摘 要：近年来，受行业竞争力不断增加、新冠疫情常态化以及政策调控等因素的影响，房地产持续降温，其经济效益受到了严重影响。为维护经济市场的稳定，保障房地产持续、健康发展，房地产企业必须通过科学、有效的手段加强成本控制，以保证企业效益。为此，本文对成本控制中的突出问题进行了分析，并对成本精细化管理相关策略予以研究。

关键词：房地产;成本控制;问题;精细化管理

引言

2009-2019这十年是房地产快速发展的黄金时期，不仅空间巨大，而且房价持续上涨，利润可观，这种良好态势主要得益于经济体制改革的不断推进、城市化建设进程的加快以及人们生活条件的改善等因素。但是从2020年至今，受社会环境、市场环境及政策等影响，房地产持续降温、陷入低迷期，多数房地产企业难以为继，若成本管理控不好，就非常容易出现亏损情况，阻碍企业发展。因此，想要应对当前严峻的形式，成本控制与管理成为房地产企业面临的关键问题。

一、房地产成本控制的问题

（一）调研不充分，投资分析不全面

房地产项目投资巨大，在开展项目前，需要对项目所在的城市片区竞品做充分的市场行调研，做出全面的、合理的投资分析，对项目的产品进行准确定位，收集齐全相应的成本数据，提高成本预测的准确性，为公司决策提供准确的数据支持。但是，部分企业在调研时没有采取科学的方式，调研的内容不详细、调研不够深入等，导致投资分析不全面，市场分析定位不准，对投入资金的预测不准，项目在建设过程中容易出现资金问题，不利于成本控制。比如，调研过程中未了解项目所在地政府部门对河道整改、景观建设、外立面等方面的规划硬性要求;投资分析过于简单，未明确资金流向等;这些情况不仅会增加成本控制的难度，还会增加项目运行的风险。

（二）施工环节管理不到位

房地产项目施工环节的投资大、管理内容繁琐、施工期限长，影响成本的因素非常多。在该环节进行成本控制时，还需要综合考虑施工安全、项目质量及效益等，因此施工环节是成本控制难度最大的阶段。然而，施工环节管理的不到位，更严重影响了成本控制的有效性。比如，施工单位没有对施工过程中的变更内容进行科学管理，就会导致工序混乱、资源配置不合理等，影响施工进度，增加成本。

（三）成本控制体系不完善

成本控制需要有完善的体系作为依据和保障，但是，目前房地产企业的成本管理主要是通过单单成本部一个部门或者财务部门的决算进行成本控制，但是成本部实际上只是整个成本管控中的一个环节，成本控制是一个体系工程，成本部应对目标成本进行责任分解，落实到各责任部门责任人，全员参与，才能发挥全员管控的最大效力。而有些公司由财务部门主导成本控制，其实财务人员并未参与项目建设的整个过程，尤其是施工过程，因此无法对资金的具体使用项目及影响成本的相关因素进行充分了解，无法对成本进行全方位全过程管控，在进行成本核算时，财务制定的成本控制目标及科目等与目标成本或项目实际进展不匹配，成本控制难以有效落实。

二、房地产成本精细化管理-全过程控制

（一）做好项目调研与投资分析

调研的意义是了解项目的可行性、可能出现的问题及风险等，依据调研结果对投资的成本、利润等进行合理的分析，提高成本预算的准确性，减少预算与核算之间的差距，是项目有效落实的基础保障，也是成本精细化管理的必要内容。对此，房地产企业首先要找专业的、工作严谨的调研团队，认真对项目各环节进行全面的、细致的调查分析，比如项目所在地的地质属性是否满足项目建设的要求，有些地质无法建设高层建筑，如果地质不合适，在建立地基时，就要花费大量的成本。其次，房地产企业要对项目所在地的发展政策进行充分解读，有些企业存在投机的思想和行为，看到价低就急忙拿下，但是这样会面临很大的风险，如果后期政策出现不利于项目开展的变动，就会严重影响项目落实。因此，要结合当地政策对整体规划进行分析，积极的与有关部门沟通，了解项目施工地或周围路段有无河道施工或者景观建设等计划，分析其是否对房地产项目造成影响。（二）加强设计与施工管理

房地产项目的设计阶段决定了80%的成本。设计的成果是施工的重要依据，直接影响着施工成本。在设计环节，设计人员需要结合调研报告、项目预算、项目目标及要求等多项因素来设计项目方案，在保证设计方案可行、科学、合理的基础上，最大程度的节约成本，减少后期施工中因设计问题导致的工程变更，因为一旦出现工程变更，就容易导致停工、返工等情况，从而增加成本。

设计阶段可以从以下方面开展成本控制，确保成本可控：其一，选择优质设计单位，服务好，设计水平高，设计师经验丰富;其二，需对规范了解透彻，区分好“应、宜”，能针对设计图纸逐条解答“为什么这样设计”;其三，建议设计费不做固化，可与项目整体收益关联挂钩，项目最终实施的收益与设计院按一定比例分摊。

施工阶段的成本管理主要是从六个方面进行：其一是材料成本，多通过集采战采进行甲供或甲指乙供，选择优质的供应商，采用质优价廉的材料，同时现场监督施工单位充分使用材料，避免不必要的浪费。其二是人员及设备成本，施工人员及设备的数量要根据工程量合理的匹配，通过培训提升施工人员责任意识与工作积极性，避免消极怠工的情况，定期对设备进行维护、检修，减少设备损坏率。其三是技术成本，多推行新技术新工艺节约成本，结合项目质量要求及施工要求选择科学的、先进的技术，以提高施工效率，保证工程质量。其四是进度管理，根据合同中约定的工期、施工资源配置及具体施工内容等制定施工计划，明确每个月、每天需要完成的进度目标，如有特殊情况，需对计划进行适当的调整，以保证整体进度顺利完成，避免延误进度而增加成本。其五是安全管理，安全永远排第一位，任何工程事故都会导致人员伤亡和财产损失以及品牌伤害，管理人员需要加强施工现场的安全管理，做好安全教育，配备好安全设备设施，现场做好监督等。其六是现场管理，主要检查监督施工人员是否文明规范施工、施工环节是否衔接顺畅，确保各项施工安全、进度、质量。

（三）健全成本控制体系

房地产企业结合自身实际情况建立成本控制体系，具体的部门设定及工作内容可以适当调整。此处，主要针对成本核算、考核及评估管理相关要点进行分析。首先，房地产企业需要结合以往的经验，分析与当前项目类似的案例，收集相关信息，包括建筑面积、项目预算、合同、目标成本、结算、决算等，将案例中涉及的成本科目及数据整理形成数据库，，作为当前项目目标成本编制的重要参考依据。其次，要加强各部门的联动，尤其是工程部、设计部与成本部之间的信息交流，使成本人员能够及时的、全面的了解项目情况，保证成本核算的合理性、准确性。加强与财务人员的沟通，对项目资金的使用情况了解掌握。再次，成立专门的考核小组，为相关部门制定成本考核内容及标准，促使各部门积极、主动地参与到成本控制中。

三、结束语

成本控制是保障工程质量、实现利润最大化、推动企业发展的关键，房地产企业需要重视成本控制中调研不充分、设计方案只管通过政府审批不考虑成本、施工环节管理不当以及成本管理体系不健全等问题，在项目建设过程中从做好项目调研与投资分析、在设计阶段多投入点人力物力、加强施工管理、健全成本管理体系等方面予以全过程成本管理，合理、科学的控制成本，确保项目顺利实施，保证公司在目前房地产微利时代也能站稳脚跟，抢站市场份额，树立良好的品牌口碑。

参考文献

[1]黄杰.房地产企业成本控制的全过程控制研究[J].工程与管理科学，2020，1（2）：11-12.