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摘要：我国地域面积广阔，但真正能用于生产生活使用的土地资源并不丰富，又因为我国人口资源众多，且存在严重的土地利用不均现象，这也导致了越来越严重的土地资源短缺问题。为解决上述问题，城市区域积极开展了各类房地产开发活动，但由于土地利用率并不高，也没有完善开发制度的支持，城市房地产开发土地利用过程依旧存在许多严重问题。房地产行业作为支持现代社会经济发展重要组成部分，更应受到有关部门与企业的广泛关注。

关键词：城市;房地产开发;土地利用;问题研究

引言：

城市房地产开发土地利用中有两个明确要求，一是高效性，而是集约性，只有满足这两个需求，才能保障城市土地开发的可持续效果。新时期背景下，城市化进程的发展已成为主流趋势，提高土地利用率已成为房地产企业的必要发展渠道，各企业还应以满足社会对土地的需求为目标，致力于提升城市土地资源的利用效果。事实上，城市化进程的加速让更多土地利用问题暴露出来，有关部门与房地产企业还应从自身角度探究问题产生原因，探究有效解决方式。

一、城市房地产开发土地利用中存在的问题

（一）城市土地结构供需矛盾

近年以来，中国城市进入了飞速发展阶段，自1978年至今，我国城镇化水平也一直处于上升趋势。结合相关资料可知，城市化水平每向上1%，就以为这约有162平方公里的土地被用于城市建设，但对应的耕地面积也会有44.8万公顷的下降。仅1996～2203年的城市发展分析，耕地面积就减少了全国总量的5%，在后续城市土地结构变化过程中，该趋势依旧未能得到缓解[1]。

（二）城市土地资源短缺

城市人口较为密集，且人均用地需求一直处于上升状态，当人均用地面积增长无法与城市土地产出相适应，就会出现城市土地资源短缺的问题，现阶段，我国人均城市用地已超出130平方米，但城市土地资源总量却远远达不到这一标准。

二、城市房地产开发土地利用问题解决方式

房地产开发土地利用不仅会消耗大量的资源与资金，还需要许多人力方面的支持，只有从多方角度对城市土地进行开发与利用，才能有效解决土地资源不足的问题。城市房地产土地开发过程需要双重角度的支持，一是政府层面的制度支持，而是房地产开发生角度的土地利用方法支持，有关部门可从这两个角度展开探究，寻找解决城市房地产土地利用问题的有效方式。

（一）政府角度解决土地资源利用问题

1、完善土地利用管理体系。为解决土地资源不足的问题，政府部门也针对城市房地产开发推出了一系列法律条例，但由于房地产开发涉及要素过多，法律条例也不能涵盖到问题的各个方面，政府部门还需积极推动相关策略的实施与监管，促使法律法规发挥应有的作用。政府部门土地资源利用管理中起着模范带头作用，政府部门应首先明确政策思想，积极推动新型土地资源开发技术的普及。土地资源开发进行前，政府部门需针对土地勘察制定完善的制度，保障土地利用率的提升。同时在合理范围内加大对城市土地资源开发的支持力度，为房地产开发工作提供更好的政策支持。城市区域的功能性较强，无论是社会功能还是经济与环境功能都处于较高水平，尽管这些功能之间存在相互促进的关系，但在一定程度上也起着互相限制的作用。城市土地合理且高效的利用能加速土地对经济发展促进作用的发挥，是城市经济进步的重要环节，而社会的发展不仅需要经济层面的支持，它还需要社会与环境的协同作用，政府部门在推动城市房地产开发土地利用时要同时兼顾社会、经济、环保三大方面，下图是城市社会、经济与环境的影响因素，政府部门需严格考虑相关问题后，调整城市房地产土地利用管理策略。

2、加大土地利用管理力度。针对于需要收取出让金的土地，其开发过程中不能随意进行减免;而需要政府部门支持的房地产土地资源开发项目，还需由市政府部门专门讨论后再制定相关政策。另外政府部门还应加强对土地交易流程的管控，定时对优惠政策的施行情况进行调查整理，剔除不符合政策规定的土地，并监督履行土地出让手续。城市土地资源中还存在一种较为特殊的土地资源，即非经营性事业单位用地，政府部门需结合新时期背景下城市用地需求对这类土地资源进行调整，将其逐步划分进市场流转机制中。就我国国情而言，大多数城市划拨土地皆归属非经营性事业单位使用，而政府部门对这些土地资源的管控力度不足，引发了城市土地大规模闲置、浪费问题。当政府部门将其划分进市场流转机制中后，可聘请专业人员对单位占用土地进行价值评估，对评估信息等进行详细记录，制定明确的单位资产账目。如出现极其特殊的情况，政府部门可按规定批准单位用地转移，赋予其一定灵活性，但转移获得的资产大部分应归属政府部门所有，不能损害政府资产总量。

1、提高土地资源开发环保性。房地产开发商进行城市土地利用的根本目的是获取利益，但在获取利益的同时还需注重城市环境效益，但仍有部分房地产企业过度重视经济收益，导致城市房地产开发土地利用造成严重环境问题。城市土地开发是一项长期而复杂的工作，如土地资源开发缺乏条理性，可能会出现土地资源过度开发的情况，反而为经济发展造成负面影响。房地产开发商更应摒弃传统落后的土地开发观念，充分学习环保理念，加大对城市闲置土地资源的开发力度。高效土地开发还需系统性的支持，房地产开发商要以科学角度对城市可利用土地进行整合，优化城市房地产开发土地利用模式。房地产开发过程中，开发商户还要充分对开发区域内的环境条件进行调查，这不仅包括土地开发区的地势地形与水文地质，更包括该区域内的人文观念，在多方角度的分析与协调下进行土地开发，严格控制土地资源开发程度，保障生态环境[2]。土地资源的开发利用不仅关系到房地产开发商的单方利益，更是影响人民生活乃至民族效益的事情，房地产开发商户更应积极与新时代思想接轨，将目光放长远，充分意识到环境保护在土地资源开发工作中的重要性，以可持续开发理念作为土地开发的根本原则。

2、提高土地资源开发协调性。城市房地产开发的确为城市经济带来了发展契机，但在开发过程中，房地产企业也要重视土地资源开发与城市发展的协调性。就城市发展规划而言，房地产企业进行土地开发时要从战略发展角度考虑，以土地资源合理利用为基本要求，对城市土地进行协调性开发。以土地开发类型选择流程为例，房地产企业应尽可能避免对农业用地进行开发，并选择不具备农作物种植条件的土地进行开发利用，不仅满足了房地产开发的土地资源需求，也有效保证了城市内部土地资源分配的协调性，促进城市农业的稳定发展。协调发展与城市绿化情况也有一定联系，房地产企业在进行土地开发选址时，最好选取绿化条件较好的区域，绿化环境直接影响着用户对房屋建筑的购买意愿，也间接影响着房地产开发企业的最终收益。

结束语：

结合全文可知，人们生产生活均离不开土地资源的支持，更是社会发展的必要条件。一直以来我国土地资源就处于总量大、人均少的短缺问题中，城市地区的资源短缺则更加严重，针对这一问题，市政府与房地产企业还应积极探究城市房地产土地利用中存在的问题，深入分析问题产生原因，制定针对性解决策略，使用更新型的开发手段与管理策略对城市土地进行开发与利用，为经济水平的提升做出贡献。

参考文献

[1]刘非.可持续发展理念下城市房地产开发和土地利用[J].住宅与房地产，2021（15）：15-16.

[2]任金玲.土地与房地产经济思路构建[J].现代经济信息，2019（22）：330.