摘要：我国房地产行业经过近些年如火如荼的发展逐渐成熟。随着国家宏观政策的调控，各大银行和金融机构对房地产行业贷款呈紧缩态势。在高压政策下，为了更好适应市场，突破房地产企业投资大，投资周期长对企业发展的影响，如何实现资源整合，在市场中得以更好的发展，部分房地产公司选择以并购重组的方式，扩大企业规模，提升企业的市场竞争力。通过并购重组，企业可以快速扩大自身规模，开拓市场，实现产业整合，为企业资本寻求新的增长点。

关键词：房地产项目;收购财务风险;对策;

引言

中国房地产行业出现了一定的泡沫趋势，为了维护社会稳定，保障群众居住权的实现，房地产价格和土地流转的控制逐步完善。此外，房地产业已经饱和，企业面临着巨大的发展资金压力，这不仅限制了房地产业的发展，而且也阻碍了整个房地产业的有效运作。为了克服这一困难的财政状况，其他企业发展战略得到了以项目转移形式提供的有力财政支持。公司股份的转让是公司各级权力的转让，土地使用权没有改变，从而降低了转让税，但伴随着其他风险，公司也可能面临困难。

1新时代房地产财务管理的变化情况

在新时代背景下，房地产企业的财务管理需要随之发生改变，同时对财务管理的要求也更加严格，其变化主要表现在以下几点：首先，网络技术的不断发展对房地产企业的财务管理具有较大影响，将信息技术和大数据技术等应用到财务管理中可以有效地提高财务管理的效率，同时也可以为房地产企业提供更加精细化的财务信息，从而推动房地产企业的持续发展;其次，在新时代背景下，房地产企业的财务管理模式呈现多样化的趋势，关键点在于，房地产行业受国家宏观调控影响，在发展过程中面临的压力较大，因此房地产企业需要在融资渠道、预算、盈利模式等方面构建出创新型的财务管理机制;最后，我国经济发展趋于常态化，其发展的重点逐渐从重视发展速度转变为优化经济结构，实现经济的循环发展。在房地产行业中出现了大起大落的市场变化，总体房市价格增涨的趋势虽然在一定程度上推动了行业的发展，但也在逐渐增加发生经济泡沫的风险。基于常态化的经济循环，降低了泡沫经济的风险，我国对房地产市场进行了有效地调整，规范了房地产企业的发展，营造了良好的外部环境，以此稳定房地产市场的长远发展。这种情况下，房地产企业要加强自身的管理能力，利用财务管理应对调整和变革，建立与房地产企业发展相符合的财务管理防范和控制体系。

2房地产项目并购面临的财税风险

2.1复杂并购方式下的财税风险

房地产企业的兼并和收购方法多种多样、复杂多样，包括股权兼并和收购、资产收购等。因此，房地产企业合并收购后日常管理将变得更加困难，在税务规划中需要更多地考虑因素和内容，有必要审查和分析企业税务一体化管理和运营中的重大困难，包括人事管理，并需要全面考虑适应合并和收购后发展情况的新的税收方法，这不仅在短期内给房地产企业带来了巨大的负担，而且还面临着因内部控制和公司税务界面不一致而产生的税收风险。与此同时，一些房地产企业只是认为股票收购方法比资产收购方法更有利，更有能力减少税费，这种想法无疑是单方面的，只注重短期的退税，没有充分考虑到税收和税收总额 由此产生的税费总额可能会超过资产购置方法，因此计算资产购置的税费费用是错误的，税收项目控制不严格，不能整体考虑，导致战略规划出错险。

2.2税务筹划信息化不健全

大数据时代是社会发展的必然趋势，在信息规模、传播效率、价值挖掘等方面有着巨大潜力，全方位推动企业管理的提升。纳税筹划是企业财企业管理的重要内容，在大数据税收环境下，税收筹划面临新的挑战和机遇。一直以来，由于纳税筹划起步较晚，我国企业设计筹划方案时，考虑问题不够全面，研究深度不足。进入大数据时代，企业应抓住新的发展机遇，全面分析税收筹划存在的问题，探索税收筹划的新模式，规避税收风险，对传统的纳税管理信息进行整合，以推动纳税筹划的不断优化完善，为企业正常生产经营活动提供重要保障，以期获得高效益和高发展。但实际工作中，房地产企业税收筹划的信息化程度低，甚至未建立税务管理信息管理体系。因此，如何通过网络、大数据及时收集税务相关信息，建立税收政策信息收集推送的信息化，编制税收筹划方案，不断降低企业财务风险，是企业管理中亟待解决的问题。

2.3债务风险

根据我们的合同法，股东在出资限额内对公司的债务负有连带责任，公司在参与之前必须对项目的财务交易有充分的了解。在没有对发展项目进行详细的财务调查的情况下，采取股票会导致以前的债务偿还义务，这可能导致公司承担不必要的责任，甚至降低资本效率，从而使投资资金主要用于偿还债务，剩馀资金一旦进行了资本投资，为了保证项目的正常发展，投资公司可以通过减少其他项目的支出来保证房地产的发展，最终可能会清空竹篮.

3房地产项目收购的有效规避风险的策略分析

3.1并购重组方式的选择

房地产项目的并购方式，主要是资产收购和股权收购。在现行税制下，房地产企业税负明显重于其他企业，税务筹划是每个房地产企业减轻税负的内在需求。相对于资产收购，股权并购操作手续更简洁;可以规避25%投资总额的要求;在交易环节暂免土增税可以降低资金峰值，收购方式以股权收购方式为主。而当交易方只出售部分资产时，可通过将目标资产剥离到壳公司，然后再收购该壳公司的股权，以达到交易目的。资产剥离方式主要有：资产划转、公司分立、以土地或在建工程出资设立公司三种方式。经税负测算对比分析，尽管分立模式交易各方税负最轻，但因为流程复杂、不确定性因素较多，需对分立前的债务承担连带清偿责任，导致该种剥离方式成功案例较少。而以土地或在建工程出资设立公司、资产划转的剥离方式，成为目前主要的资产剥离模式。

3.2财务尽职调查

财务尽职调查是指在收购过程中对目标公司进行财务及非财务信息的采集，客观、全面、详细的分析目标公司可能存在的法律风险、税务风险、债务风险，为公司管理层提供项目收购的决策依据。尽职调查可以使收购方尽可能地了解目标公司的全部情况，调查过程中通常利用管理、财务、税务方面的专业经验，形成独立观点，用以评价并购优劣，作为管理层决策支持。财务尽职调查作为重要的风险防范工具，是房地产企业收购程序中的重要一环。通过实施尽职调查可以补救收购方在信息获知上的不平衡、明确标的公司存在哪些财税风险，为买方决定在何种条件下继续实施收购活动，为买卖双方就相关风险和义务由哪方承担进行谈判，提供准确的信息支持。

3.3债务性融资

银行贷款作为债务性融资的重要方式，在我国资本市场上并不完善，然而目前其依旧是企业融资的重要方式。相对其它融资方式，银行贷款有着不容替代的优点，如融资速度快，获取贷款的周期短。相对于资产证券化的融资方式，银行贷款所需要的手续简单、门槛低、灵活性大、成本低，这可以较好地发挥企业财务杠杆的作用。相比与债券，银行贷款期满后，在财务紧张的情况下，企业可以与银行进行协商，延后还款期限，在操作上更加变通灵活。缺点在于企业财务风险加大，财务支出增多。银行提供给企业的贷款需要企业支付相对应的利息，因此财务风险和财务支出会增加。而借款的多少会影响企业资产负债率，使企业融资渠道的开发受限制。此外银行贷款大多需要以一定的固定资产或者项目为抵押，企业融资的额度会因资产的多寡受到很大影响，对中小型公司而言，银行贷款并不能满足公司发展需求。

3.4提高财务尽调团队的专业性和风险识别意识

财务尽调团队的专业性是保障财务尽调结果合理、准确的关键因素。如果财务尽调团队的专业性不足，这就会导致财务尽调的风险管控目标和意义丧失，从而让收购方做出错误的并购决定。因此收购方应该对派出进行财务尽调人员的职业资质和专业素养进行完整性评估，坚决不录用不满足资质要求的财务尽调人员。并对已经录用的财务尽调人员进行阶段性测评，对测评不合格的人员实现强制培训。对任何在财务尽调过程中出现重大遗漏的团队人员，应该将其剔除出财务尽调团队并予以对应惩戒。此外并购方应该重视财务尽调人员风险管理的基本素养，强调财务尽调的风险识别属性并规定财务尽调团队提交尽调过程的阶段性风险管理报告。只有严格把控了人员关卡，房企财务尽调的结果才能够满足公司风险管理以及战略发展布局的规划。

3.5税务风险规避

伴随着我国房地产行业竞争不断加剧、房价逐渐攀升，为了调控房地产市场过热现象，我国对房地产开发领域的宏观调控一直采取紧缩政策，通过税收和贷款利率的调整，希望能缓解房地产市场过热的状况。对此，企业在入股房地产开发项目前，要紧密关注国家对于房地产开发的政策导向，尤其是税收和贷款利率的调整。根据项目开发的实际情况和企业自身发展状况，拟入股企业要优化税收统筹，通过税收测算的方式减少税负，进而减轻企业入股项目的税务负担。

3.6并购资金渠道的选择

企业在进行并购税收筹划时，并购资金来源渠道也是其重要影响因素。目前，企业主要的融资方式，包括权益融资或负债融资，这两类不同的融资方式，其融资成本的企业所得税影响不同。通过权益融资，如发行股票，其所产生的股息只能在税后利润中支出。而负债融资，银行借款利息、企业间的借款利息以及债券利息基本都可以在企业所得税税前扣除。因此，在进行并购税收筹划时，并购企业的融资方式，应根据并购企业并购前整体负债率确定。如果并购前整体负债率不高，可以选择负债融资，其所产生的利息支出就可以在企业所得税税前扣除，从而达到节税的目的。在设计税务筹划方案时，企业必须兼顾降低税务成本与企业的发展战略相协同，结合相关税收优惠政策，谨慎选择融资方式。

3.7保证目标公司财务数据的准确性和完整性

目标公司财务数据是财务尽调团队的判断依据和基础。因此在财务尽调过程中尽调团队要对目标公司提供的财务报告的真实性、完整性进行评估，最大化保障所获得财务数据的准确性。对于资产负债表、利润表等关键报表应该要求目标公司提供经审计的报告。为了保证获取完整的目标公司基本面数据，尽调团队应该在公司财务部提供基本报表之外，根据需求向目标公司各部门比如销售部、财务部、工程部、预算部、人力资源部、管理层和董事会等获取相关的文件资料。必要时可以向公司的管理人员以及工作人员进行访谈工作，核对各途径数据的一致性和关联性，以全面地判断并购目标公司所面临的风险敞口大小。此外，在获得关键的、对并购工作具有决定性意义的发现时应该及时将其准确无误地向公司牵头部门进行提交，以保证风险信息发现的及时和一致性。总之作为并购方的房地产企业应该要求尽调团队深挖数据背后的含义，最大化地保证获取的信息与被收购方所拥有信息的保持一致，从而避免因为信息不对称而导致并购后的风险危机。

3.8构建财税风险管理体系

房地产企业可以将税收风险管理作为其购置和合并房地产的战略目标之一，这可以促进房地产购置后财务会计基础的管理，促进财务会计要素和会计处理方法的标准化，改善在税务风险预警领域，房地产企业根据以往的经营经验，对企业的潜在税务风险信息进行预先汇总和分析，加强财产税预测，参照以往收购方税务做法的信息，加强对自身资金的控制 科学预测和对房地产企业合并后可能出现的税收行为的评估，以及对必要的税收和税收的计算，利用金融杠杆效应，建立合理的杠杆风险预警指标，避免或减少房地产项目合并和收购中的税收风险。 关于税收风险评估，房地产公司可以根据合并和收购后税收风险的影响程度、相关行业等因素对这些风险进行分类。，并设置相应的权重。其次，根据企业经营发展的实际情况，计算企业总成绩，客观公正地评估企业财政风险现状，制定强有力的风险防范措施。关于税收风险管理，房地产应制定科学上可行的风险管理措施，将税收风险限制在可管理的水平上。根据税务风险控制的基本要求，房地产企业可设立一个专业税务风险管理小组，由财务人员、经营者、经营专员、技术员等组成。成员是根据高级别战略部署的，他们所在部门的税务风险目标是科学确定的，并且正在积极执行。每个十年都有专业税务风险管理人员定期监测和管理税务风险管理的执行情况.

结束语

综上，在国家对房地产行业的调控持续升级，房地产行业集中度快速提升，中小房企面临新一轮洗牌的形势下，企业并购重组为房地产企业规模发展、增加市场占有率、实现逆势增长提供了有力支持。企业要想取得并购重组的最佳经济效果，就需要高度重视税务筹划工作，把税务筹划纳入战略体系，做好税务筹划风险控制，制订完善的税务筹划方案与财务管理规划，为企业创造更高价值。

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