摘要：房地产开发有其自己的一套发展规律和运行规则，即使是面对保障用房这类特殊用途的建筑物也应按照客观规律来进行作业，但是考虑到保障用房的特殊性，政府在其中也会参与决策。这为提高保障用房建设质量或许能够提供更好的契机，例如政府方可以督促建设，参与各方严格按照行业相关规范来执行，积极联络建设方，监理方，施工方，设计方。让其参与房地产施工建设的主要参与方能够在项目实施过程中充分交换意见，对一些在商业建设用房中为了追求短期利益而牺牲掉了质量问题的商业行为进行杜绝。

关键词：保障用房;代建;管理

引言：政府虽然是保障用房项目的牵头人，但由于缺乏工程管理经验和专业人才储备，因此项目落成还是需要委托相关企业和人员来具体执行，但是企业在执行商业行为时，有时会过度重视自身经济利益，牺牲掉一部分质量安全指标。对于保障用房这类特殊的建设项目，政府必须要发挥主导作用，杜绝各类由于商业收益考虑而做出的损害项目建设质量的行为。

1.保障用房代建开发的模式

参与保障用房代建开发主要是由建设方、设计方、监理方、施工承包方组成。各方在施工项目建设过程中各司其职，提供资金、管理、文件资料和生产成品。房地产建设项目自施工开始，就是围绕质量、安全、进度、成本这4个关键要素进行综合把握的系统性工作，任何一个环节出现纰漏都会影响到整个建设施工项目的完成效果。

2.在保障用房代建过程中常见的问题

一般来说建设项目由业主委托监理方，对施工过程中各类影响施工质量安全的因素进行监督控制。帮助其掌握工程进度，并按照施工完成情况在过程付款申请中签字。但是我国很多房地产开发企业自身就具备丰富的房地产开发经验，其专业团队完全可以承担部分工作的监理，并且团队分工明确，专业度较高。因此在面对房地产开发是建设方经常会直接向施工单位发号指令，这样会严重影响监理方的工作安排和节奏。如果不进行控制，会造成监理人员的工作积极性下架，并且在与施工方进行沟通时难以进行。并且也会给部分监理人员推卸工作职责落下口实，这不利于保持建设过程质量。设计方由于缺乏足够的现场勘查时间，或参与设计工作的人员，缺乏必要的专业资质和工作经验，在执行设计图纸绘制时，无法设计出符合现实条件和功能需求的图纸内容。施工承包方为了增加自身的经济收益，在施工作业过程中偷工减料也是很常见的情况。

3.保障用房代建过程中各参与方具体面临的问题

3.1监理方

考虑现实情况，目前我国建筑行业中从业的监理人员数量，总体规模虽然很大，但其中真正具备丰富工作经验，有5年以上工作经历的人员，数量所占据的比例却很少。究其原因是由于过去我国对于监理行业的规范化运转缺乏足够的制度设计，导致部分地区监理人员在整个建设过程中所发挥的效果难以与预期保持同步，同时监理人员也是一个人才流失较为严重的领域。很多监理人员对于自身的职业发展缺乏一个完整的规划。对于专业素质提升的紧迫感没有体会，甚至部分监理人员在从业之后无法对未来的专业提升方向进行把握，在经过一段时间就业之后，由于枯燥的工作内容和较差的工作环境，导致很多年轻人都选择进入其他行业，造成监理行业工作人员青黄不接，缺乏实际工作经验的人员数量较少，大量从事一线监理工作的人员是缺乏实践经验，到达施工现场之后，无法独立判断当前施工是否存在违反规范要求和设计图的问题。对于存在的现场施工隐患，无法作出准确的判断，造成这些问题被迟滞和保留，一直发展到可能会影响到整体项目进度和安全质量后，才被发觉，这样的情况决定了监理人员在施工现场，很难得到施工方和具体作业人员的尊重，其所提出的一些建议也会被置之不理。很多地区的监理人员甚至认为监理工作的实质就是在竣工验收单上签字，在过程中将大量的监理工作任务推卸给业主方、设计方。

3.2建设方

对于房地产开发企业而言，施工项目越是能够尽快竣工项目就可以尽快进入投产阶段产生效益，因此对于建设方而言，会尽一切可能缩短建设周期，因此在主体施工完成之后，对于工程进行验收，所预留的时间就极为有限，甚至部分建设方还会减少这部分时间的预留额度。在实施过程中验收环节很多，具体的工作内容没有做到位，甚至连基本的资料都没有完成收集整理，结算所需要的具体数据不足无法满足验收标准，在程序上已经进入竣工文件签字的阶段，还有很多具体内容没有得到确权。这些情况都不利于对建设项目质量进行控制和管理。

3.3施工承办方

作为施工承包方，要依照设计图纸要求和行业规范，在监理人员指导下完成全部施工作业任务，在过程中确保质量安全，避免出现安全责任事故。在作业过程中结合实际情况对设计图纸进行审核，并根据其内容编定施工方案，按照节点完成既定工作任务，确保能够在约定竣工日期前保质保量的完成施工建设任务。

3.4设计方

目前设计方经常出现设计缺陷的原因是由于参与设计的工作人员没有足够的时间进行现场详细勘查，手上所掌握的现场勘查数据不足以完全展示项目落地所需的基础内容。造成该情况的原因是由于建设开发方为了在短时间内得到设计结果，不断催促设计方案设计图纸纸的绘制。房地产项目设计工作是有一个客观规律的，需要设计方对现实需求和自然环境有明确认识，在足够的数据支持下，才能够完成合理的设计方案，一味地缩短设计工作，拥有的时间只会压缩设计人员勘察现场的机会，最终导致设计方案无法正确反映当地实际情况，使得设计成果与现实之间存在矛盾，在施工建设过程中，为施工承包方发现在进行意见反馈重新修改设计图纸，设计稿的返工所需花费的时间远远超过了在勘察环节“节约”的时间。

4.针对保障用房代建管理方案的质量控制意见

政府作为保障住房的发起者，在施工建设过程中要起到联系各参与方的作用，根据各方诉求和现实情况协调各类资源，确保施工建设项目能够有序推进。相关部门责任人员应该严格按照当前工程管理制度和相关意见措施，对保障性住房的工程管理进行严格把控，严抓设计质量，对施工图纸加强审核，在过程中引入先进管理经验和模式，来提高对质量和成本的控制。并积极协调，各参与方之间加强沟通进行信息共享，确保在项目建设过程中所有出现的问题都能够得到妥善的解决。

此外，督促施工承包方还要选拔具有丰富工作经验的管理人员，参与项目运行，能够熟悉设计图纸和各类规范。根据设计图纸意图进行施工方案的安排，并交由专业人员进行技术交底，确保施工作业人员能够正确理会设计目的，并在作业过程中按照现有规范严格控制作业人员的操作。

结语：

综上，对于保障性住房来说，该类工程面向中低收入家庭与动迁百姓的切身利益息息相关，受众面广，社会关注程度高，影响范围大，房地产开发企业，以及所有参与施工建设和管理的工作人员都必须熟悉掌握房地产建设开发规律，并根据当前实际情况和设计图纸内容保质保量的完成保障房开发建设。

参考文献

[1]谢基海.保障性住房项目代建单位的选择研究[D].江西：江西理工大学，2011.

[2]朱望伟.国内外保障性住房建设的启示——上海保障房（经济适用房篇）设计导则探析[J].上海建设科技，2012，（5）：7-10.

[3]黎承铭.南宁市保障性住房建设项目风险管理研究——以中房碧翠园经济适用房项目为例[D].广西：广西大学，2014