摘要： 随着房地产行业竞争的日益激烈和政府对房地产宏观调控政策的频繁出台，房地产企业也逐渐需要寻求一种健康、可持续的发展模式，即增值管理的发展模式。对于项目设计管理来说，为了适应这种增值开发模式，需要一套以项目规划设计管理为核心的管理模式。因此，房地产项目的项目规划设计管理已经成为每一个房地产企业需要关注的重要问题。为了提高房地产行业的整体发展水平，本文探讨了精细化设计管理的关键因素，介绍了具体的项目，并提出了相应的发展对策。

关键词：加强 房地产项目  项目规划   设计管理 重要性

一、房地产项目规划设计管理的特点

（一）覆盖面广

房地产项目是一个包含多个阶段的过程，包括大量的环节和流程。实际上涵盖了房地产项目设计中的决策、设计、施工等阶段，从而形成一个完整、规范的房地产项目设计流程。房地产项目规划设计管理强调细节管理的概念。对于房地产项目的设计来说，在实施细节管理的任务时，要尽可能多的关注细节因素，最大限度的避免细节的疏漏。

（二）全面调研

房地产项目规划设计管理的关键在于全面性，全面性是科研工作真正意义的体现。通过研究活动得到反映房地产项目整体情况的结果，为决策活动提供充分的依据。综合研究还需要注意市场因素。在掌握房地产项目市场动态变化的前提下，从经济、技术等多个角度分析房地产项目的可行性，消除趋同思想的不利影响，探索房地产项目可能存在的风险，为综合决策提供重要支持。

（三）注重成本管控

成本因素一直是房地产项目设计中不可忽视的问题，它关系到房地产项目设计的各个环节，非常适合房地产项目规划设计管理的要求。例如，在市场调研环节，要树立充分的需求和成本意识，在掌握生产需求的背景下，判断合理的市场价格区间，进而最大限度地确定房地产项目的合理成本区间。该成本范围对设计单位合理确定成本控制方案、设定成本控制目标具有指导作用。

（四）连续性强

在构建房地产项目规划设计管理体系的过程中，要突出连续性的特点。原则上，我们需要涵盖房地产项目设计的整个过程，甚至房地产企业的整套业务流程，从而建立配套体系规范。组织建设的过程中，我们也应该密切关注连续性的要求，实现精细管理的要求的基础上，构建房地产项目的设计过程系统，充分发挥系统的限制性作用促进精细管理的概念生根。

二、房地产项目规划设计管理研究和分析

（一）房地产项目拿地阶段

征地阶段导致项目设计风险的因素包括对进度、设计周期等方面的重视;征地阶段对项目设计质量因素关注较少，未考虑与其他房地产项目的差异化因素;单一注重缩短设计周期，而不与房地产企业的长远规划相结合;设计活动的一体化和规范化的监督体系相对较低，没有符合实际要求的完善的评价体系设计活动与规范化监管体系的整合程度较低，没有完善的符合房地产项目要求的评价体系，设计活动中的创新因素没有得到重视，已成为征地阶段的风险因素。

（二）项目设计阶段

组织设计的编制是一个重要因素导致设计阶段的风险，例如，不分配足够的专业设计师，设计组织劳动分工的组织的内部设计师并不清楚，和客户的项目需求的理解不到位;一些设计机构的设计师兼任多个职位，影响了自身工作的发展。工程设计方案是决定精细化程度的关键因素。如果在设计方案中不考虑各种因素，特别是在项目设计中不考虑成本因素，则意味着成本控制能力显著降低。在项目设计阶段，要注意反馈工作。产生这种风险的原因之一是反馈系统的应用空间很小。在这个阶段，强调设计组织各部门之间的沟通。设计部与其他部门沟通不到位，部分项目设计工作衔接不当，造成项目设计风险。很多房地产项目设计工作与市场环境研究脱节，会影响项目的市场定位，定位不当会带来风险。如果忽略房地产项目的评审环节，很多风险因素无法通过评审工作准确定位。

（三）施工设计阶段

进度因素是施工设计阶段的一个重要因素。如果不能控制施工设计进度，就会降低工程设计的精细化程度。施工设计阶段可能会导致成本损失，从而降低施工方案的细化效果。在施工设计活动中，进度管理不到位，整体监督能力较弱，本质上反映了缺乏对施工设计的整体控制意识。建筑设计阶段需要各种各样的人才。如果设计人才的整体规划协调能力不足，则意味着施工设计阶段的资源配置不当。施工设计阶段实质上是房地产项目设计与现场施工衔接的关键阶段。设计图纸处理不合理，施工衔接程度低，也是提高房地产项目风险的关键原因。

三、房地产项目规划设计管理风险因素研究过程

（一）评价方法

对于房地产项目关键因素的研究，需要选择合适的评价方法，并在此基础上进行信度分析和效度分析。在选择评价方法的过程中，需要注意房地产项目的特点，特别是会产生干扰效应的因素，这些因素会直接影响到房地产项目规划设计管理的程度。在选择评价方法时，需要对房地产项目的关键因素进行详细的调查和列举，并采用主成分分析法对关键因素进行评价和分析。由于危险因素的种类较多，在实际研究中可能存在一定的不便。主成分分析关注各影响因素的核心内容，构建具有代表性的因素进行分析。之前，已经解释了在每个设计阶段影响细化的因素。根据调查得到的原始数据，进行深入分析，获得核心信息。

（二）可信度调查

在研究过程中，我们需要注意数据信息的可靠性，即研究过程中的可靠性分析阶段。将信度分析环节应用到专业系数上，判断数据的信度。一般情况下，数据的可靠性与系数成正比。例如，当系数小于0.6时，对应的数据属于不可信类别。因此，根据房地产项目各阶段的风险因素数据，研究判断，确定各数据的系数值并计算平均系数值，进而确定各阶段列出的影响细化的因素是否具有参考价值。

（三）有效性调查

研究环节需要为设计阶段的风险因素建立一个量表（3）有效性调查。研究环节需要为设计阶段的风险因素建立一个量表，并进行有效性分析来判断量表数据的使用价值，从而保证项目设计精细化分析的准确性和价值。具体操作中可以采用KMO度量值方式，测量值与数据的使用值成正比。KMO测量值越高，说明该量表数据具有较高的使用价值，从而确定评价方法的合理性。

四、房地产项目规划设计管理的未来探索

（一）树立长远规划的理念

通过对关键因素的研究发现，房地产企业普遍缺乏合理的长期发展规划，在房地产项目设计活动中缺乏长期规划的支持。房地产项目规划设计管理的重要任务之一就是整合长期规划理念，建立长期规划指导下的业务发展模式和设计模式。房地产企业的可持续发展与房地产项目规划设计管理密切相关。企业要对长远规划有清晰的认识，在项目设计的各个环节都要体现房地产项目规划设计管理的理念。

（二）管理结构不完善

许多企业房地产项目规划设计管理理念实施不当的关键问题在于缺乏合理的结构支撑，表现在部门人员的设置和分配不合理。许多需要基层实施的任务在实际操作中由管理人员完成，降低了房地产项目规划设计管理的质量和效率。推进房地产项目规划设计管理必须贯彻权责明确的要求。对于房地产项目的设计，设计部门要发挥领导作用，与其他部门沟通协调，充分发挥管理结构的作用。

五、加强房地产项目规划设计管理策略

（一）方案设计阶段的精细化管控措施

方案设计对整个项目至关重要。因此，房地产企业在取得土地后，应在进入正式设计阶段之前提前做好准备工作。具体来说，一方面要进一步明确项目的定位，另一方面也需要设计师进一步探讨产品指导建议和详细的具体内容。在明确了以上两个方面之后，我们就可以编制具体的设计要求文件了。在实际的方案设计过程中，设计师往往关注以下几个方面：安全性、功能性、设计创新性等。不可否认的是，这些方面对整个项目非常重要。如果能很好地控制，就能有效地提高建筑产品的质量;但是，从另一个方面考虑，与项目经济相关的问题也应该引起设计者的重视，特别是在项目推进的全过程中一些非常规的造价投资。因此，在实际的方案设计过程中，设计者应该考虑整体设计从项目的整体控制的角度来看，这样的设计方案不仅能满足安全和舒适的基本要求，也是进一步考虑其经济，实现多个因素的有机统一。

对方案设计的内容进行了分析，包括概念方案设计、总体规划设计、建筑方案设计、初步设计和建筑施工图设计。在实际应用的过程中，也要从这方面进行细化措施，提高针对性。具体来说，我们应该关注以下几个方面：第一，在实际的方案设计中，要求设计师深入项目领域，对项目周边的生态环境、地貌等情况进行全面的调查和记录。只有了解这些基本条件，才能使总平面设计方案更加科学合理;其次，设计师还需要更加熟悉项目用地周边的路网交通情况以及考虑建设交通线路的基本情况，在此基础上进行建筑结构、建筑及配套设施的设计，从而使平面和空间关系更加科学合理;最后，在设计建筑方案时，一方面要根据总平面布置的要求，合理划分建筑内部的功能区，并在此基础上确定建筑内部的交通组织和空间关系。

（二）初步设计阶段的细化控制措施

在项目总体规划和建筑方案确定后，下一步是初步设计。然而，在目前的项目工作过程中，大部分项目属于”三边”项目，时间相对紧张，留给初步设计的时间实际上非常有限。因此，在实际操作的过程中，很多设计管理者对这项设计工作的重视程度比较低，甚至认为初步设计阶段是一个任选的过程，即与施工设计相比，不应过分重视，导致误解，它可以立即投入施工阶段计划的概念形成后，最后的结果是，大量的图纸修改或变化将发生在后期，太多的变化也使设计质量无法达到一个高水平。

为了改变这种状况，完善初步设计的各项指标，应重点关注以下几个方面：首先，相关管理人员要从思想意识上提高对初步设计的认识，了解初步设计对整个项目的作用和意图，对初步设计给予足够的重视;其次，在实际的设计工作过程中，还应注重整体规划和协调，注重结构、机电、暖通、幕墙等诸多因素，做好相应的平面方案设计和竖向关系设计。这样可以有效的减少施工过程中现场确认和调整的工作量，提高施工现场的工作效率，使整个建筑布局更加科学合理。再如，对于建筑中某些特殊结构节点，当根据要求需要进行特殊结构设计时，在初步设计方案形成后，可对特殊结构节点进行细化，并进一步计算相关参数。这样，就可以逐一发现方案设计过程中可能出现的设计缺陷，进行详细设计操作，从而避免在施工阶段由于设计缺陷造成的重大变化。

四、结束语

综上所述，在讨论的过程中，本研究根据方案设计的顺序，阐述了三个方面。首先对方案设计阶段的细控措施进行了详细分析，然后对初步设计阶段的细控措施进行了探讨。在此基础上，探讨了施工图设计阶段的精细控制措施。最后，希望本文的研究工作能够为促进精细化管理在房地产项目设计过程中的应用提供一定的帮助。

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