摘要：近年来，我国市场经济不断发展和完善，房地产产业得到快速的发展并成为经济发展的重要支柱。房地长产业给经济发展带来推动作用的前提下，人们更加关注的是建筑物的建设质量，随着人们生活条件的逐步改善，对生活环境和工作环境都有了更高的要求。因此，房地产工程的质量问题也备受人们关注。本文就是针对房地长工程质量问题进行了详细的分析，提出房地产工程质量管理的有效举措。

关键词：房地产、工程质量、分析与管理

房地产工程质量的好坏涉及到很多企业，比如招标环节的房地产开发商、工程设计单位、工程施工单位、工程监理单位还有一些小的分包施工公司等，因此，对于房地产工程质量的管理是一件非常复杂的事情，需要在工程管理的各个环节严格把关，才能保证整体工程的建设质量。需要对工程质量管理控制的特点和风险分析出发，实施全过程、全方位的质量管理体系，在工程施工之前就做好风险预测并提出解决方案，采取最先进的管理模式对房地产工程质量进行全方位管理。

一、工程质量管理的概念

工程质量管理是指为保证和提高工程质量，运用一整套的质量管理体系、手段和方法进行的系统管理活动。工程质量的好与坏，是工程建设的意义所在。工程项目的建设周期长，投入资金巨大，使用的时期也比较长，只有工程项目合乎质量标准才能投入使用，从而发挥投资效益。工程质量管理，要求将工程的质量问题消灭在工程项目的建设过程中，工程质量的把控，要求以预防为主，管理手段完善。并将全过程的细节把控作为质量控制的前提，将工程质量管理的重点放从事后检查转移到事前预防、提前控制为主。组织施工应该制定科学合理的施工管理方案，将施工质量控制工作从管理结果变为对施工过程管理因素的控制。通过对工程管理长期的研究和分析得出影响工程质量的诸多因素，在工程施工过程中，发动全员参与、全过程监督、全细节把控，依靠科学合理的施工管理方案，让整个工程的施工质量在可控范围之内。[1]

二、影响房地产工程质量因素分析

房地产工程管理和建设的过程总存在诸多的问题，常见质量问题如下：房屋沉降造成的墙体开裂;排水管道堵塞;高层住宅窗户设计不合理;砖缝渗水;钢筋混凝土开裂导致的漏水问题;屋面和外墙的防水材料质量不过关;防盗门设计不合理等问题。工程建设中存在的质量问题和整个施工过程中的各个环节都有很大关系，其主要因素有人为因素、原材料因素、施工技艺因素、施工环境因素等，具体的分析如下：

（一）人为因素

施工人员是影响房地产工程质量的直接因素，施工人员一般以进城务工人员为主，他们的综合素养不是很高，业务能力也一般，在工作中很容易出现松懈、懈怠的状态，施工过程中的安全意识也不强。诸多因素造成工程质量存在一系列的问题。但归根结底，人为因素的根源在于施工管理者的素质高低，施工管理者对现场施工人员的管理过于松懈，对施工过程中的一些细节问题管理不到位，没有及时给现场施工人员进行规范化培训等。这些都是给房地产工程质量造成影响的因素。

（二）材料因素

工程施工过程中，施工材料的使用是保证工程质量的基本要素之一。其中原材料、成品材料、半成品材料和构配件都是工程施工的必备条件。如果施工材料不符合相关规定，就会影响工程的施工质量。比如：很多新建大楼的外墙体因为材料不过关导致台风来袭时，外墙体脱落的现象。这些都和施工材料的质量不达标有直接的关系。只有加强施工过程中材料质量的控制才是保证房地产工程质量的前提。[2]

（三）施工方法因素

工程建设中的施工方法与工程项目的施工特点、施工技艺、施工流程、资源利用、平面或者空间的布置等要求都有关系。以上这些施工细节都包含在施工方案内，施工方案的设计是否正确直接影响着工程质量目标是否能顺利达标。但实际施工中，往往因为施工方案设计不合理造成施工工期的拖延、增加了施工的建设成本，影响了工程的建设质量。

（四）施工环境因素

影响工程质量的环境因素有很多，施工环境包含施工作业环境、施工现场的自然环境和施工质量的管理环境等建筑环境因素都会对工程项目的质量产生影响。具体的有施工项目的地质环境、水文环境、气象环境、噪音、照明、环境污染和通风条件等。施工环境因素的影响就体现在不能对施工现场的环境进行及时的调节和干预，所以会影响到工程项目的建设质量。

三、针对房地产工程质量问题提出的管理措施

（一）建立完善的工程质量保障体系

对房地产工程质量的把控要体现在工程项目建设的各个环节， 必须建立完善的工程质量保障体系，才能保证房地产工程的建设质量。施工建设单位要建立完善的以项目总工程师、项目实验室、质检科、施工计划科等组成的质量保证系统，并且对施工建设整个过程进行全程把控，比如项目的方案设计、实施计划、思想指导、制度建设、经济往来等各方面工作都要进行分工负责。比如：项目总工程师负责整个项目的思想指导，主持工程项目的质量管理工作，制定项目实施的具体制度，审核项目方案、制定项目实施计划、参与重大事故的调查分析和处理，做好项目实施后的后勤指导工作。将责任划分到个人，保证工程建设过程中各个环节的工作责任能落实到个人，从而保证工程项目的建设质量。[3]

（二）提高施工人员的整体素质

工程项目建设的施工人员是保证工程建设质量的直接因素，但由于施工人员的类型比较复杂，涉及到工程建设的各个部门。但究其根本，提升施工人员的整体素质体现在两个方面：①提高施工人员的业务能力。施工管理人员和技术人员应该具备较高的业务能力，在施工质量控制、施工组织能力、施工技术指导和施工技艺的应用等方面的能力。再者，工程项目的采购人员，除了具备对市场价格变化规律的灵活掌握能力，还必须具备较高的职业道德和对企业的忠实度，具有诚实守信的品德。以上这些人员应该具备的能力是施工建设单位应该着重加强的方面。其次，施工建设单位要定期对施工人员进行主题培训，培训内容就围绕如何保证工程质量方面展开，加强施工内心的工程质量意识，使得施工人员树立起工程质量第一，预防控制为主的施工理念，实现企业的社会效益和经济效益的共存和发展。

（三）加强机械设备和原材料的管理

工程施工过程中，对于机械设备和原材料的进场标准一定要严格把控。首先，对机械设备的管理要按照严格的设备管理规范来审查，审查合格后按照安装合格证进行规范安装，使用的过程中要保证定期的保养的维修，防止使用过程总出现操作问题，影响施工技术的应用，给工程质量造成一定的影响。其次，在对原材料质量的把控上 ，要严把原材料的质量关，不能因为赶工程工期或者为了加大利润空间，就在原材料上做文章，工程施工中所使用的混凝土、沙子水泥、钢筋、砂石等一切原材料都有严格的标准，不符合相关质量规定的原材料一一律不允许入场，防止因为施工中原材料质量问题导致工程后续出现任何安全隐患。

结语：房地产工程项目的质量会直接影响到人们生命财产安全，给社会的和谐安定带来较大的影响，给国家的经济建设“拖后腿”。房地产产业的迅速发展成为一把“双刃剑”，如果相关施工建设单位意识不到工程质量的重要性，将会“玩火自焚”。因此，施工建设单位必须重视起工程质量对于企业发展的长远作用，在工程施工的各个环节严把质量关，将质量监督和落实的责任明确到每一个人，及时发现工程建设中存在的隐患并整改，将工程建设中极易出现的质量问题有效规避。从细节出入手严控质量关，才能提升工程的建设质量。

参考文献

[1]秦爽. 房地产工程质量问题分析与管理措施[J]. 城市建设理论研究（电子版），2012（32）.

[2]童柏庆，孔建祥. 房地产工程质量问题分析与管理措施探析[J]. 中国科技财富，2010（14）：63.

[3]刘敬云. 浅谈房地产工程质量问题分析与管理措施[J]. 中国西部科技，2010，9（5）：71，61.