摘要：随着中国人口老龄化进程的加速，中国老龄化问题也越来越成为社会各阶层关心的焦点，并成为了影响中国社会稳定与经济蓬勃发展的关键问题。投资房地产业务作为一个集投资和融物于一身的新金融手段，早已在蓬勃发展中国商业地产方面有所涉足。本文通过深入研究当前融资租赁在养老地产中的经营模式，从而为今后的发展提供便利条件。

关键词：融资租赁;养老地产;经营模式探析

随着我国社会经济的高速发展，人们的生活水平也得到了较好的改善。据相关统计分析研究资料指出，目前中国老龄化人口数量正逐渐增加，而这些问题一方面导致了对老年人养老生活服务设施要求的日益提高，而另一方面由于先前较为简单和落后的养老模式已无法适应社会越来越膨大的老龄化需要，中国老龄化房产的蓬勃发展也迎来了史无前例的机会。相关部门进行深入探究，将融资租赁技术应用于中国养老地产的新运营管理模式中，从而满足中国养老地产市场蓬勃发展的资金需求。

一、养老地产应运而生

（一）养老地产的发展

中国当前的盈利性养老服务物业经营模式，大致有这样几类。一类是低成本管理的养老服务住宅，这种模式最主要的面向人群为中高端老年人群体，需要缴纳比较高额的会费，同时建立了大量有利于老人的相关生活服务设施，包括诊疗、护理等服务设施，从而其所供给的老人生活服务也就越来越有个性和专业化。比较经典的服务项目如北京上海亲和源老人寓所等，与中国传统含义上的医养结合有所不同，融社区居家养老服务与其他机构养老服务的优势于一身，为会员老年人创造了餐饮、度假旅馆、健身会所、老年大学、图书室、高尔夫球场等多功能的活动区，并与专业诊所相衔接。第二类则是把健康房产作为商业地产投资建设项目长期运营，目前比较普遍的案例如保险公司打造的“升级版健康院”，以及泰康之家的城市医养街区、度假特色街区等。而不少商业房产开发商，如万通、远洋、首创置业等也开始打造商业养老地产投资建设项目。

（二）养老地产的特点

健康地产行业着重在健康，对后期的医学养护、保健、文化体育娱乐乃至家政物业等“软”类业务的需求也很高。所以将养老地产建设项目和传统住房或商业地产比较困难，一是由于项目建设资金投入研制周期较长、行业链过长。而养老地产建设项目现在最主要的盈利模式就是由房地产开发商和保险公司合作提供的健康服务项目，牵涉到的行业链和投资商数量也较传统商业地产多，因为其核心属性为“健康”，所以注定了养老地产建设项目要求较大规模的资本投入，而且投资回收期也较长。不过如果健康地产行业的发展前景被社会大众所认可，就不仅仅和险资大量投入相关，同时也从社会需要和人们健康观点的进一步改变出发，健康地产行业的资本回笼也将会比较稳定。其次，经营产业的风险很高。由于政府政策对医疗保健行业的发展影响较大，大多数房地产开发商在养老物业的管理中采取租赁与销售并存的管理模式，以降低经营压力，以收益为主。拥有独立商业模式的房地产和房地产开发商极为罕见。老年人在一定程度上也代表了风险群体，在查看护照材料时责任重大，个性化需求高，造成巨大的劳动力成本、设备成本和资源成本。第三，大多数服务对象普遍年龄较大，部分服务岗位针对的是有钱、有经济能力的群体。与传统商业地产服务迎合更大众化的消费群体不同，会员制养老社区需要有相当资金能力的富裕群体。这确保了这类健康房地产公司未来的现金流回报将是稳定的，因此该模式将继续进行下去。

二、融资租赁介入养老地产的模式构建

在设计规划养老设施的相关设施之前，要充分考虑老年人的具体需求，不仅要考虑老年人的住房和居住体验，还要考虑老年人的便利性和舒适度以及考虑日常生活，考虑公共区域范围，即使在公共活动区也要考虑老年人的安全和老年人的身心需求。考虑到不同经济领域的设施特点，将配套设施包括室内空间、公共空间和专业调养中心，分化为三个区域，分别通过融资租赁方式出租养老物业的运营模式。首先，老年地产项目的基本房间设施一般都是由专业的生产厂家订制的，包括专用床及床头柜配套设备、应急装置及紧急报警装置、适应于老年的厨房与卫生间设施、防滑装置、厨房专用的整体装置、保险装置、冷热调控设备（空调、配套附加取暖制冷设备）、家具用品、窗户（适合老年安全性与层高的要求，而且便于推拉）等。而投资出租企业也可对基本房间的老人健康设施实施直接租用或是售后服务回租，由于此时设施均已开发或完工，因此关于设施的购买既可通过出租企业直接与厂家订货，也可将其已有的设施包装成为出租物资，再通过售后服务回租的方式投资。在租户的确定上，可能是由项目开发商和该建设项目主要负责管理的养老机构。建设项目资金流的主要来源是为老年机构所交纳的会员会费、房租、经营单位的管理费和项目开发商房产收入。养老中心专门为养老地产项目的老年人提供实时医疗和体检服务，主要配备CT、血管设备、超声设备等专业医疗设备。生物功能和康复训练设施，以及目前由医疗供应机构和自助健康站在租赁公司的介入下设置的便携式设施可以直接租用，与医疗器械提供商联合实施发展。这是对三方都有利的情况，可以选择售后和回租方法是相对安全的干预措施，因为大型医院设施很有价值，资金流动性强和现金流稳定。小型护理中心的资金涌入也相对稳定。

结束语：关于养老地产而言，整合医疗资源+地产经营新模式已越来越明显，为老年人和孩子们带来更为便捷的养老服务。融资租赁方式参与养老地产项目建设，不但可以给养老地产的融资瓶颈问题带来更灵活安全的解决办法，而且程序更加简便，且还可以减轻项目建设融资周期长的压力。相比于传统商业银行等投资方式，融资租赁企业更为注重租户在未来的收益能力。而由于养老房产项目稳健的现金流和租赁回购周期，且将在未来巨大的发展空间，可以为融资租赁企业按期返还房租，对防范项目风险提供了保障作用。

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