摘要：我国的精装修住宅发展较晚，在整个商品房市场中只占10%左右，仍有巨大的发展空间。现阶段影响我国精装修住宅发展的因素有以下几点：①精装修住宅的工程量巨大;②参与精装修住宅的专业人员知识水平低下;③精装修住宅的细节做法不到位;④精装修住宅的装修材料不符合标准。这些阻碍了精装修住宅的发展，要促进其发展，就必须加大监管力度，让专业人员严格按照标准进行施工。

关键词：精装修住宅;特殊部位收口;施工措施

引言

我国现在住宅的交付是以清水房和毛坯房为主，精装修为辅，导致大量的装修材料浪费、二次装修扰民，土建施工单位和后期精装单位以及业主之间的纠纷频发。正因为如此，国务院办公厅、住建部等政府职能部门出台了一系列文件推广实行住宅精装修交付标准，而这些规定目前都集中在国家或地方的安居工程中得到实际贯彻。

1、精装修住宅施工关键技术

1.1墙体抹灰开裂

墙体抹灰开裂主要有抹灰的温度变化、抹灰的拌和比例不恰当等原因，通过对施工现场墙体抹灰开裂的分析，可将开裂原因分为可控和不可控，其中温度变化是不可控原因，抹灰材料比例不当是可控原因。墙体抹灰开裂可采取以下几点措施：①在加强网中用钢丝网代替耐碱网格。②用内墙抹灰面满挂耐碱网格布代替砌体内墙抹灰面满挂耐碱网格布。③在刷墙时用人工甩浆代替机械喷浆，从而增强毛刺感。经过上述改进后，墙面抹灰会大幅减少开裂几率，降低成本，缩短工期。

1.2卫生间防漏

在精装修住宅中，卫生间属于有水房间之一，其中的防水也非常重要，但在施工中存在很多问题，比如由于工期紧迫，施工人员都忽视了卫生间的防水层施工质量，尤其是卫生间的坎台，一般施工人员都会二次浇筑坎台，这做法会给卫生间的防水渗漏留下巨大隐患。为了能使卫生间的坎台具有较好的防水效果，可将二次浇筑坎台改为整体式坎台，就是将卫生间的坎台模板加入楼体结构模板当中，这样便可以同时浇筑楼板和坎台，不仅能保证卫生间墙体坎台的施工质量，还能解决卫生间的渗漏问题。

1.3强弱电管线敷设

在精装修住宅当中，有些电管线在穿过楼板和墙体时并没有按照有关规定操作，导致其有缝隙、不严密，楼板和墙体的隔音效果差。强弱电管线敷设施工工艺有以下几点：①电线管敷设时必须要用切割机，而且要保证电线管的砂浆保护层厚度超过1.5cm，承重墙上的线槽不能超过30cm。②在所有电线管敷设完后，应清理现场，在管内贯穿好钢丝，且做好电线管的密封措施。③对路线进行检测，且要达两遍以上，第一遍应该在铺地板、贴地砖等作业前完成，避免影响后续工作，第二遍必须在墙体刷最后一遍涂料前或贴墙纸前完成，确保电线管的绝缘电阻值不小于50MΩ。④电线管绝缘层应该做到颜色统一，比如接地线线管的绝缘层用黄绿色，零线用蓝色，相线用黄色、绿色、红色。不同地方有其对应的专属颜色。⑤高层建筑物内所有电线均选用低烟并且耐热性好的，不得选用普通电路线。

2、应用BIM技术的优点

BIM相关软件开发的复杂景观模型系统可以呈现整个项目的内容，包括不同的专业和部门。它是一个资源交换平台。该模型包含所有与项目相关的信息和数据。当前的项目管理一般将大型复杂的项目划分为若干个小的、简单的、引人注目的项目。可以说还处于模块化管理阶段。只有内部通信才能传递信息，这种情况经常发生。导致信息传输不正确或不及时。施工企业项目部天天开内部生产会却不解决实际问题，造成现场大量的修改返工。利用3D信息模型的设置可以有效提升工作质量，减少问题以及返工次数。Revit建模可以让施工蓝图跟着模型自动更正，不需要设计人员再重复更改施工图纸，减少了很多设计人员不必要的工作量，设计人员可以有时间参与到其他对项目更有益处的地方。

3、住宅精装修特殊部位收口的处理方法

3.1外墙渗漏原因分析及处理措施

外墙渗漏部位主要集中在穿墙螺杆洞处，产生的原因主要有螺杆眼封堵不密实，外墙螺杆洞封堵后因砂浆凝固收缩开裂、外墙螺杆洞封堵前墙面未清理干净、螺杆洞封堵遗漏、封堵前孔内杂物未清理。处理方法如下：（1）外墙螺杆洞封堵前对孔洞及周边墙面清理干净，并浇水湿润。（2）外墙螺杆洞封堵采用三段式封堵，先用普通砂浆封堵螺杆内侧，待砂浆凝固后采用发泡剂由外部进行封堵100mm预留50mm左右不填充发泡剂，最后螺杆洞外侧采用聚合物砂浆进行封堵。（3）螺杆洞封堵完成后对外侧封堵部位进行涂刷聚氨酯防水涂料两遍，涂膜防水向螺杆洞周边至少延伸20mm以上。预防措施：大模板外墙螺杆洞封堵前须将孔内及周边垃圾、粉尘清理干净，使其无锈蚀、油渍。发泡胶填充需涂胶均匀，不宜来回多次涂刷。发泡胶完成后应适当晾晒养护，以便使其填充粘结牢固，并具备一定强度。外侧封堵砂浆宜采用聚合物砂浆，避免因砂浆收缩干裂影响防水效果，外侧涂刷聚氨酯防水涂膜时厚度不得小于1.5mm，整栋楼施工完成后可采取淋水试验进行检验，确保无渗漏后进入下一道工序。

3.2运用三维模型的可视化

BIM技术具有可视化特点，设计人员根据实际情况完成设计方案的制定，方案制定后可以利用三维软件完成效果的展示，这有利于设计人员进行检查和完善设计方案。对于业主来讲，纸质方案较为缺乏说服力，设计人员向业主表述的想法难以被真正理解，而应用BIM技术能够更加直观地呈现出方案设计效果。BIM技术还可以将精装修的设计过程更加清晰完整地展现给业主，而业主也能对工程项目动态有一个全面的了解。在天津大学精装修项目中BIM技术有效实现了室内墙面、地面、吊顶、隔断，办公用品及家具等的三维模型绘制。对于该项目进行精装修会涉及到以下装饰材料，主要包括大理石墙面、大理石地面、钢架龙骨、铝板等。BIM的可视化在构建之间形成互动性和反馈性，不仅展示了设计意图以及各个数据，同时也方便了参与过程中的相关人员的沟通以及讨论。具体实施包括以下三个部分：（1）构建BIM模型元素。BIM模型的构建需要使用AutodeskRevit软件，并遵循“分阶段综合建模法”构建相应的BIM模型。（2）可视化设计。通过AutodeskRevit软件的可视化功能，完成BIM模型的可视化设计。在具体实施过程中，BIM模型的构建需要设计师根据室内装饰空间结构的不同，分析灯光等因素，并反复测试和检验，包括内部空间的材料纹理、颜色、物件的摆放位置、采光效果等内容，最后使用可视化工具呈现真实的综合效果模型。

3.3细节控制

（吊顶、墙体粉刷、防水）在吊顶过程中，施工人员应该选用绿色材料，并且严格检查材料的尺寸、类型、种类，避免因材料不合格而进行二次施工，从而保证绿色施工的顺利进行。在粉刷墙体时，由于工作人员会使用一些涂料，因此把控涂料质量非常关键。在购买涂料时，工作人员要检查合格证明，并且在施工时严格控制涂料的温度，保证涂料的黏结度、均匀度都能够达到相应的标准。

结束语

在现今的精装修住宅施工中，仍存在很多问题。但为了营造良好的精装修住宅环境，施工方应该重视对精装修住宅的合理化控制，提升住宅质量，改进施工技术。

参考文献

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