摘要：本文以我们已完成的标定地价体系建设工作为基础，结合实际评估工作中发现的问题，从标定地价和基准地价的异同入手，分析探讨两种地价体系的关系及其各自成果的应用，对同为公示地价系数修正法的标定地价系数修正法提出在宗地评估中的应用思路和方法，建议进一步完善估价规程和我国城镇公示地价体系，并期待探索出科学合理的公示地价应用方案，使标定地价体系成果尽快发挥其作为政府指导价的作用。

关键词：标定地价、基准地价、成果应用、公示地价系数修正法

在我国的城镇地价体系中，公示地价体系是重要的组成部分，《城镇土地估价规程》中明确了公示地价的定义及其组成：公示地价是指以维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值标准评估，并经政府确认、公布实施的地价。包括基准地价、标定地价、课税地价等。

目前，我国的公示地价体系中已形成成果的有基准地价和标定地价，其中基准地价在我国已有近三十年的实践历史，已经基本覆盖了全国各地、县两级城市，从基准地价的形成到基准地价系数修正法在具体评估中的应用，都有明确的规范和实践经验，尤其是基准地价系数修正法的应用已经过了大量评估实践的检验，已形成了体系完整、全国统一性相对较高的特点;而标定地价尚处于起步阶段，仅在全国少数城镇完成了实践，制定了完整的标定地价体系并进行了公布，但是对于标定地价成果在今后评估中如何应用，如何与基准地价成果衔接尚需进一步探讨和实践。故本次结合我们已经完成的标定地价体系建设项目，从标定地价与基准地价的异同出发，对两种公示地价及其成果进行对比分析，就未来在地价评估方面如何更好的运用标定地价和基准地价成果提出一些思考和建议。

一、标定地价和基准地价的概念及特点

标定地价的概念在《城镇土地估价规程》和《标定地价规程》中均有定义，在前者中定义为：政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价格。在后者中的定义为：政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。二者定义几乎是相同的，只是《标定地价规程》中增加了“或政策规定年期”这一限定条件。标定地价的特点在于是对城镇土地微观层次的价格表征，反映的是标准宗地（即特定的具体宗地）在现状开发利用下的价格内涵，对地价的表达更具象化、实体化。

《城镇土地估价规程》中对基准地价也有明确的定义：在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。基准地价其特点是对城镇土地中观层次的价格表征，反映的是均质地域、平均开发利用条件、多种用途下的区域平均地价，其对地价的表达是抽象化、概念化的，无法具体落实到某一宗地上。

二、标定地价和基准地价的成果

我国标定地价最早于2014年在上海、唐山和长沙三地进行了公示试点工作，2018年重庆市江津区形成了全国第一个公示的标定地价成果。2019年全国所有地级以上城市标定地价工作正式启动，目前已有不少地区将形成的标定地价成果进行了公示。标定地价成果包括标定区域和标准宗地的布设、标准宗地评估结果、标定地价信息公示表、标定地价修正体系等。

基准地价目前在我国已完成了多轮更新，成果体系和公示都较为完善。基准地价成果主要包括土地级别、基准地价内涵、各级别各用途基准地价表，基准地价修正体系等。

三、公示地价系数修正法的应用

在我们日常的评估工作中，宗地评估常用的有五种方法，其中公示地价系数修正法是最常用的一种方法，也是为广大估价师、估价机构和政府部门所接受和认可的评估方法。

公示地价系数修正法是指利用城镇基准地价（路线价）、标定地价等政府公示地价及其他地价修正体系成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。该方法包含基准地价系数修正法、路线价法、标定地价系数修正法等。在《标定地价规程》中对标定地价系数修正法也给予了明确的定义：利用标定地价及其修正体系，按照替代原则，将待估宗地的地价影响因素与标定地价的相应因素比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。

（一）基准地价系数修正法的应用

基准地价系数修正法的公式为：

待估宗地价格=某用途、某级别或均质区域的基准地价×（1±宗地地价修正系数）×估价期日修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数×其他修正系数+土地开发程度修正值

基准地价系数修正法是在确定待估宗地所处土地级别或均质区域的基准地价之后，分析待估宗地的地价影响因素，编制地价影响因素条件说明表，依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价修正体系，确定待估宗地地价修正系数，并进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他各项修正，从而测算得到待估宗地的价格。该方法主要应用于政府已经公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域，所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年。

在没有标定地价体系之前，我们常用就是基准地价系数修正法，之后在2014年新版估价规程中才给出了公示地价系数修正法的概念，在出让地价评估技术规范（即4号文）中也明确了出让地价评估方法选择时，公示地价系数修正法和成本逼近法必须二选一，当时的公示地价系数修正法主要就是基准地价系数修正法和路线价法，因此在公布了基准地价成果的地区，基准地价系数修正法是普遍采用的方法，其应用已经相当成熟，体系也相对完善。

（二）标定地价系数修正法的应用

标定地价系数修正法的公式为：

待估宗地价格=标定地价×待估宗地交易情况指数×待估宗地估价期日地价指数除以标定地价期日地价指数×待估宗地个别因素条件指数除以标准宗地个别因素条件指数×待估宗地年期修正指数

标定地价系数修正法是在收集标准宗地和标定地价相关资料后，选择3个（含3个）以上可比标准宗地，进行相关地价影响因素修正，最终测算待估宗地价格。该方法可用于政府已经公布标定地价的区域，所采用的标准宗地与待估宗地应位于相同或类似区域，且具有可比性，标定地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过1年。

以上是《城镇土地估价规程》中对标定地价系数修正法的具体要求，在《标定地价规程》中仅给出了标定地价系数修正法的概念，未明确该方法的具体应用。对比两个规程不难发现，标定地价系数修正法的应用尚有可探讨之处。首先，标定地价规程中要求标定区域是在基准地价级别基础上划分的均质区域，标定区域之间要形成差异化，标定区域内部可比性更强;其次，选择标准宗地时，是在标定区域内选择具有代表性、标准性的宗地作为标准宗地，要求每个标定区域有且仅有一宗标准宗地，对该标准宗地评估形成标定地价。对于估价规程中要求的选择3个及以上可比标准宗地作为待估宗地的比较基础，与标定地价规程中每个标定区域有且仅有一宗标准宗地存在分歧，因此对于在实际宗地评估工作中应该如何更科学合理地运用标定地价成果及其修正体系，我们进行了一些思考和讨论，提出了不同的应用方案和建议。

考虑基准地价范围和标定地价范围之间的联系和区域，分别从两种情况分析标定地价成果的应用，一是当待估宗地位于标定区域内如何应用标定地价系数修正法，二是当待估宗地位于标定区域外，但处于基准地价覆盖范围内如何运用标定地价系数修正法。

1、标定区域内的应用

标定区域是在土地级别或均质地域基础上划定的，土地条件、土地利用状况等特征基本相似、地价水平接近的空间闭合区域。目前建立标定地价体系成果基本上是在基准地价级别成果基础上，进行细化得到标定区域，且标定区域并非全覆盖，整体范围多小于级别范围，同一标定区域其内部地价水平更加均衡，标准宗地就是在该区域内选择的具有代表性、起示范和比较标准作用的宗地。标定地价成果中包含了标定地价修正体系，该体系主要考虑影响宗地地价的个别因素，以个别因素修正为主，因此认为该修正体系主要用于同一标定区域内部宗地地价评估，即以该标定区域内标准宗地的标定地价为比较基准，通过个别因素修正系数和年期、容积率、期日等修正后得到待估宗地的地价，此操作过程类似于基准地价系数修正法，只是修正的基准是标定地价而非基准地价，修正系数中也仅为个别因素修正，不涉及区域因素修正。

2、基准地价覆盖范围内，标定区域外的应用

当待估宗地位于标定区域外、基准地价覆盖范围内时，便不能直接采用上面所说的标定地价进行系数修正来测算宗地地价，此种情况下目前的操作是采用基准地价系数修正法进行测算，但是基准地价与标定地价比较而言，基准地价一般3年一更新，标定地价1年一更新，且基准地价是区域平均价，并非具体宗地的地价，在地价评估时标定地价对地价的实际指导意义会更强一些，鉴于此，若要在基准地价覆盖范围内、标定区域外采用标定地价系数修正法评估宗地地价，则可以考虑参照市场比较法原则，结合系数修正法理论，采用与待估宗地位于类似区域、具有可比性的三个标准宗地，对标准宗地的标定地价进行系数修正后得到三个比准价格，再综合比准价格计算待估宗地的地价。

四、标定地价与基准地价的联系

标定地价和基准地价共同组成了我国公示地价的核心，二者既有联系又有区别，基准地价是平均地价，更新频率一般为3年一次，在评估应用中是从面到点的过程，是城镇地价水平的中观表征;标定地价则是宗地地价，更新频率为1年一次，在评估应用中是从点到点的过程，是城镇地价水平的微观表征。基准地价和标定地价是相辅相成、互为补充和验证的，并非相互替代的关系。在实际土地交易中，标定地价和基准地价从不同角度指导政府的地价行为，反映城镇土地市场中不同层面的地价水平。

五、结语

以上是我们在标定地价体系建设工作完成后对标定地价成果和基准地价成果之间应用衔接的一些思考和探讨，提出的思路和方法还有待进一步的研究和实践检验，建议在今后可以逐步适时更新和完善估价规程中有关标定地价及标定地价系数修正法的应用，使基准地价和标定地价成果实现其在指导土地市场和土地评估中的价值，从而建立起应用更广、认可度更高、更贴近实际的公示地价体系。