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摘要：高校老校区用地改造是城市更新区域外延功能不可或缺的组成部分。本文在考虑到高校老校区保护与传承的基础上，探讨如何进一步提升城市功能和城市品质;加强对校区用地进行整治改善和再开发利用，深挖高校老校区用地土地潜力，持续保持城市活力。

关键词：城市更新;高校老校区用地改造;保护与传承;整治改善;再开发

引言

我国城市经过近四十年的快速发展，城市面貌日新月异。总体呈现新城风貌一致、空间尺度开敞、交通畅达的现象;老城城市部分空间呈现碎片化、不连贯、城市风貌形象不协调的现象。针对在城市外延发展过程中，部分高校由城郊区域变为城市内部核心区域，从而对城市内部的交通、设施配套共享、城市风貌协调都带来了一定的影响。考虑到高校的空间尺度、未来高校建设的高标准发展诉求、对城市新区的发展引导等等作用，部分城市开始有序引导高校外迁，从而有利于城市内部空间缝合、有利于城市高校高标准发展、有利于促进新区域经济发展引导。本文通过对高校老校区用地改造的置换原则、相关案例借鉴、用地改造的功能融合等几个方面，探讨如何在贯彻城市更新的提升城市功能、土地潜力、城市品质、城市活力的四个基本面在高校改造中的应用。

1城市更新概念解读

1.1城市更新概念

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造;另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。

1.2城市更新方式

城市更新的方式可分为再开发（redevelopment）、整治改善（rehabilitation）及保护（conservation）三种。

再开发的对象是指建筑物，公共服务设施市政设施等有关城市生活环境要素的质量全面恶化的地区;整治改善的对象是建筑物和其他市政设施尚可使用，但由于缺乏维护而产生设施老化、建筑破损、环境不佳的地区;保护适用于历史建筑或环境状况保持良好的历史地区。

2城市更新对高校老校区用地改造的指引

2.1高校老校区用地改造的四个基本面

高校老校区用地改造并非指高校本身失去活力、区域功能衰落，而是指其本身占据城市内部核心组团区位，就承担了与周边区域在公共服务、生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境、邻里社会等多个方面的互联互融。如何在周边区域进行城市更新时，考虑到高校老校区功能在片区内的承载和继承，这是城市更新对高校区老校区用地改造提出的要求和寄于的期望，重点体现在城市功能、土地潜力、城市品质、城市活力四个基本面上。

从城市功能而言，涉及完善公共服务、优化城市交通、提升产业功能、强化社区服务、完善配套设施;从土地潜力而言，涉及优化用地功能方面;从城市品质而言，涉及提升环境品质、增加游憩空间、建构慢行系统等方面;从城市活力而言，涉及优化产业业态、传承文脉风貌、塑造城市特色、促进市民交往等方面。

2.2高校老校区用地改造的方式

参照城市更新的方式可分为在开发、整治改善及保护三种。

再开发的对象是指高校老校区中的低效闲置、业态功能不符合新要求的用地，公共服务设施、市政设施等有关城市生活环境要素的质量老化地区;整治改善的对象是符合新业态功能的建筑物和其他市政设施尚可使用，但由于缺乏维护而产生设施老化、建筑破损、环境不佳的地区;保护适用于高校中历史建筑或环境状况保持良好的历史地区，重大服务周边区域的公共服务功能区域。

2.3高校老校区用地改造的模式

主要有商业置换、政府收储、行政置换、校际置换四种模式。

2.3.1把老校区置换给开发商用于商业或房地产开发。

将老校区用地改变了用地性质，教育用地调整商业用地，划拨变出让。利用高校区位不同，土地价格不同，结合土地的不同用途产生了级差地租，实现土地效益最大化。多用于中小规模的校区。

2.3.2把老校区置换给交于土地储备中心，地方政府用于城市统一规划建设。

置换方式简单，统一规划管理，有利于提高城市土地资源配置效率，保障老校区与周边地区发展的完整性和统一性，有利于快速推动新校区建设。多集中在大、中规模校区，收储价格多低于商业置换。

2.3.3把老校区置换给党政机构，用作办公或职工教育培训基地。

可以较好保留老校区地面建筑，减少国有资源浪费。虽然改变土地权属，但没改变土地使用性质，依然为划拨土地。置换程序简单。

2.3.4把老校区置换给学校等事业单位，成为另一所学校的校园.

实现资源最佳配置，移交即可使用，建筑基本保持原貌。土地性质没有任何变化，仍为划拨教育用地。校际置换价位低。

3江苏某高校用地现状概况

3.1优势概况分析

大学和城市互融共生。大学增加城市就业、增加城市活力;城市为大学提供完善配套服务、实验基地、静谧的学习环境，从而实现产学研一体化。

公共资源共享。城市居民可享受大学的文化、体育、绿化开敞空间资源。

3.2劣势概况分析

校区内部土地利用效率一般，校区内有部分闲置地，与校区内部整体环境不协调，土地利用效率较低。

公共设施配套功能不足。规划范围内以教学楼、学生公寓为主，部分公共服务设施配套建设年代较久，功能配套不全，土地开发利用强度低。

校园内部道路不成系统。学校对外交通十分便利，但内部交通不成系统。缺少连贯性的街头绿地。地块内广场和街头绿地较为零散，不成体系。学校南北跨度较大，区域交通不连贯，不利于区域居民的交通出行。现状学府路、运河路与上海路形成丁字路口;南京路、圭山路与淮河路形成丁字路口;学校主大门开在学府路和上海路交叉口位置;这些因素都给周边的交通出行带来了不便。

4城市更新指导下的高校用地策划

4.1城市功能提升

4.1.1高校物质和非物质文化传承和保护

重点体现在大学与城市良性互动、共生共荣。聚焦高校为城市提供文化、教育、体育等公众的需求， 带动周边商贸业发展，提供就业机会，培养高端人才，其不仅仅是城市的一部分，而是城市片区的中心。城市为学校提供商业设施配套、培育研发场所、产学研研究基地。

4.1.2功能特色的延续-旧功能的改造、新业态植入

形成“两轴、一区”的产业功能结构。以行远路为科教创新轴，布局科研孵化、文化教育、体育休闲、医养结合等功能;以至善路为公共服务轴，布局公共服务、商务办公、文化创意园区、商业街区等功能;以优越的教育设施成为区域企业研发孵化基地和重要的人才来源，以完整的园区服务机构、科学化管理和开放的政策吸引企业入驻，产研有机互动，打造文教创意孵化区。

4.2城市品质提升

4.2.1城市设计意向传承和保护

凯文林奇提出的城市设计意向的五要素为“道路、边缘、节点、标志、区域”。五要素的传承和保护也是城市品质提升的重要影响因子。

道路主要指线性空间塑造，涉及高校的林荫路、滨河绿化等带状和竖向的线性空间;边缘指与山体、周边城市区域的空间界面，涉及指与牛头山、圭山等山体的生态空间塑造，与城市周边区域的开放融合;节点指高校内的游园;标志至地标性建筑，如钟楼、图书馆、静远楼、分析测试中心、体育馆等。

4.2.2品质提升-区域设施完善、生态涵养循环

贯通区域交通体系，缓解道路主要依托上海路出行的压力，形成“两横一纵”主干网络体系。两横为学苑路、海河路 ，一纵为上海路。

规划形成“两区、一带、多廊道”的生态绿化景观结构。两区围绕牛头山、圭山的山林红线保护，打造山体生态格局，构建山林生态廊道;一带沿玉泉河打造的滨水绿化景观廊道;多廊道指围绕文教创意组团、不同居住组团重点打造的圈装、线性慢行绿化通廊，主要沿志远路、运河路、牛头山路、科文路、至善路、圭山路两侧各设置10米绿化廊道。

4.3土地潜力挖掘

4.3.1高校用地置换潜力挖掘的相关指导建议

根据江苏省政府关于切实做好省属高校老校区置换工作的意见，老校区置换工作要有利于化解新校区建设债务，促进高校健康发展;有利于城市建设的科学规划、合理布局;有利于整合高等教育资源;有利于解决高校多校区分散办学的问题，降低运行成本，提高办学效益。

4.3.2高校用地再开发利用方案

通过对低效用地再开发利用，规划可出让居住用地29.72公顷、商业服务设施用地4.9公顷、研发用地为11.52公顷，出让费用用于化解新校区建设的债务。同时设置卫生服务中心、行政服务中心、文化活动中心，修补区域功能缺失。

4.4城市活力再现

按照现状资源条件、用地的需求，重点打造四大功能分区，包括文教创新孵化区、众创空间示范区 、生活区、生态休闲区。通过教职人口、教育培训人口、居住人口、商业服务人口等多中人口活动交织，提升人群活力氛围;通过体育、文化、商业、教育、公园等多种设施用地布局，丰富城市公共活力界面。打造集园、城于一体，科教、产业与社区互动，多种功能和谐共存;促进产业链条的延伸、基础设 施共享、人才信息交流及社会服务参与，形成现代化智慧型新城区。

城市功能空间提升示意 城市品质提升示意 用地方案示意

5结语

新时期的高校老校区用地改造应在继承和保留本体风貌和业态特色的基础上，注重区域城市更新功能的植入，既有人们对高校的记忆，也有进一步城市和新业态功能的融合。

参考文献

[1]闵小平，王小康，王斌.高校土地资产置换的双赢策略——校地互动，陕西教育高教版，2014

[2]张勇.高校更新改造规划设计探讨.建筑学研究前沿.，2017

[3]江北新区大厂地区城市更新规划