计划阶段确定开发经营的方针与目标，并对项目的开发经营活动进行规划，形成系统性方案;执行阶段则根据已有信息，设计科学的执行方法、方案，为推动开发经营的每个环节进行布局，指导具体运用，确保有效落实计划内容;检查阶段则对计划执行结果进行总结，分析其中存在的问题、不足，明确执行效果，找到影响开发经营策略实施的因素;处理阶段则根据检查得到的经验、结果对下一步工作进行部署，经验加以肯定，并通过标准化指导后续工作，教训则要得到重视，而若有未能解决的问题则要在下个循环中进行处理。每个循环中都能够及时的发现问题，并保障问题得到合理的处理，有目的、有计划的执行开发经营工作。

结束语：

综上所述，房地产项目工程管理与开发经营工作对实现其经济效益有着重要意义，面对当前两项工作中存在的不足与缺陷，应引起房地产行业的高度重视，积极的优化工作策略、方法，并利用先进理论、技术手段提高能力，切实提高工程管理与开发经营的成熟度，从而使房地产企业在激烈竞争中保持绝对优势，实现长足发展。

参考文献

[1]王小玲.房地产开发经营管理现状及对策[J].住宅与房地产，2021（21）：14-15.

[2]翟蓓宇.房地产开发经营的建筑工程项目管理分析研究[J].砖瓦，2021（06）：117+119.