摘要：基于新租赁准则，建筑工程项目部门需要认真对待工程履约成本中占比突出的租赁支出。由于承租人对于新租赁准则的理解、判断、分析具有差异性，很容易给具体的执行带来困惑。本文将简要分析建筑业执行新租赁准则所遇到的问题，重点探究建筑业执行新租赁准则的有效措施。

关键词：新租赁准则;建筑业;承租人

建筑行业具有流动性大、地域分散、项目多的显著特点，其中，市政、公路、铁路等施工项目拥有较大体量。而工程建设方也会严格要求项目投入设备的配套、能力与数量。因此，针对不同类型的工程项目，施工企业需要配置类型不同的机械设备，需要面对数量大、种类多的机械设备。由于项目大多是流动施工，这也会带来员工住房、经营场地租用等普遍现象。市场竞争的持续加大会持续缩减项目施工单位的利润空间。基于新租赁准则，在执行准则的过程中，建筑企业管理层需要做出准确的预估和判断，这也给业务管控、会计核算工作带来难度。

一、建筑业执行新租赁准则所遇到的问题

（一）无法完整识别租赁合同

当前，新租赁准则立足于合同，而多样化的合同条款也会增加识别判断的难度。在对租赁合同进行识别时，对于包含租赁与租赁的判断是后续新租赁准则执行的关键。对于属于租赁的部分，应将其纳入表内核算，计提折旧;对于服务部分，则需将其纳入成本费用，不需要确认资产与负债。在具体的准则执行过程中，上述判断大多需要项目财务人员立足于已签订合同进行识别判断，无法充分判断租赁合同是否具有控制？是否让渡使用权？这也会导致业务与核算出现差异。

（二）不能明确区分低价值租赁与短期租赁

新租赁准则针对低价租赁、短期租赁进行豁免。但是，在具体的执行活动中，建筑工程项目很难准确判断低价值租赁与短期租赁。在租赁开始后，需要对是否提前终止合同、租赁期是否续租进行判断，而施工的进展也会导致租赁期出现变动。同时，建筑业的各项工程项目具有较强的流动性，经营场地多属于就地租赁、临时设施。针对上述类型的房屋租赁合同进行识别具有一定难度。此外，相比于短期合同，长期合同具有较低的租金支出。若依照新租赁准则，将上述合同确认为负债或者使用权资产，则会造成显著影响。立足于新租赁准则进行价值判断大多是针对全新状态的使用权资产，而新租赁准则并未对地价标准给出明确的判定标准，这就使得低价值租赁与短期租赁很难明确。

（三）复杂的租赁核算量

租赁负债大多会在租赁期开始后对未支付租赁额的限制进行初始计算。通常情况下，工程项目更多的是将增量借款利率当做折现率。在租赁期内，若折现率出现变化，则会导致使用权资产产生变化，进而设计到账面价值及对应摊销与折旧的调整。上述情形有别于固定资产折旧，很容易引发财务人员的困惑。通常情况下，建筑业包含项目部门与公司的两级管理，其主要由机械管理部门管理外租机械或自主自由机械。针对自有设备，建筑企业大多采取内部租赁的方式，向项目部门直接收取租赁费用，统一对所有权资产开展折现分摊、折旧与管理。由于建筑施工单位具有数量众多的维度设备，一旦折现率调整，变动资产账面价值，则会大大加剧管理负担，严重影响核算精准度。

（四）无法准确判断可变租赁付款

基于新租赁准则，在对租赁合同进行核算时，建筑单位主要选择具有固定付款的可识别控制合同，从租赁开始日统计未支付租赁额并计量其现值。租赁付款额主要涵盖实质固定付款额与固定付款额，其具体取决于结合承租人担保余额的应支付款项、终止租赁所需支付的款项、选择权购买的行权价格以及租赁付款额。针对工程设备租赁，施工单位可依照合同约定，按照具体的台班数量进行结算;若不出现最低租赁付款，则不会将其纳入核算范围。根据合同约定，若存在最低租赁付款，则需要完成相应的工作量，设置保底金额。上述情况与固定租赁付款相似，也可归为新租赁准则现有的核算范围内。但是由于新核算准则对于可变租赁付款的核算范围存在困惑，这就要求项目管理人员准确作出判断，这也给实际的操作执行带来一定难度。

（五）税会差异问题

新租赁准则的执行会引发税会差异，这就要求财务人员开展正确的判断与区分。通过对企业所得税进行分析可以发现，税前扣除的是租赁付款的实际支付额。结合新租赁准则，所需摊销核算的减值准备、折旧以及未确认融资费用都无法进行税前扣除。这就需要在年终清缴汇算时，由企业会计人员调解租赁成本。立足于增值税进行分析，出租方主要根据承租人的实际租赁付款申报增值税。为减少租赁负债，工程项目所反映的增值税进项在使用权资产与租赁付款的账面价值方面具有一定的时间差异，而该部分的政策还有待进一步明确。

二、建筑业执行新租赁准则的有效措施

（一）立足于租赁定义明确识别租赁合同

工程项目应立足于业源头，强化租赁合同管理水平。由业务部门负责对现有的合同进行梳理识别，从公司层面推行统一的租赁合同，优化调整管理流程、合同签订形式。尤其要针对设备设置统一的租赁合同。同时，工程项目的财务部门还应联合法律部门、设备部门、物资部门对合同开展综合性的评审分析，具体判断各项是否被划归于租赁。通过对重大租赁合同进行充分识别，方可保障租赁核算的准确性、完整性。

（二）立足于合规前提创新租赁业务模式

立足于行业政策，工程项目方可尝试让协作队伍将自有设备带入到场地内。在确定单价合同时，应将租赁价款涵盖其中，根据具体的影响程度开展研判与评估。工程项目方具体需要判定是租赁合算还是购买合算？针对使用频次高、使用量大的机械通用设备，项目可优先安排短期租赁，对业务合作模式进行创新调整，根据企业实际情况优先选择最佳的业务模式。

（三）在准则允许条件下科学区分低价租赁与短期租赁

针对工程项目现有的租赁业务，项目管理部门应立足于项目实际需求开展提前的策划工作。比如，员工租房、场地租赁等合同。上述租赁合同通常会符合新租赁准则的各项要求。针对员工的租房合同，工程项目组应优先以年为单位签订，以实现租房活动的豁免确认。对于挖掘机、盾构设备等涉及到较大金额的租赁合同，工程项目部分可结合新租赁准则要求，按年签订设备租赁合同。对于固定租金部分应不进行约定，对于保底用量也不进行约定，进而将租赁支出直接计入当期损益。

（四）正确核算计量

现阶段，工程项目大多会涉及设备外租情况。基于新租赁准则，工程项目单位应开展大量的准确、专业判断核算。这就显著增加了工作量与核算难度。鉴于此，工程项目部门应积极组织租赁业务人员参与针对性培训，尽快让其掌握新租赁准则的核算要求与专业知识，将信息化平台应用计算分析模板，对租赁合同信息进行收集，确保核算与实物管理可同步规范。

（五）强化租赁资产管理

项目单位应立足于企业实际情况，对现有的配套制度进行调整;不但要将租赁资产当作企业内部的固定资产开展管理，还应将租赁资产与固定资产相区分。针对机械设备的外部情况，工程项目部门可单独申请，由企业内部的机械管理部门对外租设备进行统一管理，有效把控租赁最低付款限价审批;依托后台管控不断强化内部各部门的资产管理意识，强化租赁业务部门对于租赁资产的有效管理。

结束语：综上所述，在执行新租赁准则时，建筑单位需要面对无法完整识别租赁合同、不能明确区分低价值租赁与短期租赁、复杂的租赁核算量、无法准确判断可变租赁付款以及税会差异问题。通过立足于租赁定义明确识别租赁合同，立足于合规前提创新租赁业务模式，在准则允许条件下科学区分低价租赁与短期租赁，正确核算计量，强化租赁资产管理，有助于强化新租赁准则的执行效果。

参考文献

[1]俸芳，任海静. 关于新租赁准则的探讨[J]. 交通财会，2021（6）：17-22.