摘要：随着我国社会经济的不断发展，城市化进程不断加快，人民对于住房的需求也日益旺盛，这也导致了我国的人均土地拥有下降，人均住房面积也在不停的下降。为了解决土地日益减少、人口日益增多的矛盾，土地集约化利用是解决人均住房面积持续下降的科学方法之一。土地集约化利用不仅有利于土地资源的有效利用，也可以使房地产产业向生态化、可持续化方向转变。推动房地产业向合理化发展。让百姓的人均住房面积得到实质化的扩张。

关键词：房地产;土地集约化

引言：

自改革开放以来，由于我国经济的腾飞，导致城市化进程过度提速，城市规划不合理，房地产建造急于求成，进而导致大量的土地并未得到有效的利用，利用率低下。典型代表就是每个城市发展中必然出现的新老城区，老城区的出现就是城市规划不合理的表现，因此，要大力加强房地产土地集约化利用的思想宣传，让节约土地资源的理念深入到房地产这个产业当中去。这也是适应国家可持续发展战略的方式，有助于促进土地的合理化供给与开发。本文依据作者实际考察和文献参考，就房地产建筑土地集约化利用提出自己的见解。

一、房地产建筑土地集约化的意义

土地作为一种不可再生资源也是最基础的资源种类，是大部分产业的基础。而作为房地产最重要的莫过于土地资源，但是由于节约资源意识不到位，地产建设规划不合理，导致了大量土地并未得到有效的利用，甚至出现了荒废现象。要改变这样一种不利发展局面，土地集约化是一个非常好的办法，不仅能在有限的土地上，展现出最大的效益，还能让之后的土地资源得到合理的借鉴和开发，使每一寸土地都能实现利用率最大化，也能让房地产行业持续健康的发展，对我国经济发展做出重大的贡献，解决民生中最为重要的居民住房问题。

二、房地产建筑土地集约化利用方法

（一）政府调控监督，企业主导，政企联合

房地产作为一个涉及范围广，人力、财力投入巨大的产业，如果没有政府的监督与调控，必然会被资本腐蚀，使其走上偏离的道路，对国家和人民造成不可估计的伤害，所以国家有必要对房地产进行有效的、合法的、符合社会主义市场经济规律的监管，不断的优化房地产的市场环境，努力消除影响房地产发展的因素。并且鼓励房地产企业去贯彻土地集约这样一种节约资源的方式方法。在政策上给予一定的政策性优惠政策，降低企业实行土地集约化利用成本，提高房地产企业的积极性。并且加强对房地产市场的监管，加大对恶意炒房，提高房价的打击力度，将房地产这个产业的大环境打造好，才能让企业向更好的方向发展。

企业所需做的就是将土地集约这个思想也是方式真正贯彻到实际的施工作业之中，而不是只喊口号，行动却一切如故。所以在房地产开发过程中，一定要有一整套科学的、可行的、有效的、规划方案。将一切防范于未然，做到一次就完美，而在规划制定中，就可以联合政府的相关部门做到统一协调的工作，将土地上各种发展要素集中一起，让土地利用率达到最大化。

（二）加强现有土地资源的新开发

我国是一个新兴国家，经济社会在近四十年腾飞，在经济飞速发展的背后却有诸多问题，城市化进程过快，导致城市规划不合理，而城市规划中，最基础的规划当属房地产规划，特别是住房问题[1] 。大部分城市的新老城区差别极大，这就是规划不合理的原因所导致的。而对于老城区来说，解决老城区杂乱差的方法不仅限于拆，也可以在科学合理的规划下重新焕发生机。这就需要进行实际的走访和科学的规划，在现有的土地资源上，挖掘新的经济增长点，促进旧城区的改造。这样一来不仅可以对现有土地的破坏性降低，而且也有效防止了传统方式中所蕴含的危险。在此基础上，将重新开发的土地资源进行重新分配，让现有土地得到最大化的利用，也保护了后备土地资源的保存，极大的增强了我国社会的可持续发展能力。对于所在城市，也是对于城市化问题的解决，让城市发展更加合理。房地产企业应当深入实地考察，发掘潜藏在深处的发展机会。在老城区下打造回忆街，留住老一辈人心中那一抹乡愁。在传统文化浓郁的地区，依靠古街打造，依托于当地传统文化的商业街。土地利用适应了当地的民生文化，让土地得到了有效的利用。

（三）“瞻前顾后”制定科学合理房地产建筑用地规划

所有一切的城市化问题，不管是人口问题，还是住房问题，还是交通环境问题，造成一切问题的原因就在于规划的不合理。因为建筑本身的建筑图纸就已经错误，这栋建筑怎么可能不出现问题。所以解决这些问题的最好方式就是制定科学的、有效的规划来指导工作，这样才能从根本上解决问题。在房地产中，规划所需要考虑的问题不仅仅只是土地、购买力、市场问题，如果只考虑这样狭小的一方面的话，这个房地产企业所建造的建筑在日后注定会出现问题。作为一个房地产企业，首先应当考虑市场和当地购买力的问题，如果当地的购买力低下企业还去建造别墅区之类的，那么只会是白白浪费资源。所以应当确定当地市场和购买力水平，建造相应水平的地产建筑[2]。再就是对于区域的影响，包括对于区域内交通、人文、环境的影响，并建造配套措施去保证相关要素齐头并进，不会因为某一个要素的落后而出现问题。在建设中，应该确保工程的质量问题这是整个规划中最重要的部分也是基础。只有保证了整体工程的质量才有能力在此基础上进行进一步的开发。只有处理好规划中的存在的问题，将事前事后所要做的或将出现的问题打好预防针，势必在房地产土地开发过程中才能更好的发挥集约化利用的作用。

（四）完善相关环节的土地制度，让企业能放手去做

企业在以往的改革中，所承担的角色往往是被动者，因为受到了非市场性的束缚，主要还是政策的束缚，特别是在房地产土地集约化利用的改革中，企业能做也可以做，但是由于土地政策的限制又导致变通成本的增高，打击了企业的积极性。所以在宏观上，应当去完善相关的土地制度，让制度促进房地产土地集约化的推广，而不是阻碍[3]。在具体的政策执行中，应当做到一章到站，让企业负责人少跑少缴费，为工程节约时间，提高房地产企业效率。当然，减少批审环节不代表不审查。而是要做到该审的审该查的查，让政策性环节在最少的时间内发挥最大的作用。让企业不再被多余的政策束缚住手脚，打击了积极性，推动房地产土地集约化利用迈向新的台阶。

三、结束语

在房地产土地集约化的推进中，不可一刀切，不能强制企业做到土地集约化建设，这样会导致企业的受损和房地产业的发展受阻。这样的改革一定不可冒进，并非是一朝一夕的事情，而是要做到一步一个脚印，及时发现问题，并解决问题。在土地得到高效的利用同时也不能损害房地产企业的利益，让土地得到高效化利用，实现我国经济社会的持续发展。

参考文献

[1] 杨火生. 城市地价与土地集约利用的关系研究[J]. 建筑技术开发， 2019， v.46;No.419（17）：113-115.

[2] 张卫红. 初探房地产土地集约化利用策略[J]. 名城绘， 2019（7）：0581-0581.

[3] 韩冬. 土地集约利用效益评价与耦合关系研究——以天津市为例[J]. 中国房地产， 2020（30）.

作者：洪福金，汉族：，性别男，芜湖，出生：1972年11月1日，本科，中级房地产经济师，研究方向：房地产经济