摘要：地产评估方法有很大的特殊性。在许多其他形式的经营活动中，许多不确定性的风险因素以及遇到的各种挑战也不外乎在于未知的利益与不确定性问题，因为许多不确定性的出现导致了经营活动的具体结果无法精确预计，而最后获得的利润也可能不一样。所以，许多社会经济活动都是必须在最后的利益层次上去考量并评估风险的，而房地产估价作为一个社会中介活动，由于行业中的信息不平衡促成了这一行业的形成，并且估价活动会给行业带来不同负面影响，既可能会对估价机构的工作人员造成直接利益或经济损失，也可能会给地方政府部门、公司内部以及社会大众造成各方面的影响，而且房地产估价活动涵盖的领域也相当广泛，内容非常复杂。

关键词：房地产估价;风险;管理对策

房地产行业自古既有，但经过了历史长河的洗涤，如今的房地产行业不管从经营规模上，还是从发展理念以及管理方法上都产生了很大的改变。在当代房地产业中，对楼盘进行评价一直是一个不可或缺的工作，国家也设立了有关机构专门管理这一事项，但由于在评价过程中易受其他各种因素影响，常常使得最后的评价结论有所失真。为防止或降低这些现象出现，有关企业和组织要根据评价中出现的问题加以综合研究，找出问题存在后，再制定一系列政策，由此来防控地产评价经营风险，提高房地产业的进一步健康发展。

1.地产估值的危险性

1.1由地产估价机构制度不健全所造成的经营风险地产估价机构的制度也是一个会产生经营风险的关键外部原因，因为地产估价机构的类型有很多种类型，性质和运作制度也各有千秋，而相应的估值业务范围也多种多样，但是不可避免的就是地产估价机构通常都带有独占特色，许多外地的估价机构通常也都争夺不了本地的金融机构，而许多私人或企业性质的估价机构通常也都争夺不了事业性的社会团体内金融机构，而这些独占特色久而久之就会使得估价机构和某个利益集团相挂钩，或者私下开展某种不公平贸易，而一旦与其余的某个利益群体相挂钩，就会造成不公正不合法的现象发生，而这样就会产生比较多的社会问题经营风险，不利于估价机构内部的有序竞争与持续健康发展，也不利于我国市场经济的公平竞争与中国房产估值业务的行为规范。

1.2估价手段产生的风险在房产行业中，有关房产估价的各个方面已经有了明文规定，比如估价时应该遵循的准则，不同的楼盘应该采用哪种估价方法，还有整个估价程序应该怎样实施等等。在上述规范下，虽然可以合理降低由人为因素所带来的评估风险，但上述规范还不能达到有效减少评估风险发生的目标，而因房地产类型不同，在实施评估时也就不要再单纯地采用传统方式，而是要进行灵活处理。但是在实际评价工作中，尽管灵活的方法往往可以根据实际情况来解决问题，但同时也会由于评价原则、方式以及程序的变化，而造成各种评价结果的出现，由此可见，评价方法也是评价风险中的重要一环。

1.3评估人员风险中国的房地产评估业务由于起步较晚，进展速度也相对较慢。如今，全国房屋估价师资格考试和资产评估人员资格考试资格门槛都较低，且评审人员的专业水平和实践经验都有限，增加了通过评审的风险。另外，由于国内房地产业估价师的道德建设还比较滞后，没有专业房产估价师的职业道德，且违法成本低，使从业者的法规制度和道德观念比较淡薄。

2.房地产估价风险的管理措施

2.1建立健全有关房地产估价业务

实施细则方面的法律法规，相应的行业主管部门也应该对现有的规章制度加以补充和完善，出台了专门的房地产评估法，并根据现阶段的技术标准和行业技术规范来实施更加严格的监督管理，特别是对行业内出现的严重违法乱纪情况，出台了适当的惩罚策略，对收费标准做出了全面合理的调整。如投资总额较小则可根据项目的档次加以划分，从而避免了出现因为投资数量过大收费较小而无人接受的问题。

如果投资总额较大的建设项目，也可采取按照档次划分降低收费标准的方法以防止由于社会竞争而互相压低报价，甚至存在私收回扣的问题，并建立健全估价行业道德规范与行为规范，以保证国家对房屋估价业务的实施法规进行补充和完善，从而促进整体房屋估价活动能够更加有法可依、有法可循。

2.2完善执业环境

为了对房产估价中的风险加以有效管理，首先政府要完善执业环境，使估价机构能够在一个相对宽松的环境中开展客观公正的管理工作，然后政府又要出台相应的法律政策加以约束与管理，对估价公司加以严格监管，并对违规的估价活动者加以处罚，同时要破除房产估价行业的垄断行为，促进不同地域，各种经济性质的公司间进行自由地公平竞争，也就是要严格评价标准，进一步完善公司的公共服务功能，积极发展第三产业，以维护平等公正开放的社会环境。二点三注意交流评估方不仅要和委托方打交道，同时也要和广大买方开展合作，无论买方或者卖方，评估方均须慎重抉择，同时积极进行交流工作。交流工作应该贯穿于整个估价流程，在前期交流中可以使得估价员对委托方的各种信息有基本的认识，有助于对信息的识别，在中期如果可以进行良好的交流，将能够降低许多不必要的困难，后期交流则重点是进行确认，以及向合作对方说明怎样使用估价报告等。当这三点都可以得以达成时，再评估风险就势必会大大减少。二点三评估机构风险防范评估机构应当形成合理的内部风险机制，在开展业务时及时地对客户信息作出认真筛选与评价，并及时与客户做好信息沟通。全面了解与分析委托的服务目的、对象等，以保证信息的真实性。在评价工作实施过程中，评价组织必须有一个合理的内部管理规划和执行程序。最后，抓好风险控制，建立风险责任制，设立评价报告审核机制，设立风险评价奖惩制度，以加强评价员的风险意识，并及时发现、反馈、避免经营风险。

3.结语

随着中国市场经济的日益发达，经济国际化的步伐也在日益推进，为了中国地产业务的发展进步，地产评估管理工作也必须进一步的健全，对国内起步迟滞的地产估价工作而言，做好对风险的预防与管理是首要任务，首先要正视风险，并剖析风险产生的可能因素，然后针对这些因素提供适当的解决办法，以创造相对宽松的工作环境，健全相应机制，并提高行业内估价人员的综合素养水平，使地产估价业务能够取得较为健康长远地进展，使地产估价的结论更为令人信服。

参考文献

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