摘要：近十年来，随着我国城市化的持续快速发展和城市房地产开发项目的持续快速增长，越来越多的经济适用房、廉租房和经济适用房作为国家重点民生建设项目。地面家庭住宅的装修质量不可避免地会出现越来越多的缺陷，需要及时修复。因此，如何对房地产商品房质量缺陷进行维修，成了人们关注的焦点。本文论述了商品房建设质量管理与控制的重要性，探讨了房地产商品房质量管理流程，并对房地产商品房质量缺陷的维修及防治措施进行分析。

关键词：商品房质量;缺陷管理流程;维修方法措施

1.加强商品房建设质量管理与控制的重要性

在现代社会经济快速发展的背景下，我国各地区不断加强城市基础设施建设。在这种发展形势下，促进了我国商品房建设项目规模的不断扩大，建材市场在这种发展趋势下得到了快速发展。但是，目前大多数企业管理者和施工人员的综合素质与社会发展的速度不相适应。因此，在现阶段的建设工程建设中，没有对工程建设进行有效的管理和控制。在这种现实情况下，工程事故在一些工程建设中仍然屡见不鲜，严重影响了社会发展和人民生命安全。

此外，商品房项目一般投资大，建设周期长，部分露天作业。因此，在实际施工中，施工环境、材料、人员、设备、工艺等诸多因素都会影响施工质量。质量管理和控制仍然很困难。商品房的建设与人们的生活息息相关。房屋竣工后的质量和安全直接关系到国家和人民的生命财产安全。对此，在商品房建设中，必须严格控制施工阶段影响工程质量的各种因素，确保建筑产品质量符合相关标准要求，促进我国建筑工程领域的快速发展。

2房地产商品房质量管理流程

2.1自检程序

工程竣工安装验收后，由公司客户装饰服务工程部专人组织，成员由公司物业工程部组织。工程部员工和专业技术人员应定期检查、安装、验收每套装修设备产品，做好装修记录，及时提出装修建议，现有设备的质量和安全缺陷只能相当于目前物业住户的装修验收。一般来说，它主要包括墙天防水棚底部是否粗糙，防水腻子基层是否开裂，阴阳镜转角是否垂直平整，厨房、卫生间是否渗水，地下管线有无积水，排水管线是否畅通。进行防水质量试验，检查防水试验效果，有无漏水现象。地砖、板面、墙基是否有较大裂缝，是否平整。材料工程部应指定专人负责所有工程中的所有质量工程缺陷，并及时组织人员进行日常维护和检查处理，并完成定期检查，确保在正式项目交付期间顺利完成质量检查和数据存储。综上所述，施工处理应严格按照工程施工工艺规范的要求进行，避免二次缺陷。

2.2移交和验收

住宅商品房正式移交时，由客户服务部负责人牵头，由业主、物业管理、工程部负责

技术人员和业主共同负责参与新房交接和房屋安全检查，指导新房业主认真检查本年度新房验收预算表的所有重要内容，同时请业主确认签字。需要提醒的是，业主今后在装修厨房的过程中必须特别注意防水问题。如果厨房、卫生间、阳台等处没有防水地漏，在铺设厨房地砖时，如何防止防水砂带直接落入厨房地漏？由于厨房排水不畅，瓷砖出厂前一天，厨房和阳台卫生间的两个试验池应同时注满地下水。

3房地产商品房质量缺陷的维修及防治措施

3.1地板裂缝的维护和预防措施

3.3.1楼板裂缝原因分析

目前，用于处理和修补的建筑楼板温度裂缝主要有450角全长温度直线裂缝和45条沿直线平行方向长度相同的全长温度裂缝。这些厨房裂缝可能直接导致上厨房装修和下厨房漏水，影响正常使用。主要原因有两个：一是商品混凝土泵送，泵管安装存在问题。全长梁钢筋采用橡胶轮胎垫，增加了泵管与楼板钢筋之间的阻力，导致初凝过程中早晨浇筑的部分受到外力，导致楼板产生裂缝。其次，PVC导管的直径较大且未加钢筋网，绑扎牢固。针对这些原因，笔者认为应加强施工工艺的合理安排，并为此采取相应的对策，如采用塔吊浇筑夯实，在线路管道铺设处加钢筋结构网，绑扎牢固，才能起到较好的效果。

3.1.2维护方法

（1） “发现裂缝”：建筑物天花板容易及时发现裂缝（使用防水腻子或喷涂粗底灰），但由于地板上有灰尘，地板和墙壁表面的裂缝很难及时发现。只有当我们发现这些裂缝时，我们才能及时进入设计进行下一步的施工。另一种切割方法是用小锤子轻轻敲击每个板材表面，找出积灰中的板材裂纹，并用黑色记号笔进行标记;（2） “切缝”：根据板材裂纹的位置和长度，用电动角磨机依次切割每个板材表面。接头主体上部两端的开口通常为2至3EM宽，圆形至V形。切口之间的间隙深度约为2 em。用小凿子凿混凝土;（3） “接头清洗”：清理V型槽内的杂物和灰尘，用刷子刷洗，同时用水清洗;（4） “填缝”：填缝时，首先用刷子蘸冰通水清洁和“消毒”V型水箱。二是混合，重量比为2：1，环氧树脂（2份）;固化剂（1份），部分稀释剂，以便所制备的材料处于半流动状态，并且可以用灰烬刀用混合材料填充接缝。接缝应分两次灌浆一次填充至V型槽深度的三分之二，等待十分钟，再次填充，同时抹一层细水泥浆砂浆黏结;（5） “粘缝”：平板灌浆7天后，再次进行试水，检查是否正常它也会漏水。如果仍有渗水，继续按上述方法处理。在没有渗水后，可以拆除天花板粗底灰或腻子灰，用玻璃纤维布或防裂布和石膏粘贴完成后立即涂抹砂浆或腻子。

3.2外墙渗漏的维护和预防措施

3.2.1外墙漏水部位及原因

（1） 梁底砖墙后VI处最易漏水。原因之一是未按后墙外堵施工工程要求进行外堵施工，后墙外堵不密实，外墙施工及油漆不仔细，导致外墙漏水;（2） 外墙施工钢管洞口、外墙施工脚手架专用工字钢埋件、悬臂、墙施工连接点专用钢管、外框漏水。玻璃部件漏水通常被认为是由于在安装和拆卸玻璃外框的整个过程中，由于匆忙拆卸下一个外框而导致对这些开口的不小心操作造成的。

3.2.2维护方法

（1） 快速找到“漏水点”：通常经过长时间的风雨后，我们可以很快找到它。根据室内墙体的恒温恒湿确定范围，并用记号笔画出。我个人认为，为了彻底找到这一漏水点，在外墙基层施工时，尤其是室内外墙二次测水抹灰后，首先要加强排水管道，对整个高层建筑的室内外墙表面涂料进行二次测水，清洗外墙砖时进行试水，仔细检查室内外墙构件，特别是后堵的位置。此时若有渗水点，可采用“外补法”，因为外框未拆除手柄（2） 锤凿分层砖墙：根据透湿条件对深度范围的影响，砖墙需扩大100mm左右。连续凿毛的部位，在砖墙内侧用小钢板切割机切割，切割后深度约120cm。然后用锤凿工具同时在切割砖墙内侧分层凿毛。完成后的墙面不得凿毛划伤，并适当预留部分用于外墙和外墙装饰，清除外墙不密实的砖缝和水泥砂浆裂缝;（3） “修墙”：先用水湿润已完成的墙面，然后凿穿刷毛部分。室外、室内模板采用10cm细石膏或混凝土大面积灌浆封堵，采用水泥灌浆封堵工艺修补，分三次完成;（4） 裂缝养护：外墙裂缝应及时洒水修补，并用小型储水罐灌浆浇水，浇水时间约5天，每天两次;（5） 内墙喷涂外墙装饰材料修补：在新旧外墙装饰材料层的交接处粘贴一层玻璃纤维布，然后用装饰腻子修补。

4结论

在房地产项目施工质量管理和项目售后服务维护管理中，充分强调了实现房地产和新建商品房施工售后服务维护管理的特殊重要性。做好这些准备工作后，我们可以不断改进，用我们的精力推动下一个项目的早期建设。在这个开发过程中，如何加强管理，减少这些产品质量差和缺陷的必然性，减少对所有购房者和土地开发商的直接影响，提高地产开发的整体品牌和效率，尤其是在更多的国家民生工程、安置房、经济适用房等项目应多关注遇到的问题，应以积极的态度和责任感面对质量缺陷，做好施工前期管理工作以及后期的售后维护。

参考文献

[1] 刘磊.混凝土工程质量缺陷修补措施[J].  技术与市场. 2018（10）