摘要：房地产企业要从成本预算和支出两方面入手，对开发项目的土地成本进行实地调研，与施工方共同建立完成成本精细化管理的具体流程。针对影响和产生成本的多个因素和施工建造环节，提出相对应的管理要求和完成所有项目成本管理的计划。实施对项目员工和施工方过错的综合性管理，与施工方约定成本最低预算和实际成本支出管理需求，落实精细化管理下的多方法定监督义务。

关键词：房地产企业;精细化管理;房地产开发项目

前言：

房地产开发项目涉及到对土地以及建筑工业等方面的管理，需要有专人对项目的整体建设过程，进行成本上的估计与全过程管理。这样才能使项目工程质量有所保证，减少在项目开发过程中的沉没成本，让项目能够产生相对高的利润空间。当开发项目获得精细化管理后，其中容易出现的成本控制漏洞就会减少，项目的整体建设成果也就更能满足业主的居住需求，取得相对良好的群众满意度。

一、准备好对项目土地开发成本调研工作

房地产企业要对开发项目所征用的土地，进行实地考察和土壤健康程度的具体调研工作，以防止土地中重金属超标现象及其他污染现象的出现。当土地中有大量土壤中出现重金属超标现象时，当中所含物质会对房地产项目施工所使用建筑材料造成一定的侵蚀作用，使项目本整体建造结构出现相对强烈的不稳定性[1]。这会间接导致项目在后期建造和开发过程中，需要投入大量成本用于对房地产建筑结构的修复。在情况十分严重的情况下，项目还很有可能被有关部门限制开发。

企业可根据项目土地的所在位置，对周边饮用水源以及地下水来源进行合理调查。了解周边群众是否存在相互传染疾病的情况，对居民养殖牲畜健康状况与他们自身健康程度的关系，进行规范的健康检查。对居民使用饮用水来源，实行空气物质污染、化工厂物质污染等方面的检测，细致分析土地土壤是否存在严重污染及周边污染来源。处理好这些影响项目开发的土地健康因素后，再进入到对项目进行开发和建造的管理工作阶段。

二、设计管理项目成本的全过程跟进流程

房地产开发项目涉及到相对多的管理细节，需要企业重点排查影响项目开发的建筑使用安全问题。许多业主会通过一手房形式购买房地产所开发建筑，对建筑内部结构进行一定的重新改造。这就让承重墙质量是否良好，成为了业主选择购买建筑的重要因素。因此，房地产企业要重点对开发项目的成本应用过程，实行符合建筑安全管理和公共空间环境保护条例的基本管理要求。防止项目开发阶段中，出现与业主需求不太相符的建造手段。严格控制不必要的成本支出，减少建筑内部装饰性物体结构的出现，使开发项目全过程具备精细化管理手段[2]。

具体管理开发项目成本的跟进流程，可根据项目涉及到的合作方施工需求进行设计。比如部分房地产企业以承包形式，把土地施工和建筑施工分为两部分进行管理。企业员工就需要先确定土地面积和承载能力，和土地施工方约定建筑层高和建筑周边设施的土地占用面积，使他们能够以保障建筑质量为前提，使用高质量成分的建筑材料，对材料的购入和使用过程进行管理。再全过程监管建筑施工质量，对其成本消耗进行是否存在安全隐患和质量安全问题上的预测。从成本中预留用于处理相关事件的资金，再对其它类型支出进行严格管控。

三、完善成本预算和实际支出的管理要求

房地产企业要以发展的眼光看待开发项目成本，对其预算内容进行目标性的完善。比如项目在开发初始阶段，只需要投入少量资金用于购买设备和材料。一旦进入到中后期之后，就需要投入大量的技术及人力资源成本，让项目进度能够得到比较快速的进展，以节约预算中的成本，使实际支出不至于超出企业能够承担的范围[3]。而项目进入中后期所消耗的实际支出，与成本预算存在的差距性可能较大，并不是企业只通过具体预算就能够预测出来的结论。因此企业必须要提出对相关内容的实际管理要求，让员工能够根据实际情况向体企业提供合理的成本管理建议。

这里的管理要求可具体包括对成本预算内容的精细化扩大，及开发项目实际支出成本资金的详细记载。以防止部分施工方在成本控制问题上，出现苛扣员工工资的情况，使员工无力负担目前的工作内容，最终导致开发项目出现严重的这种问题。针对企业为施工方提供项目资金及塌方，在实际支出资金上存在的差异性，要求对方提供项目建造挪用资金的多方证据。如确定施工方存在过错，可适当公开对方剩余资金数量，让公众发挥舆论监督作用，进一步保障管理项目成本的法律效应和精细化程度。

四、确定目标成本并实施具体的管理计划

房地产企业不能任由开发项目成本持续上涨，要以成本预算结果和成本支出情况为依据，确定自身能力范围内可达成的管理目标。并要求员工围绕这个目标，实施对开发项目的具体管理计划。比如某项目的成本预算需要100万的启动资金和200万的后期投入资金，而施工方在项目开发前期，就已经支出可150万的成本资金。企业就必须要对这种情况进行依法处置，了解施工方的具体支出内容及必要性。在做好材料、设备等方面的准备工作后。要求对方将目标成本控制在100万左右，预留50万资金用于完善其建造成果。实施对材料出入库、设备维修损耗等方面的管理计划，防止个人或单位名义的公款吃喝、出差等行为。并针对人员在项目建筑建造过程中的不合理操作，进行对其个人的严厉处分，使项目成本管理能够涉及到对人和物的全方位管理中。

企业要对实施管理计划的员工进行必要培训，使他们能够掌握重要的施工知识和与他人沟通的社交技巧，避免员工与施工方出现言语上的摩擦，导致对方在部分成本支出上没能够做到公开化处理。针对企业员工在管理过程中出现的失误进行对其个人工作支出上的严格控制，使他们能够把心思完全放在对施工方成本支出的管理上，而不是尽量以压低成本预算为基本要求，给施工方施加压力、间接导致项目出现质量问题。以此，确定对企业员工工作成本的精细化管理计划。

五、跟踪动态成本产生环节予以科学管理

房地产开发项目的管理，涉及到施工建造的多个生产环节，存在动态成本产生具体情况。其中施工设备的维护和人力资源成本，是最有代表性的因素之一。设备操作人员的工作能力，决定了在使用设备前提下，项目建筑施工的真实工作效率。当这部分效率严重下降时，施工方只能够通过增加相应人力资源来保障项目，能够依照原本计划顺利实施。而设备出现问题时，无论增加多少参与项目的人力资源，施工方都有可能暂停原本计划，把精力放在如何恢复工作效率、减少人力成本上。因此，企业要跟踪这类动态成本产生环节，对其进行合理分配人力资源和对应设备的科学管理，保障施工方所用设备的安全性和较高效率，避免实际成本支出严重超出预算。

结语：

房地产企业要了解成本支出的实际情况，把成本预算控制在合理范围内，协助施工方解决项目建筑建造过程中出现的问题。针对施工过程和成本产生流程，提出必要的成本精细化管理要求及计划，全面保障房地产开发项目的质量和科学成本控制，推动项目人力资源的合理使用和工作流程的规范性管理，使项目成本管理具备维护多方权益的合理机制。

参考文献

[1]李琦. 房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J]. 住宅与房地产，2020（04）：13.

[2]丁菊珍. 房地产成本控制的问题及成本的精细化管理[J]. 中国住宅设施，2020（05）：74-75.

[3]姚敏. 浅谈房地产项目成本精细化管理[J]. 中国市场，2020（34）：109-110.