摘要：现如今，随着房地产价格的大幅上涨，我国住房问题愈发严峻，职工购房难度不断增加。为了对房地产市场进行调控，各地区纷纷调整住房公积金制度及优化方案，在此背景下住房公积金所表现出的区域差异更加明显。区域性差异受到商品房供需关系、人口因素、收入水平以及金融相关政策的影响。

关键词：区域差异下;公积金贷款;房地产市场;关联性

引言

受到限购、限价等政策的影响，一线城市整体房价涨势已得到一定程度的控制;少数二线城市及三四线经济强市的房价则出现补涨。2019年，大部分一线城市房价超过22000元/m2，城市的房价涨幅均不超过10%。受到房地产市场内外因素的影响，北京和三亚等城市甚至出现小幅下跌。房地产价格有明显上涨的城市均为经济基本面偏好的三四线城市和部分二线城市，如南通、武汉、南昌等，其房价涨幅均超过30%。

1探讨我国住房公积金贷款策略

1.1创建各地住房公积金管理机构，促进房地产经济发展

为了保证住房公积金制度能够发挥有效的市场调节作用，规范房地产经济的发展，必须基于国民经济发展情况对各地住房公积金进行统一管理，建立独立的协同管理机构。目前，我国住房公积金缴存额不断提高，资金规模较大，但资金使用效率较低，增值速度缓慢。因此，中央政府可在改革住房公积金制度的过程中，建立统一的针对各地住房公积金的管理机构，如国家住房银行及跨区域的公积金调剂组织等机构，为满足中低收入家庭的住房消费需求、解决居民住房问题提供有力的金融支持。

1.2完善存贷挂钩、固定利率贷款申请合同，缩减部分职工借贷成本

改进我国住房公积金贷款评审制度，根据各个层次居民的需求，设计带有不同利率、针对低收入职工提供额外优惠的储蓄品种，通过建立这一制度，保护全体职工的合法利益。对有着购房需求的储户，设计存贷挂钩、固定利率的贷款申请合同，降低部分职工的借贷成本，消除借贷活动所承担的银行利率波动的金融风险;对没有购房需求的储户，设立利率贴近市场金融产品的储蓄品种，主动设计浮动式存款利率，使之与公积金储存年数相关联。

1.3提高收集公积金的速度，规避出现可利用资金短缺问题

可支配资金数量差异大等问题，此类问题严重制约了住房公积金制度调控房地产市场走向的作用，难以达到支持住房消费、拉动经济内需等理想的政策效果。为妥善解决此类问题，我国政府可采取合理措施，如适当提高各个企事业单位职工的个人贷款额度，取消部分限制性措施，降低申请门槛，控制职工购房活动中首付资金所占比例，推动公积金异地贷款等多种措施，全面提升职工群体中有购房意向的人员对配套优惠政策的敏感度，使之合理利用此类政策。

因住房公积金贷款能够在一定程度上起到提高职工住房消费能力的客观作用，公积金管理者可进一步推动不同所有制企业建立覆盖范围较广的公积金制度，拓宽资金筹集渠道，让部分非公有制企业职工的购房活动获得住房公积金的支持，顺应时代发展潮流，扩大住房公积金制度的覆盖范围。提升收集公积金的速度，让个人账户产生更多的资金盈余;控制公积金提取、放贷的速度，避免出现可利用资金不足的问题。管理者应当改进住房公积金制度，使之能够满足不同类型的住房消费需求。拓展公积金的具体使用方式，强化公积金贷款对电子化在线房产交易的支持能力，如为住房公积金添加支持居民租赁住房的基本功能，允许职工自行提取账户资金购买政策性住房等，此类改进措施能起到减少信贷市场资金沉淀、提高资金流动性的作用，也能够提高公共账户资金的实际使用效率。

1.4运用调节政策，推动区域整体经济发展

住房公积金贷款能够在经济发展速度各异的地区发挥不同的市场调节作用，管理者应当结合所在地区的房地产市场发展状况，选择与经济发展情况相适应的合理政策，灵活调整贷款额度、贷款利率、贷款申请条件、还款年限。如对于经济较为发达、房价较高的城市，为增加房产交易的成交量，减小高房价给职工带来的资金压力，必须适当地提升公积金贷款额度。此外，公积金管理者应当针对住房消费较低的地区制定有效的调节政策，降低部分低收入职工的贷款难度，颁行配套优惠政策，强化此类职工的购房能力，人为地拔高该地区的阶段性住房消费量。采用有效的调节政策，可有效缓解部分地区房地产市场供需不匹配的问题，从政策调节渠道入手，促进该区域整体经济的发展。针对房地产市场过热、住房价格大幅上涨的区域，管理者应当主动实施分层次的差异化信贷政策，提升资金利用效率，有效运用实用性的调控措施，为该地区房地产市场的健康、稳健发展提供制度保障。

2关于调整我国房地产市场发展模式的策略

2.1完善土地收储与回收利用工作，明确土地招投标价格

国土管理部门应当基于实际情况制订合理的土地分批供应计划，做好土地收储工作与回收利用工作，引入多方市场主体，针对有突出商业价值的地块采用合理的前期开发措施，显著提高土地集约利用水平，统一土地供应渠道。此外，有关部门还可根据市场交易环境，制定针对土地招投标价格的限制措施，避免出现土地价格持续上涨的现象，确定合理的土地招投标价格，在全国范围内实行土地招投标综合评价制度。

2.2掌握区域差异性，协调信贷投放额度

房价在很大程度上反映了我国城市的经济发展状况，因此地方政府必须准确把握区域差异，在掌握当地房地产供需情况的前提下调整信贷政策，主动与国内的金融机构如人民银行、银监会等部门合作，多方同步协调信贷投放额度。

例如，针对房价较高的城市，必须推出限制政策，严格控制信贷额度，压制房地产市场中的投机性需求;对于房地产经济发展较慢的地区，可适当降低信贷申请标准，满足居民的购房需求。此外，鼓励开发商基于房地产经济调控政策调整产品结构，针对商品房、经济适用房等不同类型住房，设置差异性较大的利率浮动幅度，降低首付款的比例要求，引导更多社会资金与盈余资本流入保障性住房建设领域;管理部门应当加强对购房者自身商业信用状况的评估，建立信息共享网络，分析购房者的个人还款能力。

2.3编制调节政策，放宽信贷资金使用范围

为解决房地产发展模式中信贷投向盲目性较高的问题，央行及银监会应尽快颁行针对性的调节政策，进行有力的宏观政策调控，引导市场上的流动资金流入公租房、廉租房等低价房产的建设项目中。管理部门可制定配套的调节政策，逐步拓宽信贷资金的具体使用范围、支付渠道，允许职工以住房装修、后期房屋维护等名义申请贷款;加大对中西部地区房地产业的调控力度，引导新时代城市化的发展，有效控制因房地产市场波动产生的金融泡沫规模与经济危机影响范围。

3结束语

综上述，近年来，文章对房地产市场的区域差异进行分析，探讨了公积金贷款与房地产市场的关联性，结果表明，住房公积金贷款能够对住房成交量和房价水平产生显著影响，发挥正向促进作用，同时具有较为明显的区域差异。最后结合区域发展状况就住房公积金政策、房地产市场的改革提出建议。

参考文献

[1]李璇.住房公积金政策对我国住房市场价格的影响研究[D].燕山大学，2017.

[2]聂飞.我国住房公积金对住房价格的影响研究[D].东北财经大学，2015.

[3]高宝华.我国住房公积金制度对房地产经济的作用[J].现代营销（下旬刊），2021，（01）：12-13.

作者简介：毋黎明（1984.7—），男，汉族，籍贯：河南省焦作市，河南牧业经济学院，研究方向：城市房地产经济、城市土地经济与管理