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摘要：在社会快速发展背景下，民众生活水平日益提升，促使房地产住宅批量精装修模式成为建筑行业主流发展趋势。对此，本文阐述了房地产住宅批量精装修概述，分析了房地产住宅批量精装修的优势，并结合S工程提出几点项目管理策略。S工程是S市一项房地产住宅工程，地面标高设计为±0.000m。基础选择桩基础，地下室选择砼框剪结构，其上部选择剪力墙结构，并抗震设防类别设计为丙类、烈度设计为7度。建筑结构耐火等级设计为一级，安全等级设计为二级。其1#—3#楼的地上二层设计为架空层，其他楼层为住宅层。

关键词：房地产住宅;精装修;项目管理

引言：室内装修是建筑设计的延伸项目，在建筑工程中具有重要作用，现阶段，我国城镇化建设不断发展，住宅精装修工程需求持续增加，导致传统单项工程的分包转包建设模式已经无法满足市场需求，促使基于总承包模式的批量精装修工程得到发展[1]。

1房地产住宅批量精装修概述

1.1房地产住宅批量精装修定义与范围

住宅精装修项目是我国民用建筑衍生项目，涵盖管道敷设、水电敷设、地面以及墙面等设计与施工，精装修是基于简装修概念发展而来的。主要是将设计人员对室内空间的规划作为基准，对基础使用性能齐全、初步装修的住宅进行精细化处理，进而充分提高住宅内饰、外观、性能等，保证居民审美需求、居住环境需求等得到充分满足。开展住宅精装修施工时具有严格要求，需要符合高标准审美规范以及设计理念，因此在此过程中对于施工质量要求也较为严格。批量精装修工程主要是为了优化单项承包方装修模式的不足，要想开展精装修建设，必须采用总承包方模式。批量精装修是属于一种承包管理模式，施工要求较强，并融入了美学设计，所以在实际施工过程中复杂性特征较为明显，另外，由于批量精装修工程成品是直接交付业主，所以与业主的联系较为密切。使得批量精装修工程的施工要求进一步增加，需要对一些细节问题加以注意。

1.2住宅批量精装修工程特点

住宅批量精装修特点之一就是具有较大复杂性，住宅精装修工程建设过程中还具有规范性强以及专业水准高等特点。以复杂性特点来讲，不仅是和业主之间的联系较为紧密，同时施工工序繁琐、施工流程复杂。在装修过程中极易出现工序错误等施工问题，对施工项目稳定性产生较大影响。同时由于住宅房精装修施工现场活动无法使用大量大型机械设备，主要依靠建筑工人手工及小型机械设备完成施工活动，而工人本身安全意识良莠不齐，造成作业过程中对于建筑工人安全防护工作具有较高要求，使得复杂性不断增加。另外，批量精装修工程专业性主要体现在艺术水准方面。由于民众在精装修住宅方面的要求日益增加，因此设计人员以及施工人员等均应该具备协调意识，认真开展前期规划工作，施工过程中对出现的问题进行有效处理与衔接，另外，还应具备丰富实践经验以及良好的审美情趣，因此批量精装修具有较强的专业性特点。规范性特点主要体现在隐蔽工程等方面。当前，住宅项目中水电线路种类较多，数量繁多，对性能齐全性与优良性的要求较为严格，要求水网和电气的性能可以充分融合，在应用过程中具有良好安全性，所以需要对施工过程的规范性加以重视。同时，建筑工人开展施工互动式应该积极根据国家标准与规定开展操作，同时应用高质量材料[2]。

2房地产住宅批量精装修的优势

相对于毛坯房而言，批量在精装修主要具备以下优势：①节省装修成本。由于开发商开展精装修家具与材料等方面采购工作时，主要是采用一站式方式，充分节省储存费、运输费，同时避免装修材料出现浪费问题。以传统角度分析，开发商在采购装修材料时，均会通过大量采购策略来降低采购成本，进而减少整体装修成本。②入住便捷，节省成本。居民购买毛坯房之后，需要联系装修公司进行装修，而精装修能够去除精装修环节，居民直接入住。③可以充分推动装修行业朝着产业化管理方向发展，批量精装修可以有效推动装修过程一体化发展，为产业化发展夯实基础[3]。

3房地产住宅批量精装修项目管理策略

3.1强化设计管理

（1）前期准备工作。

主要涵盖以下内容：结合项目计划，开展装修项目设计管理的节点计划的编制工作，针对施工环节中出现的调整问题，及时调整计划。按照产品概念组织拟定任务书。对于产品概念策划工作，要求相关人员认真开展S市当地的市场调研活动，对市场需求进行充分把握，进而充分定位产品。要求管理人员积极总结设计经验，对方案进行合理优化，另外借助客户回访，全面了解业主入住之后的体验，并在此基础上总结在设计质量、使用功能、观感以及其他方面反馈、建议与投诉，并以此为蓝本为后续同类产品设计提供参考。

（2）在精装修项目中，一个优秀的方案必然是各方最优化的选择，所以方案设计是整个项目的重中之重，对于造价控制具有重要作用，确定方案之后，该工程造价就可以基本加以确定。因此设计方案过程中，该项目地产公司各相关部门和设计企业进行积极沟通，充分传达自身意图与想法，促使设计公司进一步了解工程难点与重点，全面分析问题，有效提高方案设计全面性与详细性，保证设计效果获得客户认同，避免设计方案复杂，为装修施工顺利开展提供保障。

充分遵循多方案比选原则，结合项目营销实际情况安排建筑师到设计单位进行考察，地产公司选择其中一家设计公司进行委托，并设计多种方案，进行比较，组织开展方案评审工作，结合公司评审意见对方案进行确定，同时明晰优化方向。之后组织设计师按照评审意见开展设计优化、材料选样以及其他工作。设计优化环节中及时向地产公司汇报优化意见以及图纸备案等，促使地产公司及时提出相关意见，最后由地产公司评审汇总以及定稿方案[4]。

（3）装修工艺精细化。①精细备料。对分项施工中相关材料，比如辅助材料、半成品、原材料以及周转材料等根据“具体部位与施工分区”展开计算统计。见下表。

②精细定位。借助深化设计模型，能够直接形成所有细部节点三维可视化构造的尺寸以及形状等信息。见下图。

另外，施工图纸深化设计还体现在以下方面：第一，对于各类线条，尽量选取现有成熟的产品规格，避免或减少选用定制产品。第二，卫生间、卧室、玄关、走道以及厨房等部位地面完成面的标高进行明确要求。第三，对门、窗及天花标高之间关系进行明确，对于室内门槛石应该和地砖面高度保持平齐，同时和门套宽度保持平齐。第三，卫生间与厨房墙地面尽量按照标准模数选择整砖，减少拼接的同时更为美观。第四，吊顶部位，石膏板与墙面接缝应该预留伸缩缝，宽度为6mm左右，各个主龙骨的距离设计为1200mm，各个次龙骨距离设计为300mm。第五，生活阳台墙面以及天花均选择合约中规定品牌涂料，充分满足材料样板规定。第六，在转角位置设置窗台板石材接缝，接缝与窗台长边平行，或是转角为90°，那么接缝设计为45°，同时采用湿铺方式进行施工。

3.2强化现场管理

（1）供应精细计划。在S工程中，主材按照招投标材料表中型号、品牌以及规格，确认采购样板，涵盖灯具、门五金、洁具、玻璃、石材以及石膏板等。项目主要根据实际进度情况选择集中采购、分散供货的方式，见下图[5]。

（2）现场材料精细化管理。比如，采用“超市化”的仓储存发模式，通过构建“超市化”材料存发管理模式，有效防止滴漏跑冒等现象，充分强化工作效率。即结合S工程具体材料管理需求，结合材料型号以及种类型合理划分料场加工区以及仓储室等区域，另外，对成品、半成品以及工具展开表示，始终保持材料现场有序、整洁，便于每月开展材料库存盘点工作，促使问题能够及时被发现，及时得到处理。材料调配主要选择“三签通行”管理流程，即进行材料调配时，要求现场施工主管开展料单填制与签字等工作，之后交给执行经理进行审核、签字，最后由仓管人员签字，同时根据料单发放材料。

（3）施工进度。以穿插施工为例。精细分解穿插流施工，在土建整改以及精装修移交层之后，结合S工程具体特征，分解施工结构，对施工结构构成以及可交付成果元素进行明确。为了充分加快施工进度控制效率，S工程主要采用WBS工具分解施工结构，并建立标准化穿插工序流程[6]。见下图。

3.3强化成本管理

（1）设计环节成本管理。①在S工程，土建总包的分段施工条件均具备之后就向精装修企业进行移交，此过程中出现土建总包和精装修企业同时在施工现场问题，增加管理难度。在合同中对两者设计成本问题以及配合问题均展开充分考虑以及划分。见下表。

②材料成本管理。首先，甲供材供应定量管理。若是工程合同中涵盖甲供材，要求合约管理部对工程量进行充分且科学地计量，对损耗率进行合理的估算，进而对甲供材的数量进行确定，科学编制甲供材料清单，并作为工程合同重要组成内容，为采购合同内容编制提供保障。需要在分批次供应量中计入甲供材损耗，在实物工程量中禁止重复计算损耗，在应供量清单中对实物工程量、应供量、损耗量、损耗率等进行明确。其次，期货和原材料采办。签署采购合同之后到材料进入现场前，采购人员根据实际情况，对材料生产和采办进度进行条件，及时发现异常问题，进而及时向供应商反馈。在S工程中要求工程师组织设计管理部以及工程部，深入工厂对加工质量与生产进度进行检查，要求供应商提供原材料订购文件。对于供应商代理进口材料，安排专业人员，对加工材料贮存、进关、运输以及加工等环节突出问题进行实地检查。

（2）施工环节成本管理。在S工程中统一开展承建企业变更签发工作，项目部给承建企业签发的正式函件主要涵盖工程联系单与工程指令两种类型。开展项目管理工作时，对于设计变更以及发生费用正式函件主要选择工程指令。对于不产生费用的函件选择联系单，联系单不用于S工程结算环节，仅为管理人员日常工作提供依据。针对涉及双方索赔以及责任界定等方面正式函件，可能造成承建企业责任减项或是加重等事项的，需要事先向合约管理部咨询意见。在S工程中主要将工程划分成一类指令与二类指令两种类型[7]。见下表。

结束语

综上所述，我国对于批量精装修工程的政策支持不断提升，制定一些条例为开发商与消费者权益提供保障。而房地产开发商开展批量精装修施工活动时，需要积极开展成本管理、现场管理以及计划管理等工作，最终形成符合市场需求、合适自身发展的一套精装修体系。

参考文献

[1]宋岷. 浅谈房地产住宅批量精装修项目管理[J]. 建材与装饰， 2019， 565（04）：201-201.

[2]朱子健， 彭家英， 李伟光. 公寓住宅批量精装修项目管理[J]. 中国室内装饰装修天地， 2020（01）：33-34.

[3]张岳斌. 住宅项目批量精装修工程全过程管理实战概论[J]. 居舍， 2018（35）：155-156.

[4]周丽平. 批量精装项目的管理实施对策分析[J]. 城市建筑， 2019， 341（36）：191-192.

[5]李伟. 房地产住宅精装修全过程精细化管控途径[J]. 中国战略新兴产业（理论版）， 2019（07）：1-1.

[6]杨辉. 商品住宅批量精装修工程管理探究[J]. 城市住宅， 2020， 27（02）：224-225.

[7]赵丁吉. 谈谈批量住宅精装修工程管理的相关要点[J]. 建筑工程技术与设计， 2018（19）：3151.

作者简介：张晔;1977.08，男，汉族，上海市人，东华大学，专科学历，项目管理专业，从事批量室内精装修管理工作十多年，参与多个批量精装修项目管理工作。

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