摘要：物业设施设备管理与维修工作虽说在近几年取得了不错的成效，但仍旧有很大的发展空间。物业设备设施是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。毫无疑问，物业设备设施风险管理是物业管理项目正常运转的保证。

关键词：工程、设施设备、管理、维修

引言：物业设备设施的管理与维修是物业工程部门的主要工作职责，在实际的工作实践中，依托设施设备运行维修管理制度的完善、推行定期性的人员专业培训这些策略的展开，结合柴油发电机、公共天线系统、防盗监控系统、消防系统的管理与定期维护要点的落实，推动了物业工程设备设施管理与维护工作的升级。

1物业的设施设备日常管理存在的问题

物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。与此同时，目前的物业项目，对设备设施的依赖性越来越强，如电梯故障、大厦停电停水可能会使物业瘫痪，无法正常使用，一旦发生设施设备重大故障，给业主带来的损失也是巨大的。从问题的内涵来看，物业设备设施问题是指在物业管理区域内，在物业设备设施管理使用过程中，由于工程项目建造中存在的固有瑕疵或物业管理服务中的失误，特别是物业使用人在使用物业相关设施设备中的不当行为所造成的问题以及不可预见的自然灾害所造成的问题。

从物业服务合同的角度来看，业主将物业委托给物业服务企业管理，那么，物业服务企业就要相应承担物业财产问题，如因管理不当造成物业或财产损失，物业服务企业要承担相应责任。因此，作为物业服务工作的重点，设施设备管理工作质量及其问题分析和预防，是物业管理中极其重要的内容。

物业设备设施的问题主要有事故、事故隐患和危险。国家相关文件对事故的定义为：生产经营活动中发生的造成人身伤亡或直接经济损失的事件。事故隐患定义为：生产经营单位违反生产经营法律、法规、规章、标准、规程和安全生产管理制度的规定，或者因为其他因素，在生产经营活动中存在可能导致事故发生的危险状态、人的不安全行为和管理上的缺陷。危险是指系统中存在导致不期望后果的可能性超过了人们的承受程度，如危险环境、危险条件、危险状态、危险物质、危险场所、危险人员、危险因素等。

2物业工程设施设备管理与维修工作的要点内容探究

2.1柴油发电机的管理与定期维护

保证柴油发电机每两周展开一次持续10分钟的空载运行，每半年展开一次持续半个小时的负载运行，以此观察各仪表指示和柴油发电机组运行是否稳定在正常水平;在保养与维修前，必须要保证发电机自动空气开关处于断开状态，在发电机控制屏上将开关状态调整为“停止”后，对蓄电池正负极电源线实施拆分，避免在后续的保养与维修操作中柴油发电机突然运行;对蓄电池中电解液的液位实施检查，如果发现液位偏低问题，则要参考电解液的实际浓度加入蒸馏水或者硫酸溶液;检查柴油发电机组是否存在漏油、漏水的问题，并清理机身;对蓄电池电源线、控制屏内部的电线接头实施紧固处理，保证试验故障显示灯稳定在全部亮起的状态下;对柴油发电机的接地情况实施检查，确保接地始终良好;对柴油箱储油量是否能满足发电机带负载运行8小时的情况实施检查;观察、判断冷却水位是否满足标准要求。

2.2公共天线系统的管理与定期维护

对业主终端板上信号的有无实施核对与检查，并同时判断相应信号是否可以达到65±4dBµV;对楼层分支器的信号实际产生情况进行检查，如果存在终端板无信号而分支器信号正常的情况，则可以判断出异常情况处于用于连接的天线位置，此时需要相关人员检查、维修天线，或者直接更换;如果分支信号并不处于正常状态，要进一步对分支放大器输出信号和输入信号是否正常进行判断，若相应输出信号同样也处于异常状态，则可以判断出异常情况处于分支放大器位置（一般为损坏），此时需要相关人员维修分支放大器，或者直接更换;如果分支放大器输入信号异常，要进一步检查主放大器输出信号和输入信号是否正常，若是相应输入信号正常但输出信号异常，则可以判断出异常情况处于主放大器位置，此时需要相关人员维修主放大器，或者直接更换;如果主放大器的输入信号异常，要对前置放大器的输出信号实施检查，若该信号正常则意味着前置放大器损坏，实施维修或直接更换即可，如该信号异常则意味着前置放大器输入信号不正常，那么可以判断出问题存在于天线架，检查天线架后实施针对性维修即可。

2.3防盗监控系统的管理与定期维护

在防盗监控系统的管理与定期维护工作中，需要完成的主要工作内容如下所示：第一，监视器图像不清晰的问题处理。对监视器上的旋钮进行调节，判断问题出现原因是否为调节不当;对视频线的紧固情况展开检查，判断问题出现原因是否为视频线松动;对镜头的焦距实施校正处理;对镜头、防尘罩表面区域存在的灰尘或污垢进行全面清理;对摄像头或镜头的完好情况落实检查，判断问题出现原因是否为硬件设备损坏。第二，监视器没有图像的问题处理。对摄像头的通电情况实施检查;对摄像头视频连线的完好程度进行检查，判断问题出现原因是否为视频连线断裂;对摄像头的完好情况落实检查，判断问题出现原因是否为硬件设备损坏。第三，控制器不能控制的问题处理。对控制器有无控制电压的输出展开检查;对输入插件、输出插件的完好情况落实检查，判断问题出现原因是否为硬件设备损坏。第四，系统定期养护。以月度一次为频率检查、养护防盗监控系统。在此过程中，需要完成的工作任务包括检查并清理防尘罩与镜头，对降温风扇落实清洁，结合标准规定调整校对镜头焦距;展开对摄像设备支撑杆的固定及防腐性能的良好程度、现实情况实施检查与判断;对系统连线的紧固程度进行检查;针对设定在室外环境下的摄像设备与监控系统，要求对避雷针的设置情况以及防风防雨性能、防尘罩的密封程度展开全面检查。

2.4消防系统的管理与定期维护

1.气体自动灭火系统

第一，月度保养维护。参考贮存器压力指标对贮存压力展开检查，如相应数值在规定值的±10%范围内则表明该项检查合格;判断系统内是否存在机械损伤和失灵问题，并对所有的铅封和保险带完好程度实施检查;检查是否存在封堵喷嘴喷射灭火剂的杂物，全面清洁剔除。第二，年度保养维护。除落实月度保养维护项目之外，还要清洁所有火灾探测器，并检查连接牢固程度;触发所有探测器，对控制器和警铃的响应情况展开全面检验。

2.烟温感系统

随机抽选总烟数的5%作为抽检对象，以月度一次为频率对烟温感系统的运作情况、性能现状展开试验检查。在此过程中，将试验烟源设定为燃着的香烟，将其放置于抽选的烟温感报警感应装置附近，以此判断烟温感系统的灵敏程度。保证合格率为100%，一旦发现存在任意一个试验样本不合格，除了要实施检修之外，还要进一步抽选总烟数的10%作为抽检对象（排除前一次试验样本）再次展开对烟温感系统的运作情况、性能现状的试验检查，直至保证合格率为100%后停止。

结束语：物业管理对于保障居民的正常生活具有重要意义，而管理的要点就在于相关的设施设备，因此在管理过程中不仅要定期对设备的运行状态进行全面的检查和测试，同时还要加大对相关人员的培训力度，确保其能够熟练掌握各项维护要点。

参考文献

[1]孙颖立.物业管理行业设备安全管理中存在的问题及对策分析[J].中国设备工程，2021（11）：55-56.