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摘要：项目经营制管理是房地产行业的基本特征，围绕着房地产项目，一个又一个房地产集团组建而成，并以此为核心开展一系列的开发与经营工作。本文以房地产开发经营的建筑工程项目管理为探讨主题，分析项目管理的概念与具体作用，指出当前建筑工程项目管理在管理手段滞后、管理要点把握不当等方面存在的主要问题，从提升人员综合素质、加强造价管理、提升质量安全管理水平以及引入信息化管理模式等方面阐述优化改进房地产开发经营中工程项目管理的有效方法。

关键词：房地产;建筑工程;项目管理

城市化建设发展进程的逐步加快对房地产行业的蓬勃发展起到了重要的推动作用，在新经济形势下，房地产企业的开发经营也面临着激烈市场竞争带来的巨大挑战。做好建筑工程项目管理工作，关键在于精准把握房地产开发经营的特点与发展趋势，深入挖掘当前管理工作中存在的问题与不足，采取多元化的优化与改进措施，提高工程项目管理的实效性，为建筑产业的现代化发展提供有力保障。

1建筑工程项目管理的概念与作用

立足于项目经营的角度上，全方位管理项目开发的各个职能业务线，实现对全过程经营工作的综合把控，是项目管理的基本概念。本质意义上，项目管理的核心是科学有效的管理手段，为企业经营管理工作的落实、经济效益的提升所服务，与达成预期的战略发展目标。

在企业具体的经营管理目标和总战略目标间，运用管理承载着不可替代的承前、启后的作用。站在项目开发的角度上看，运营管理有效地传递和监控着房地产项目开发经管目标的落实（如图1）[1]。

项目经营管理中，跟踪管理项目开发的现金流、了解并把握投资收益也是一项重要内容。对于运营管理人员而言，需要着眼于项目全局开发的需求与发展趋势，妥善处理运用管理中难度更高的各项工作业务，全过程监控项目开发过程中产生的经济效益，科学调控可能面临的现金流风险。提高全程监控现金流风险与投资收益的实效性，应重点把握两个关键点，一是提高对项目开发价值链前端部分的重视，有效把握投资收益基准，二是围绕着项目投资收益的特点与过程，完成跟踪管理组织架构的完善化构建。

2房地产开发经营中建筑工程项目管理存在的问题

2.1对人在建筑工程中发挥的作用重视不足

以人为本是社会发展的基础，也是现代化社会发展建设的核心。在建筑工程领域内，若是企业片面地将项目经营的经济效益放在首要位置上，缺少对工程管理工作的深刻认识，忽视人在社会发展中的重要作用，必然会削弱建筑工程项目管理的实效性，给房地产开发经营的健康发展带来负面影响。部分企业在缺少健全管理机制的情况下，盲目地组织开展项目工程的建设施工与管理工作，导致管理人员缺少科学可行的监管依据，直接影响到现场管理在全过程施工中的有序落实。与此同时，人员管理不到位、培训体制不完善的问题的存在也十分普遍，难以将不同作业群体的专业作用充分发挥出来，工程项目的整体建设质量也难以得到可靠保障[2]。

2.2缺乏对管理工作要点的准确把握

建筑工程项目管理工作涉及到方方面面，覆盖面较广，这也给现场管理工作的推进与落实带来较大困难。在兼顾要点过多的情况下，管理人员无法将各项监督管控工作落实到位，一定程度上削弱了项目管理工作的实效性。与此同时，建筑项目施工阶段的安全管理流于形式化，也是当前房地产开发经营过程中的一项重点问题，尽管许多企业已构建了相对完善的安全管理制度体系，但并未将其贯彻实施到工程项目的实际施工中。部分管理人员的责任意识不强，没有严格按照安全检查的规范要求开展监管工作，使得项目工程建设作业期间潜在的质量安全隐患无法被尽早察觉，给建筑物的后续使用埋下不可忽视的安全隐患。这也在侧面反应出企业对安全管理重视程度不足、管理人员风险管理意识薄弱、对安全事件防控了解不足等主要问题。在建筑工程施工前，企业大多会借助于预算管理的形式，实现对施工成本的控制与管理。但在实践过程中，人力资源、机械设备以及施工材料等因素均具有较大的不确定性，进而给成本控制带来或大或小的干扰与影响[3]。

2.3管理手段相对滞后

项目管理的模式单一、方式方法过于落后，是工程管理在现代化发展过程中凸显出的问题。在房地产开发经营领域内，大部分企业依赖于传统的人工管理形式，致使项目管理在实际开展过程中的工作效率迟迟无法得到有效提升。工程项目的施工建设伴随有大量数据信息与文件资料的产生，在时间规律和使用价值方面存在较大差异，在管理手段固化、监管模式落后的情况下，重要的数据内容未能得到有效全面的整合与存档处理，给后续管理、结算工作的实施带来诸多不便。在信息技术飞速发展的社会背景下，房地产开发经营需紧密贴合时代发展趋势，对管理技术与方式方法的革新与改进具备正确认识，深入挖掘当前项目管理存在的不足与问题，加快对现有经营管理模式的创新与完善。

3房地产开发经营中建筑工程项目管理的方法

3.1提升人员综合素质

规范化人员管理，需要按照专业类别对参与项目建设施工的人员进行明确划分，确立精细化的组织与管理机制。例如，在技术人员管理方面，需将重点放在对工作人员专业技能、资质水平的考核上，技术人员对建筑工程各环节施工工作的完成效果、质量水平具有关键影响，对技术工艺的应用成效具有决定性作用，因此加强专业资质考核，提升各环节参建人员的综合素质，是优化项目管理成效的必要举措。在正式组织开展现场作业前，需做好技术交底工作，确保施工人员对项目施工的质量要求、技术规范具有明确的了解。在施工人员管理方面，加强技术指导、落实安全教育是重中之重。通过系统性的培训指导，引导施工人员逐步深化对安全防范知识的了解，进而在现场作业期间能够有意识地做好个人安全防护。让施工人员熟练掌握必要的技术方法，严格遵守一系列的规范准则，最大限度内保障全过程施工作业的安全性，防止发生安全事故问题[4]。

在管理人员的组织管理上，企业应将重点放在对人员能力与专业水平的把关上，着重强化其责任意识，促使其深刻认识到做好项目管理工作的必要性，切实发挥建筑工程施工管理岗位的职能作用，确保科学全面的监督管理机制得以有效落实到实践阶段，为项目工程建设工作的顺利完成提供基本保障。

3.2加强造价管理

作为工程管理的重要组成部分，造价管理对建筑项目开发建设的经济效益具有关键影响，做好造价管理工作，科学规划适宜可行的管理方案，以减本增效为核心发展目标，综合把控项目全过程施工中的成本投入。在满足工程项目建设需求的基础上，预期阶段、实际阶段投入的总成本为建筑工程造价，在实践过程中，内外部环境下的多方面因素会对项目施工的造价水平产生直接影响。要保障造价管理的实效性，还需依托于健全合理的造价管理制度体系，通过动态化、全方位的监督管理，实现对整个施工阶段造价水平的有力掌控，提高造价管理工作效率。在条件允许的情况下，还可以引入对BIM技术的应用，构建贴合建筑工程施工规划的模型，导入工程量清单，利用BIM自动完成扣减，以此快速准确地汇总一系列工程量信息，对工程项目施工建设的总造价予以初步确定。造价人员可以以获取的数据结果为依据，编制针对性的预算管理方案[5]。

3.3加强施工安全管理

房地产开发经营涵盖复杂繁琐的作业流程，工程项目的建设规模越大，涉及到的设备设施越多，参与施工的作业队伍也越多。若是场地环境较为特殊，技术工艺的操作使用难度较高，很可能会引发意外安全事故的发生。科学预估和防范现场作业阶段加大几率出现的安全问题，可以规避意外事件对企业带来的不利影响，避免正常有序的施工进度遭到延误。加强施工安全管理，可以以构建精细化的安全管理方案为着手点，动态化监督施工场地中各专业项目的作业情况，保证潜在的安全隐患被及时消除。与此同时，秉承以人为本的基本原则，为工作人员的人身安全提供全面保障，是建筑项目全过程安全监管的核心目标。对于安全检查制度的设立，需要结合建筑工程建设规划的具体情况，配置指定的安全管理人员，对项目场地展开定期检查，以关键的施工区域与核心作业环节为重点目标，全方位排查现场施工中存在的质量安全问题。

3.4重视质量管理

近年来，精细化管理理念的提出为工程项目质量管理工作的开展指出了新路径，强化落实质量管理工作，关键在于科学划分质量管理涵盖的主要工作内容，达成质量控制的总目标，为建筑建设质量与后续使用的安全性提供坚实保障。以材料质量管理为例，在各类建材的进场环节予以严格把关，存放管理期间按照用途、规格与类型加以分门别类，适当调控存放环境的通风性、干燥性与密闭性，防止因日常管理不当导致材料发生变质现象。

3.5积极引入信息化管理模式

加快项目管理的信息化建设，是新时期企业拓展外部发展空间的一种重要路径，更好地适应房地产开发经营市场的发展需求。例如，引入对监控系统、摄像头等信息设备的应用，大幅提高施工中质量安全检查的工作效率，短时间内完善整个工程场地中视频监控设备的配置，保证现场施工状况可以被管理人员多角度地观察到。最后，向统一的计算机中心上传收集到的视频资料和数据内容，落实好档案管理。

结束语：做好建筑工程项目管理工作，要求企业首先从思想意识层面上提高对组织管理的重视。立足于房地产开发经营的特点与发展规律，综合提升人员管理、造价管理、质量管理以及安全管理的工作水平，灵活引入信息化管理等新型监管作业模式，切实推动房地产开发经营建筑工程项目管理工作的高质量发展。

参考文献

[1]齐锡晶，何佳欣，刘乃畅.基于高质量发展的工程项目管理目标耦合关系分析[J].建筑经济，2020，41（S2）：163-169.

[2]高枫.建筑工程项目管理中BIM技术的融合与应用[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2020（12）：178-179.

[3]王正道.房建工程项目管理中的创新思路[J].住宅与房地产，2020（36）：122+130.

[4]夏春凤.基于BIM技术的建筑工程项目管理研究[J].居舍，2020（36）：131-132.

[5]吴汉斌.建筑工程项目管理中的施工现场管理与优化措施[J].房地产世界，2020（24）：97-99.