摘要：为了适应当下地产行业发展现状以及城市居住人群的生活需求、降低国家对基础建设的无效投资、缩短工程周期，对老旧住宅区的改造已经必然成为了国家利民惠民基础建设的大趋势。在本篇文章中，笔者结合实际工作中参与的老旧小区改造项目，对小区改造在设计方面的问题进行梳理和思考。文章主要从房屋改造的具体内容、设计过程中需要的准备工作、需要注意的问题、以及保留老旧小区的历史文化痕迹等方面进行评述和思考，以供参考。

关键词：老旧住宅改造;改造内容;需要注意的问题

引言：随着改革开放四十年带来的社会快速发展，中国的城市化建设以前所未有的速度快速发展着。城市发展带来的一项挑战是各城市居住人口数量的急速增长，人口的增多必然导致城市土地资源的紧张。而新建建筑并不能解决城市面临的居住问题：一方面一味地新建住宅需要消耗土地资源、能源资源，不符合国家的节能减排绿色中国的大方针;另一方面，新建筑的建设速度远远低于城市居民对居住的需求速度。因此，在城市化的建设中，利用已经存在的老旧小区，对其进行优化改造设计，可以有效地解决资源、资金、建设工期等问题，满足人们对城市资源的使用需求。因在老旧小区的改造过程中，常常仍然有居民居住其中，因此，需要加强整个改造过程中的安全性。

1老旧住宅区改造的内容

1.1房屋主体改造

老旧小区房屋主体的改造主要涉及：住宅公共部分改造、用户外窗更换、屋顶保温防水改造、立面出新改造。住宅公共部分改造，主要体现在楼梯间的改造。在实际的使用过程中，常常会出现内墙皮面层脱落、扶手栏杆锈蚀损坏等问题。其主要出新方式为：铲除内墙皮重新刷涂料、更换扶手栏杆为持久耐用的不锈钢扶手栏杆。在用户同意的前提下，将用户外窗更新为隔热中空节能玻璃窗，提升居住的是适度。老旧住宅区的屋面，因年久失修，屋面保温及防水材料老化会导致保护功能失效，常常会出现寒冬季节室内结露雨水天气房屋漏水等现象，通常的改造方式为铲除原有结构层以上的建筑面层材料，重新替换保温及防水材料。在规划局允许的情况下，设计还会采用加建轻钢结构坡屋顶等方式，如笔者参加的南京江宁城建集团的长青社区改造项目。立面出新也是老旧小区改造的一个大方向。立面出新包括：调整原建筑立面的色彩及材质，使之更符合当前城市规划的整体气质;增加外墙保温，很多老旧建筑在设计建设之时因国家经济原因并未做保温设计，在改造时可依据常规住宅设计经验增加此项改造，增加外保温设计可提升居住者的使用体验;另外，还可增加空调外机的设置、规整立面各设备管线杂乱无序的走向，使得建筑立面更加整洁大方。

1.2小区基础设施改造

小区基础设施改造主要包括：雨污分流管网综合设计;小区道路、绿化以及公共活动区设计;监控安全设计。通常在老旧小区的原始设计中，因经济条件及环境保护意识不够，并未考虑雨污分流。这种原始的合流制排水设计，不但造成水资源的浪费、污水处理成本高，而且在全球气候日益极端化的情况下，因排雨水能力不足，极易造成城市内涝。因此，对老旧小区采用雨污分流的排水设计尤为重要。许多老旧小区道路，因年久失修，导致路面破损，因此需要对小区道路进行翻新，在翻新设计过程中，需考虑优化小区停车位布置，在地面空间不允许的情况下，可考虑立体式机械车位设计，以此提升小区的车位配建，适应社会发展，便利居民使用。在当下的城市生活中，住宅小区越来越趋于一种活动社区性质，为了提升小区居民的幸福感，在基础设施改造时，需适当增加公共活动区域，例如增设体育休闲场所、阅读空间等。在小区改造过程中，还需要对监控探头等进行合理安装、对路灯进行适当更换，对电动车充电桩等进行合理增设安装，从而进一步地提高小区的安全性。

1.3适老化设计

在城市普遍的老旧小区里，老年人居住者占大多数。适老化设计成了不可避免的一个课题。在当下的小区改造过程中，增加老房子的电梯设施，对于老年人而言，是一项极大的便民实用措施。在近两年的改造项目中，增设电梯已经越来越成为一种趋势;另外，由于中国社会的快节奏发展，中国社会原始的大家庭模式不再适用，许多老年人正经历着“独居留守”的生活方式，因此在针对老年人的适老化设计中，需要考虑在保障一定的隐私情况下，加大智能化监控报警系统;同时，小区应该增设利于老年人使用的活动场所及活动中心，让老年人有更多的社交互动，有效地实现居家型养老，帮助缓解老年人的孤独状态。

2老旧住宅区改造工作需要注意的问题

2.1 前期的社会调研工作

在对老旧小区进行改造前，需要对老旧小区进行详细的调研工作，而不是盲目地进行跟风改造。具体的前期调研工作内容包括：详细了解老旧小区的现状，如小区的建筑功能、结构现状、设备管线问题等情况;调查小区存在的问题以及造成这些问题的原因;对小区居民及物业管理人员进行探访，深入了解使用者的改造需求及意愿。

2.2 设计时的设计资料准备工作

在经过前期的社会调研之后，设计方需要根据国家和地方政府的相关政策，来明确小区的可改造深度。同时通过调取城市建设档案馆里的资料、以及现场测绘的数据资料，明确建筑物的抗震强度、建筑年代、危房等级，在综合完成相关的摸底调查后，按照具体的居住条件和改造难度，在遵循科学、合理、有效的原则下，对老旧小区进行改造的设计，使得老旧小区能够能加的利民惠民。

2.3 改造施工过程中需要注意的问题

因改造项目的特殊性，设计图纸不可能详尽地表达设计细节。因此在改造项目的施工过程中，施工方需要细致了解设计意图，在出现施工现场与图纸不符的情况下，应及时与设计方沟通，协调优化适宜现场情况的设计调整。所以说，在改造过程中，施工方也在一定的程度上承担着设计者的角色。另外，在大部分的小区改造过程中，仍然有居住者生活在其中，因此在设计中需要考虑建筑材料的环保性安全性，在施工过程中尽量做到减少对居住者的噪声影响以及保障建设过程的安全。

2.4 老旧住宅区的历史文化保留

城市的老旧小区，特别是老城区主城区的老旧住宅区，在一定的程度上承载着一个城市发展的历史记录，例如北京的老胡同、上海的弄堂、江苏省宜兴市丁蜀镇古南街。因此，在对待这一类小区的改造时需要特别注意历史痕迹的保留。笔者有幸参与宜兴市丁蜀镇政府发起东南大学工大院全权设计的宜兴市丁蜀镇古南街保护工程项目。在该项目的整体保护设计中，设计在保留整体建筑风貌的基础上，对仍有居民居住的建筑进行保留原始风貌的修葺;对于空置的老房，设计方在获得使用者允许的前提下，将建筑使用功能修改为与当地紫砂壶文化相映衬的茶室功能。该改造项目在今年五月份全部完工，相信随着时间的推移，丁蜀镇古南街将会重新迎来它的生机。

4总结：

综上所述，老旧小区是城市的历史文化缩影，对老旧小区进行合理改造，对城市的发展和传承有着非常重要的历史意义。因此在对其进行改造设计时，应当对老旧住宅区进行详尽的前期调研工作、了解小区的破损情况、明确居民的生活需求、通过相关的历史资料了解老旧小区的历史文化背景，从而有的放矢地对其进行改造设计工作，使其能够符合城市发展需求，使其更好地融入城市的建设，更好的推动城市现代化发展。

参考文献

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