摘要：在商业地产项目建设过程中，客户数量较多，项目投资模式和运营管理比较复杂。商业地产项目是一个产品在房地产开发的高复杂性。建设过程和投资都需要很长的时间。商业地产项目在开发阶段受到许多因素的影响，风险更大。因此，这类项目的开发过程中，我们应该采取科学、合理的管理，合理控制项目操作的整个过程。

关键词：房地产 项目 全过程 管理

1商业房地产项目施工前准备阶段的管理

1.1项目预测与评估

在确定商业地产项目时，有必要对商业地产项目是否具有投资价值进行预测和评价。评价是基于以前的经验数据。通过市场调研，确定投资方向、投资产品和投资领域。以往的经验数据也为项目的经济数据奠定了基础。

1.2项目审批

对商业地产项目进行风管市场调研、消费群体分析、项目规划和产品分类分析，获得项目批准。在项目审批过程中，许多任务可以同时进行，比如整个规划过程。

1.3项目招标

商业地产项目的工程质量直接影响到项目质量。因此，施工单位应根据工程的特点进行严格的招投标评审。投标单位的资格预审，预审后发送招标文件施工单位，施工单位的技术、声誉和质量的综合评价，严格评估高层房地产建筑技术指标。

2商业房地产项目设计阶段管理

设计管理是商业房地产项目设计阶段工程建设的灵魂，是建设的基础。设计质量是工程建设质量的基础。要掌握工程施工质量，就必须有良好的设计质量。在设计过程中，我们应该做以下工作：

1.配合设计进行勘察，提供各种基础资料，力求使初步设计的项目、内容和概算合理。

2.初步设计发布后，组织初步设计的研究、分析和构思，总结、平衡和完善设计方案，提高方案的实用性，降低投资成本。

3.加强施工图设计审查、设计和施工交底。对于设计图纸问题，在规定时间内修改设计和审核。甲方代表拒绝从专业角度修改一些不合理的要求。合理的要求也应得到设计院的批准。通过设计规范向设计院提出要求，并以公司以往的一些经验数据（如钢筋含钢量、混凝土配合比等）作为定额设计标准，以便在施工图阶段最大限度地控制成本。通过规范管理和控制，整个项目在设计阶段处于有序状态。同时，集团公司在项目早期为整个项目的前瞻性标准定下基调。

3 商业房地产项目施工阶段管理

3.1安全管理

安全管理首先要保证安全资金的合理投入。建设单位不得导致成本问题为了控制施工成本，安全措施，不得转移或减少投资。对项目管理人员制定相应的安全奖惩措施，并根据实际效果进行相应的奖惩。根据项目的规模，相应数量的应当指派专职的安全管理人员，安全管理措施，制定预防措施，识别风险来源应当详细讨论，确定和负责任的人进行检查。重视安全检查、纠正和实施日常检查和定期联合检查中发现的问题，和奖励和惩罚施工单位根据其性能。生产必须坚持全员、全过程、全方位、全天候的动态管理，及时消除安全隐患。据统计，88%的安全事故是由不安全行为导致的。

3.2质量管理

质量管理贯穿于从勘察设计到运维的全过程，控制影响工程质量的各个环节和因素。勘察设计是工程施工质量管理的出发点。做好现阶段的质量控制工作，为整个工程建设的质量打下良好的基础。首先，回顾总体规划。重点考察设计依据、设计规模、工艺流程、项目布局、合作条件、环境保护和投资预算的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性，以满足决策的质量和水平。影响工程质量的五个因素是：人、机械、材料、方法和环境。我们可以把这五个因素做好，我们可以有效地控制工程质量。人是最关键的因素。人们的思想，专业技术水平和心理行为对工程质量有很大的影响。因此，人们的行动和应该发挥主导作用。加强政治思想教育、职业道德教育、职业和技术培训，完善岗位责任制度，改善劳资关系，激发劳动热情公正和合理的方式。根据本工程的特点，经济合理地选择机械设备，正确操作，贯彻“人机固定”的原则，对有问题的机械及时维修，不得带病作业。原材料、半成品和设备是项目实体的基础，其质量是项目实体质量的组成部分。选用优质材料品牌，加强材料验收，严格控制材料质量，严格按照材料和设备说明书操作。审查施工组织设计、施工方案和施工技术措施。施工工艺可靠合理，确保方案技术可行、技术先进、措施有效、操作方便。做好施工阶段的质量预防工作，引进样品，验收合格后分批施工，把质量问题消灭在萌芽状态。在施工过程中，对施工过程和施工工艺进行控制，不能改变。例如，电气工程螺纹和地暖施工容易发生反转，因为管线不能穿过并减少地面，导致地暖管道损坏。环境因素对质量的影响是复杂多变的。根据工程特点和具体情况，采取有效措施，严格控制影响质量的环境因素。

3.3进度管理

项目的进展影响项目的生产日期，从而影响项目的经济效益。因此，该项目被批准后，建设单位应制定合理的工期目标，特别注意重要节点和关键节点日期，制定合理的奖励和惩罚措施施工期间的重要节点，并严格实施。在招标过程中，建设单位的施工组织设计应仔细检查施工方案设计是否满足工期的要求，以及施工期间报告是否符合招标文件的要求。影响项目的进展的主要因素是技术，材料，设备零件、机械工具、水文地质、气象和其他不可预测的因素。这些因素应积极处理，及早预防和准备。例如，搞好联合审查图纸，提前发现并解决问题，并且不做任何修改;尽快安排材料和设备的检验和招标;制定合理的施工计划;采用高效的生产设备，提高生产效率。

3.4合同管理

在商业房地产建设项目管理中，项目实施必须按照完善的合同进行管理。好的合同能有效转让房地产建设项目的成本风险，甚至是实现低成本、高质量的转变。同时，招投标是完善合同管理的前提和基础。在施工招标过程中，我们也可以有一个更全面地理解招标人和控制过程，提高竞价系统，开发每一个投标方案，有效降低危险因素。因此，在合同管理中，我们应该设立专门的管理部门在项目管理、沟通和项目管理部门建立良好的管理链。

4商业房地产项目竣工验收及交付阶段

工程竣工交付使用后，建设单位应当依照现行法律的规定，组织勘察、设计、施工、监理等方面对工程质量进行验收。向规划、质监站、消防、人防、环保等有关部门或单位申请验收，并出具批准文件或使用许可文件;最后，建设单位应当向项目所在地建设行政主管部门备案，领取《房屋建筑工程竣工验收记录表》。因此，竣工验收是房地产开发全过程管理中最重要的环节。上述工作最终将被接收并交付给业主。

完成项目验收并不意味着完成项目工作，尤其是精装交付项目。验收过程只是初步完成问题的整改过程。这是业主真正检验企业产品质量以消磨时间的使用阶段。交付满意度的基本工作是在交付前检查问题，取消问题，并纠正订单率。交付前，项目部牵头组织管理人员对各施工单位分包中发现的所有问题进行完整的清单、分类、汇总，制定整改计划，每天实时跟踪订单的整改和取消情况。配送满意度越高，新老客户的交易成功率越高。大型房地产开发公司在项目管理团队绩效考核中所占比例最大。因此，良好的交付满意度是商业房地产项目建设全过程管理中的一项重要工作。

5结论

商业房地产开发建设涉及方方面面，任何一个小过程都会影响全局。商业房地产项目作为一项复杂的系统工程，不仅对工程质量、工程安全和工程技术有较高的要求，而且为保证项目的顺利进行，还承担着一定的经济、法律和市场风险。做好商业房地产项目的全过程管理，可以有效规避这些风险，保证项目的高效运行，提高房地产企业的市场竞争力。

参考文献

[1]富锐 . 商业房地产项目定位及规模判断[J].城市开发.2017（7）.

[2]黄恺.积极开展商业房地产项目后评价[J].城市开发.2015（10）