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摘要：不动产测绘，其成果相关内容是确认不动产界址、范围以及相互关系等不可或缺的重要组成部分。

关键词：不动产测绘作用  现状及存在问题   发展方向

作为不动产统一登记和房产管理的重要技术支撑的不动产测绘，其成果相关内容是确认不动产界址、范围以及相互关系等不可或缺的重要组成部分，一经不动产登记部门采用，将是建立不动产楼盘表和不动产电子登记簿的唯一依据，具有法律效力，同时也是不动产交易、价格评估、财政税收、房屋征收征用、城市规划、政府决策等方面的重要依据。

一、不动产测绘的作用

1、法律法规方面的作用

依据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《不动产暂行条例》等法律法规，不动产测绘成果作为房产管理和不动产登记的前置条件，是必要材料，在《不动产暂行条例》等法律法规中都明确了不动产测绘成果作为初始登记、变更登记等的必备材料。不动产测绘成果一经采用，就具有法律效力，是房产管理部门和不动产登记部门进行产权登记、转移、分割以及处理产权纠纷的依据，是加强不动产管理、审查确权、颁发权利证书，保护权利人和相关利害关系人合法权益的重要依据。

2、经济发展、社会服务方面的作用

不动产测绘提供的大量不动产簿册、图件等资料和地理空间位置信息等测绘成果，结合不动产权属登记材料。一是能够及时掌握城镇房屋和土地的现状和变化，理清国有、私人等各种性质的不动产数量、面积、产籍产权确认、档案管理，有关房屋、土地统计提供了可靠的依据，是开展不动产经济研究，合理配置区域资源，优化产业布局、人文居住环境等研究提供了坚实的基础;同时这些不动产测绘形成的成果也为不动产评估、房屋征收、不动产开发交易，不动产抵押以及保险业务提供有效的数据支撑。

二是能够有效统计国有、集体、个人等性质的房屋数量，确定区域内的商品房、房改房、限价房、保障性住房等各种类型房屋的种类和数量，为全面掌握城镇房屋的总数量、分布情况、人均面积、发展速度等指标提供依据，从而为更加合理地进行城镇布局、土地出让、城区改造、新区规划和开发等方面提供数据支撑，同时也是进行城镇化、房屋管理、土地供需研究等方面的重要基础资料。三是为执法部门提供可靠的属权数据档案材料。

3、其他方面的作用

不动产测绘形成的不动产簿册、图件等资料和地理空间位置信息，可以为当前蓬勃发展的物联网、互联网+、智慧城市、智能社区提供大量的数据支持（成果利用问题），从而更好促进这些行业的发展，促进产业升级，提高相关行业的服务水准，从而为建立环境优美、可持续发展的宜居城市起到良好的促进作用。

二、不动产测绘服务存在的问题与建议

1、我市大市区当前不动产登记测绘的现状图

测绘成果涉及收费的，地籍收费与房产收费分开，按各自既有标准收取。其中地籍收费为经营服务性收费，房产收费则为政府定价经营服务性收费。权利不对等，一旦发生成果质量问题，资产不足赔付权利人经济损失。

2、房产测绘收费

2015年2月1日前收费标准 2015年2月1日后收费标准

大市区范围内不动产登记测绘主要工作内容包括房产预测、预测变更、房产实测、地籍测量和实测变更，除地籍测量外均由区房产测绘中心承担。譬如单宗地如个人建房，一般直接由两个单位分别完成地籍测量和房产测量并出具成果。

房地产项目一般分为房产预测和房产实测两个阶段。房产预测阶段是在房产预售前，房屋未建成或未开建，根据规划部门批准的报建图纸出具测绘成果。在这个阶段土地部分一般采用实测或依据开发商挂牌取得土地情况结合经批准的报建图编绘完成，房产部分直接采用经批准的报建图编绘得到。由于施工过程存在一定的不确定性，房产预测会出现变更、修改的情况（变更测绘）。房产实测阶段是在房产建成交房前进行的，当前对于房产实测采用房产与土地独立测量的方式进行。这一阶段土地测量主要检查核实房产建设范围是否超越用地红线，是否按已批准的报建图位置建设，房产测量主要核实实测房产成果与预测房产成果是否符合规范要求。

大市区范围内多源数据的整合应用尚待加强。不动产登记测绘涉及到的数据时间跨度大，来源复杂，精度与标准都存在差异，部分数据可能还存在冲突，属于典型的多源数据。如何高效甄别整合利用，是摆在当前和今后一段时期不可回避的问题。

3、标准规范

现行的房产测量执行的技术标准

（1）《房产测量规范》GB/T 17986-2000

（2）建住房[2002]74号

“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”

（3）地方技术规范

《江苏省房屋面积测算技术规程》

《盐城市区房屋坐落编制细则》盐房管[2011]76号

《关于规范非居住用房分割销售基本单元的通知》盐房管[2010]128号

《关于规范不动产房号编制的通知》盐市登[2016]15号

不动产测绘目前采用的规范标准主要是2000年颁布执行的《房产测量规范》、1994年颁布执行的《地籍测绘规范》等标准规程，这些规程对于技术快速发展的今天，已经出现了严重的滞后性，尽管省2012年制订了《江苏省房屋面积计算技术规程》，我市根据本地的实际情况，先后出台了一些地方性的实施细则或操作规程，这些对于促进不动产测绘起到了一定的积极作用。但是对于我市范围来说，会导致不动产测绘成果的差异性，影响了不动产测绘成果的通用性。因此，建议国家层面尽快开展有关规范标准的修订进程，将各种新兴的技术标准纳入规范中;在省市级，应尽快修订或出台符合《地籍测绘规范》《房产测量规范》等标准规范的新的规程或细则，以利于指导各地实际的不动产测绘工作;在行业内，由各地不动产行政管理部门选择长期从事不动产测绘工作、具有一定影响力的行业专家成立专家会审小组，对实际工作中出现的重大问题、具有争议的内容进行技术指导、培训、协调解决纠纷，研究出现的新情况、统一业务处理原则，为不动产从业人员提供技术指导、业务建议，从而避免质量争议。

4、人员素质要求

不动产测绘作为一个具有特色的测绘分支，其对从业人员的专业素质、技术水平、责任意识等方面有很高的要求，尤其是工作的责任心、细致性和法律意识以及对从业人员的职业道德，公平公正原则提出很高的要求。专业素质与技术水平落后，都会客观造成测绘成果的质量问题;责任意识和工作不到位，都会导致严重的人为错误;不能在测绘过程中按照规范操作，坚持公平公正原则和足够的法律意识，都会产生持久的不良影响。     不动产测绘企业要经常性参加和开展各种技能型的培训和竞赛;不动产登记机构应加强组织不动产测绘企业、从业人员进行法律意识、社会责任等的研讨活动;行业培训主管部门应组织不动产测绘研究、专业人员技术培训等方面的工作;不动产从业人员应加强自身的学习与刻苦专研，不断提升自己的法律意识、技术能力和职业道德水平。

5、市场化

不动产测绘经过多年的发展，已经形成了规模较大的市场。在国家提出的体制改革中，各地依据有关文件，开始了不动产测绘市场的市场化进程。在这一进程中，取得了良好的成效，但是部分地区存在着无序竞争，成果完整性、规范性、准确性差强人意，造成的后果是群体性的影响。

当前房产测绘的发展几点方向

1）、房产测绘市场化运作，按公司方式运营，由房地产主管部门进行行政监管。

2）、测管分离，房产测绘管理部门进行技术管理，房地产主管部门进行行政管理。

3）、确认房产测绘为官方测量，剔除建筑面积本身不应该具有的权利，使房产测绘单纯化、技术化。

我国目前大多数城市都是采取这种模式，由房产测绘部门从事测绘工作，由房地产主管部门进行行政管理，但没有确认房产测绘为政府测量机构及剔除建筑面积本身不应该具有的权利，这和提出的第三种模式半段相同，但后半段还不尽然。

房产测绘显然不同于房产中介，后者市场化是符合社会发展需要的，它需要市场化竞争进行优胜劣汰，从而提高整个房屋中介行业整体水平，房产测绘是政府做出的对房屋面积的法定认定，它的数据不仅要用于登记，同时其房产测绘档案也是后期房产交易的重要数据，更重要的是要为国家提供城市建设、房产开发量等提供决策重要依据。通过房产测绘数据汇总可以得出城市XX年的商品房建设面积、经济适用房建设面积、廉租房建设面积、营业用房建筑面积等等。从而为政府的城市建设提供决策数据。房产测绘的主要发展方向就在于：提供精确的各种房屋建设面积，为国家的宏观调控政策提供数据依据。

要过河，首先要解决船和桥的问题。面对滚滚长江东逝水，没有解决船、桥问题，光号召过河是不行的，同理，光喊“脱钩”“三测合一”，不解决必要的房地产测量的行政、市场、行业管理的法规、资质管理、费用价格、技术标准规范、产品质量、投诉处理等一系列问题也是脱不了钩和“三测合一”的。因此，政府主管部门不但要提出问题，更要提出解决问题的方法，要试点取得经验，逐步推广，以达到理想的效果。因此在进行市场化的过程中，各地不动产测绘主管部门应根据《测绘法》《不动产登记暂行条例》等有关法律法规，及时整合原相关部门测绘人员，组建不动产测绘管理部门，加强对不动产测绘成果备案管理，加强对不动产测绘企业的监督备案和准入管理，加强对不动产从业人员资格的管理，从而实现事前、事中、事后的监管。不动产测绘单位应根据有关法律法规、诚信经营、公正生产，不受有关利益方的干扰，独立自主开展不动产测绘工作，对不动产测绘成果终身负责制，同时要整体提高单位的技术水平，生产出高质量的不动产测绘产品。

三、结语

不动产测绘是一个十分重要的行业，是测绘大行业中一个具有自己特色的子项，其成果质量的好坏对不动产登记甚至对其他方面都将产生十分重要的作用。在不动产统一登记背景下，房产测绘机构要不断研究和创新应用测绘新技术，加强测绘人员素质。房产测绘、地籍测绘、规划测绘等专业测绘都是为行政管理服务的专业测绘机构，不仅要有相应的专业测绘知识，还需要具备相应的政策法律水平，特别是房产测绘的面积计算涉及到购房户的切身利益，在当今房价高走的情况下，房产测绘机构进行房产测绘的公正、公平、公开性得到了广泛关注。房产测绘机构要顺应时势，转变观念，加强对策研究，积极应对，不断提高管理水平、技术水平，充分利用测绘新技术，加强测绘人才的培养和引进，加强测绘人员的素质教育，建立健全测绘成果备案审核制度，加强楼盘表的建立和管理，在不动产统一登记改革背景下，做好基础工作，使测绘成果充分满足各方面工作的需要，为房产测绘机构未来走向市场化做好充分准备。