摘要：近年来，随着房地产市场的快速发展，我国存量房交易呈现持续上升态势，甚至一些一线城市的存量房交易活跃度已超过了新房交易。但存量房交易资金伴随而来的的安全隐患也日益增多，如不良房产中介挪用交易资金、买卖双方在交易过程中因资金问题发生纠纷等。为规范房地产交易秩序，保障存量资金交易安全，维护交易当事人合法权益，我国不少城市出台了存量房资金监管相应的政策措施。但目前，我国存量房交易资金监管仍不具备健全的法律法规体系，主要是由相关政策构成。本文阐述了新形势下存量房交易资金监管的现状及存在的问题，并提出了相应的改进建议。

关键词：新形势;存量房交易;资金监管

引言

为规范房地产交易行为，保障存量房资金交易安全，维护买卖双方合法权益，我国不少城市陆续出台了存量房资金监管相应的政策措施，从而促进房地产行业更加健康稳定发展。存量房交易资金是指，根据买卖合同约定，用于购买已依法取得房屋所有权证的存量房交易的房价款。通过存量房交易资金监管，可保证房屋出售人能够及时拿到买方应支付的全部房款，也有利于房屋能顺利过户到购房者名下，有效保障存量房买卖双方的合法权益。因此，根据当前房地产经济发展趋势，有必要提供全面、系统的资金监管模型，从而促进房地产市场健康有序发展。

1.存量房交易资金监管的必要性

近年来，我国存量房交易呈现持续上升态势，甚至一些一线城市的存量房交易活跃度已超过了新房交易。但因存量房交易本身比商品房交易复杂，程序和操作相对繁琐，中介过程存在风险。存量房交易从买卖双方达成一致、签订网签合同、转让所有权、登记审核和接收证书需要较长的时间，即买卖双方在达成一致房屋交易意向之后，很难做到房产过户手续与购房款的即时交割。一般情况下，购房者在支付完首付款后，等一段时间才能办理房屋过户手续，同时，房屋登记部门受理资料后并不能够立刻完成过户登记，需要经过相关的审核程序。在这期间，若交易资金没有被监管，就会存在房款被挪用隐患。如果买方使用贷款进行购买，他们还必须与贷款银行签订合同。虽然安全性有所提高，但法律权利差距的长短、买卖双方的心理问题等根本性问题并未得到有效解决。大多数人无法承受在房地产交易中的损失。因此，引入存量房资金监管，确保资金交换过程的完整性，有效地避免买卖双方在房产交易过程中产生纠纷及矛盾，防范存量房交易风险，从根本上解决存量房交易资金安全问题。

2.新形势下存量房交易资金监管模式分析

（1）存量房交易资金监管相关原则。存量房交易资金监管必须遵循两个基本原则。一是以人为本的基本原则。我们必须坚持以人为本的基本原则，而不是靠监督机构来谋取利益。监管本身也应该侧重于服务，而不是管理和约束房屋交易双方。既要运用相关法律法规的权威，又要明确公共利益。二是在资金交易监管中坚持科学合理的监管行为，保护交易当事人各方的合法权益，依法依规依法严格限制和规范，从严惩处损害交易各方合法权益的个人或组织，保障房地产市场健康有序发展。

（2）商品房交易资金监管模式探索举措。国内外存量房交易资金监管模式多种多样，不少城市都在寻找自我监管的方式。实施存量房交易资金监管模式的主体包括房地产主管部门、专业经纪人和银行。监督形式包括独立监督和强制监督，对资本交易的监督包括对资本的部分监督和对资本的全面监督。美国的房地产产权交易历史悠久，监管水平较高。美股基金监管具有多模式监管特点，强调政府对境内交易的监管，明确境内交易的行为标准，采用严格的方法、独立核算和不规范的监管审计。由于日本基金对房地产交易的监管是建立在相对完善的法律保护体系之上的，因此资本交易和股权交易之间没有滞后性，买卖双方应同时走流程。由于香港土地资源稀缺，香港政府将直接干预和金融监管相结合，对房地产交易进行整体管理。天津市采用自主选择的支付受理和监管模式，买卖双方自愿选择是否需要存量房资金监管，更注重人们的感受。为确保金融交易安全，上海正在推行多部门联动监管模式，通过创建交易资金监管平台，将贷款、预付款、余额支付和经纪服务费纳入监管平台。

（3）存量房交易资金监管存在的问题。目前，我国在存量房资金监管中取得了一定的成效，但在发展过程中也暴露出一些问题。一是政府作为资金监管主体的模式下，存在过度关注资金安全性、即过度监管，导致监管效率比较低。此外，如果政府制定的相关政策出现疏漏或者资金监管过程不严谨而造成监管资金被挪用情况，不仅损害买卖双方的合法利益，也会损害政府形象和公信力。二是群众对存量房资金监管意识不强，渗透率不高。存量房交易资金监管主要在大城市进行，公社资金监管范围较弱。三是经纪监管机构服务质量参差不齐，房屋交易量偏高、而经纪公司数不胜数。部分黑中介陷入困境，影响房地产交易资金监管。三是监管法律法规不完善，我国存量房交易资金监管仍不具备健全的法律法规体系，主要是由相关政策构成。

3.新形势下存量房交易资金监管模式提升途径

（1）完善存量房交易资金监管方式。一是为保障房地产交易的正常开展，应进一步完善存量房资金监管相关法律法规，为监管提供有力支撑。二是要不断拓宽存量房资金监管的覆盖面，以保障城乡房地产交易为重点，覆盖存量房交易市场。这不仅有利于减少房地产投机，也有利于积累房地产交易资金监管经验，继续刺激房地产发展。同时，要继续坚持有效的存量房交易资金监管体系，推进规范化、制度化监管流程。通过科学、合理的监管程序，尽可能缩短服务流程，提高资金监管系统的简单性和可靠性。此外，虽然强调存量房交易资金监管的必要性和重要性，但应遵循自愿和契约原则，凡不愿意被监管或者不愿意接受监管制度安排的，不被纳入监管体系。这样一方面可确保买卖双方的自由决策权，另一方面可发挥监管制度公益性和规模性的效能。]。

（2）引导中介机构做好存量房交易资金监管。我国人口基数大，人们对住房的需求旺盛，住房交易量大。单靠政府监管和银行监管都无法满足交易量的需求，中介干预成为必然选择。过去，买卖双方直接交割资金存在不诚信风险。将资金存入经纪人是一种保护资金的措施。但中介机构本身也存在挪用资金的风险，因此有必要加大对中介机构的监管力度。一是明确中介机构参与房地产交易的条件。调解员及相关从业人员的资格需要取得专业知识证书。参与房地产交易的经纪人的资金监管需要对从业人员和交易进行记录，从而逐步形成经纪人的信用等级。该系统可以让人们对房地产中介机构的能力和水平有一个清晰的认识，也可以加强中介机构的组织能力，提高其专业能力。二是为限制中介机构对房屋交易资金的监管，特别是在资金托管和产权保全方面，应要求中介机构向当地政府监管部门反馈，并与政府监管部门协调监管，以确保对存量房交易资金的监管安全。

（3）健全存量房交易资金监管法律法规。在这一点上，我国有关存量房交易资金监管的法律法规比较薄弱，大部分是由地方房地产部门制定的。一些法律法规支持度低，覆盖面不够，法律含义不强。因此，有必要深化对存量房交易资金监管的法律法规。一方面，地方政府部门要结合以往经验和实际情况，不断完善房地产交易管理规定，及时发布各项监管指标，制定适合当地的资金监管办法和实施细则，为监管提供明确指导，确保平稳运行。另一方面，政府部门要积极引导各方参与法律法规建设。房地产主管部门、经纪银行、个人和社会力量要参与制定存量房交易资金监管法律法规，通过代表协商讨论，制定切实可行、可执行、可靠的法律法规。在实施资金监管模式的过程中，还需要听取各方意见，吸取经验教训，逐步建立科学合理的存量房交易资金监管法律体系[5]。

4.结语

总之，新形势下存量房交易资金仍存在潜在风险，必须监管，确保交易资金安全。监管模式应结合当地房地产的具体情况，结合实际，完善相关法规、法律法规，扩大人才和信息建设，从多方面提高新形势下存量房交易资金的监管质量。

参考文献

[1] 李凤喜，唐义德. 对新形势下存量房交易资金监管的一些思考[J]. 中国房地产（上旬刊），2020（3）：57-60.

[2] 张媛媛. 新形势下存量房交易资金监管的一些思考[J]. 现代企业文化，2021（24）：189-190.

[3] 蒙景艳. 探究存量房交易资金监管的工作模式[J]. 百科论坛电子杂志，2020（10）：1712.

[4] 陈晓春. 基于存量房交易资金监管及房屋登记关联业务的分析与研究[J]. 房地产导刊，2020（8）：236-237. DOI：10.3969/j.issn.1009-4563.2020.08.220.

[5] 王莹莹. 存量房交易资金监管与房屋登记关联业务研究[J]. 科技经济导刊，2018（4）：208.