摘要：在我国快速城市化进程中，“撤村并居”“农民上楼”使得“村改居”社区广泛出现，其治理问题也受到越来越多的关注。为实现农村与城市生活的同质化，提高农民的生活质量，“村改居”社区必须推行和健全其物业管理。本文研究分析了三种“村改居”社区物业管理模式及其存在的问题并对完善“村改居”社区的物业管理模式提出了对策建议。

关键字：城市化进程;“村改居”社区;小区管理

1.引言

“村改居”社区是城乡一体化、农村现代化建设进程中的产物，与传统的居住方式有很大差别。相对于传统农村社区“村改居”社区具有户数多、比较集中、并具有管理、服务、保障、文化、积聚功能等特点[1]。每个“村改居”社区有着不同的主体职能和物业管理条件以及可用资源，所以其物业管理模式也不尽相同。物业管理一般有以下三种典型模式;自治型、合作型和委托型物业管理模式。

2.“村改居”社区三种物业管理模式

2.1 自治型物业管理模式

自治型物业管理模式的是一种本土化的物业管理模式。这种模式是由村（社区）级组织带头组建物业管理机构，聘请本“村改居”社区内有意愿并且有一定技能的居民作为物管工作人员。其优点有：第一，融合度髙。物业管理机构由村（社区）级组织带头组建，具有一定权威性和制约力，物业管理人员为本社区业主，更容易被其他业主接纳和认可。第二，自主性强。让本“村改居”社区业主切身参与到物业管理工作中来，能提高其物业管理意识及对物业管理的积极性。第三，成本低。本“村改居”社区的居民作为物管人员提供物业服务的费用远远低于专业的物管公司，同时还能解决本区内失业待业人员的就业问题。但这种物业管理模式在服务水平与管理效率上存在很大缺陷。

2.2合作型物业管理模式

合作型物业管理模式是一种专业化与本土化相结合的物业管理模式。由外部专业的物业管理公司与业主委员会共同合作进行物业管理，其优点包括：第一，外部物业管理公司提供物业管理技术，发挥其专业化优势，有利于提高“村改居”社区的物业管理水平。其次，由业主委员会进行物业管理工作的具体实施，业主的接纳与认可度高。最后，解决了本区部分居民的就业问题，同时在一定程度上减少了物业管理的成本[2]。这种模式减少了外部物业管理公司盈利性，需要平衡物管公司与业主委员会之间的利益才能建立起良好的合作关系。

2.3委托型物业管理模式

委托型物业管理模式的是一种市场化、专业化的物业管理模式。这种模式类似于城镇住宅社区的物业管理模式，组织结构由物业管理公司、业主委员会组成，由业主委员会，以市场招标的方式公开招聘，通过签订委托代理合同，引入专业的物业管理公司进行物业管理。这种模式优点在于物业管理公司能提供的物业服务专业化水平高，物业管理人员素质比较高，物业管理制度比较规范，物业管理效果比较显著。这种模式适用于经济较发达、居民收入水平较高、业主物业管理意识较强的“村改居”社区。

3.三种物业管理模式存在的问题

"自管"模式存在的主要问题：第一，基础配套设施不足。由于建设资金有限或前期规划设计等原因，社区整体基础配套设施条件普遍比较落后。第二，物业维修维护水平低。"自管"模式下的“村改居”社区物业管理存在突出的物业维修维护问题。首先是物业维修维护不及时。其次是物业维修维护质量不高，维修后不久又出现问题，返工率高。"自管"模式的物业维修维护人员很多没有专业的维修技术，维修维护水平低。

"共管"模式存在的主要问题;第一，环境卫生情况较差。从“村改居”社区的情况来看，"共管"模式下的环境卫生情况较差，主要是室内公共区域，如楼梯、楼道、通道等的卫生情况以及垃圾清运情况较差。第二，社区交通情况较乱。"共管"模式的“村改居”社区人口较多，随着居民生活水平的提高，社区车辆数量也逐渐増多，建设时对这方面有欠考虑，停车位数量已远远不能满足社区的车辆，使得社区车辆常有挤占社区道路的现象。第三，存在多头管理的问题。"共管"模式由于是由多方共同参与，自行组建物业管理机构，难免存在管理上的混乱，有些方面存在多重管理，而有些方面又存在管理的缺失[3]。

"托管"模式存在的主要问题：第一，物业管理费收取难。“村改居”社区在推行物业管理初期，大部分社区的物业管理费是采取政府财政全额补贴或村（化区）集体经济组织代缴的方式。由政府财政全额补贴或村（社区）集体经济组织代缴向居民自行承担过渡过程中遇到了很多困难。第二，物管人员与业主关系不融洽。托管"模式物业管理人员多为物业管理公司员工。在物业管理过程中，物管人员与社区业主之间本就存在一定利益冲突，加上大多数“村改居”社区的居民物业管理意识比较淡薄，两方很容易产生矛盾。

4对策建议

首先建立健全的物业管理组织机构体系。政府部门应加速培育物业管理市场，结合地方实际，进一步完善物业管理组织机构体系。然后，加强宣传教育，培养居民物业管理意识。其次，物业服务机构应不断提升自己的专业化水平，以更低的服务成本提供更高质量、高效率的物业服务。再次，促进多方合作，探索创新物业管理模式。最后，多渠道筹集资金的新方式创造“村改居”社区多渠道筹集资金的新方式。加强“村改居”社区物业管理的有偿服务，居委会可以为居民提供一些便捷的服务，将物业管理费的收取制度化，收取采取酬金制方式，推行公开、公平、公正的收缴与公示，来提高收缴率，避免物业管理成本的损失。

5结语

“村改居”社区居民大多是农转非群体，“村改居”社区是农转非群体进入城市的第一站。其不仅是“村改居”社区居民的生存基地，更应成为征地拆迁人口管理制度化建设和农民市民化的有效载体。鉴于“村改居”社区的特殊性，“村改居”社区的管理不能简单地照搬或复制城市现有的社区管理模式，而是应针对“村改居”社区的实际情况，加强“村改居”社区的全方位管理[4]。如此，才能帮助“村改居”社区及其居民更好、更快地适应城市的生活方式和建立新的健康的价值观念，进而使其顺利地完成由农民向市民的转变，融入城市生活。

参考文献

[1]赵燕菁.平衡城镇化过程中的利益分配[J].瞭望，2014（19）： 1.

[2]王志丹.安置房社区管理困境的成因与挑战[J].江南论坛，2014 （ 1） ： 30—32.

[3]王志丹、王丽霞.城镇化背景下安置房社区管理的现状与挑战[J].太湖论坛，2013（4）： 56—60.

[4]杜鹏.村级物业化治理：农村社区治理转型路径与反思[J].学习与实践，2016（10）：107—115.