摘要：全生命周期工程造价管理理论，属于现阶段较为流行的新型工程造价管理工作理念，在房地产工程项目管理实践工作的实施过程中具有较为广泛的应用。在全生命周期工程造价管理理论逐渐落实的过程中，受到了我国房地产行业的广泛认可，需要将房地产项目全生命周期各个阶段的实际情况作为主线，加大对全生命周期工程造价管理理论和相关方法的研究力度，以全方位的角度对房地产项目的造价情况予以监督和管理，实现对有限房地产资源的合理划分和充分利用。

关键词：房地产项目;全生命周期;工程造价;管理措施

引言：工程造价的实际情况对社会生产力、职位分配以及社会经济的发展状况都有着一定程度的影响，为了确保项目管理工作能够得到有效落实，需要基于全方位的角度对整体的造价过程予以管控，实现对资金和资源的合理使用，进一步促进房地产行业的可持续发展。

一、基于全生命周期下工程造价管理体制建设的优势与作用

（一）保障方案科学化和高效化

在使用基于全生命周期的项目设计方案时，能够在具体的施工过程中获得高效化的实施效果，以此来达到控制工程造价的目的。对于工程项目的全生命周期工程造价管理体系建设来，与效益、效率以及成本等多方面的内容都有着直接联系，需要针对此方面的内容予以充分的考虑，从而制定出更加完善的施工组织设计方案，保证方案内容规划的合理性和设计的科学性，以此来彰显出工程合同总体规划的实用价值。

（二）保障投资方案的科学性与合理性

利用全生命周期的管理方式对工程项目的建设成本予以分析，在此基础上能够针对项目各个阶段所需用的建设成本和造价情况进行探讨，保障分析和考虑结果的全面性和综合性。将工程项目的整个生命周期作为造价管理阶段的具体内容，保证了造价成本控制的有效性，进一步提升了投资方案的实用价值。另外，还应将容易被忽视的运营维护成本包含在内，通过对各方面影响因素的全面整合，在综合分析的基础上选定了更加完善的投资方案，并保障了方案内容的科学性与合理性。

（三）落实生态环保理念

在实际的施工过程中，需要对工程废料等物质进行回收，确保此类废料能够二次回收之后可以再利用，采取科学化的处理措施实现对建筑材料的循环使用。不仅如此，在循环回收使用建筑材料等施工方式的实施过程中，不仅能够达到降低工程建设成本以及造价情况的目的，还能够减少对生态环境所带来的污染，进一步获得更加优质的综合效益支持。另外，在全生命周期工程造价管理工作模式的影响下，还需要基于工程项目的整个生命周期，对各个方面的成本和造价情况予以掌控，以全方位的角度确保控制系统建设的有效落实。为此，在工程项目的施工建设作业当中，需要针对相应的设计方案予以完善，在合理规划和统筹划分的基础上，以节水和节能为主要目的选择相应的建筑设施，并积极的引进生态环保型的建筑材料。

（四）时间跨度较长

对于部分工程项目来说，所涉及到的时间跨度相对较长，从而为全生命周期工程造价管理体系的建设和落实提供了充足的条件。除此之外，还可以从工程项目的投资决策等环节入手，并确保全生命周期工程造价管理体系能够延续到竣工验收等环节，从而保障了运营维护阶段的全面性和完善性，将此方面的内容全部隶属于工程项目的生命周期当中的关键内容。管理工作人员需要针对工程项目的整体生命周期状况予以全面的认识和充分的了解，并在此基础上及时的掌握工程项目的具体成本，保障造价状况分析结果的整体性。为此，在使用全生命周期工程造价管理模式的过程中，同样也涉及了较长的时间跨度，并切实的保障此类管理模式在运行阶段的合理性。

（五）质量与造价的兼顾

在基于全生命周期工程造价管理工作的实施过程中，可以结合新型的管理工作思维，并通过对管理工作模式的创新和完善，使设计工作人员能够在成本管理工作的落实过程中，针对工程项目的整体生命周期状况进行综合考虑，在最大程度上降低工程项目的总体造价，以此来减少在运营和维护阶段所需用的成本费用。除此之外，在保障设计方案合理性与科学性的同时，还需要选择适宜的建筑工程材料，在兼顾质量和造价等两方面内容的基础上，保障了工程成本控制的有效性，进一步降低了工程的总体造价。

二、房地产项目全生命周期工程造价管理

（一）在设计阶段的造价管理应用

1.积极的融入全生命周期造价管理工作理念

将全生命周期造价管理工作理念融入到房地产项目的规划过程中，并为涉及工作人员提供系统化的指导和全面的引导式设计。工作人员能够从项目的全生命周期入手，对工程项目的整体建造费用予以综合考虑，并将运营工作和维护环节的费用成本包含在内，确保工程项目设计方案内容设置的科学性。通过对建筑材料和施工设备的择优筛选，在充分保障设计工作质量的基础上，达到降低项目全生命周期费用的目的。除此之外，在设计工作的实施过程中，还需要基于全生命周期的角度，对相应的工程成本进行分析和估算，并将初始类型的建设成本和运营维护成本包含在内，在全面计算的基础上结合决策阶段的投资估算情况进行局部类型的调整，以此来保障整体造价设置的合理性。

2. 对设计阶段的造价管理方法予以重点控制

工程造价咨询单位可以与相应的中小设计院保持良好的联系，在优势互补和相互合作的基础上，充分的发挥出先进技术以及专业优势，在全面了解开发商的要求之后，结合房地产项目的实际状况，为设计单位编制相应的概算结果，并向开发商提出有针对性的修正方案，保障工程造价设计的完善性，实现对设计方案的优化与整合，加大对工程造价的控制力度。房地产项目的设计环节对工程造价所带来的影响普遍较大，对于部分开发商来说，在房地产项目的运行阶段往往只重视投标报价以及竣工结束后的决算价，而尚未对设计的概算引起高度的重视。不仅如此，若施工图预算超出了最初的设计概算范围时，则需要从施工图纸入手，对相应的设计方案进行修改或者调整。除此之外，在控制工程造价的过程中，还需要涉及到投资估算、初步设计、控制设计概算以及图纸设计控制等方面的内容，若最初的设计概算超出了投资的估算范围时，那么则需要从初步设计方案入手对其进行调整和修改。为了能够保障工程造价控制设计阶段的有效性，可以从组织、技术、经济以及合同等多个不同的方面加以分析，采取有针对性的整改措施，及时的针对相应的投资偏差问题进行控制和纠正。在设计作业的实施过程中，还需要从地点、能源、材料、水源、室内环境、质量、运营维护等多方面的基础要素入手，在全面考虑的基础上保障设计环节的科学性与合理性。

（二）在实施阶段的造价管理应用

在投资决策阶段需要针对相应的经济评价和全生命周期项目投资估算情况予以详细的了解，确保每个环节和阶段所涉及到的经济指标都能够得到明确掌握，并针对实际的目标设置以层次化和细致化的分解形式，将其划分于具体的整体提工程和分项工程项目当中，为设计方案的制定和招标环节的运行提供明确的指导，确保经济合同能够顺利签订，使合同价格能够为房地产项目实施阶段提供准确的造假目标。除此之外，在房地产工程项目不断实施的过程中，还需要基于具体的实施进度，对最终的造价目标数值进行深化和细化处理，以全程性的跟踪模式保障审计和纠偏等工作的有效落实。

结束语：在城市化建设进程不断加快的过程中，使大多数的房地产工程项目逐渐呈现出了规模化的特点，为了保障工程项目建设质量和施工安全性，在降低成本的基础上获得更加优质的经济效益，需要基于全生命周期房地产工程造价管理工作模式，结合工程项目的各个不同阶段，充分的发挥出造价控制和管理工作的优势和作用，实现对造价成本的合理化管控，使房地产工程项目能够获得良好的经济效益和社会效益。

参考文献

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