摘要：这些年来我国城市化的发展进程不断加快，越来越多的人向城市中汇聚，为了满足实际的需要，各大城市都加快了房屋的建设速度解决城市扩张对住房的需求。近些年来我国房地产市场发展很快，房屋的市场价值也不断提高，并成为我国经济发展的一个重要组成部分。房地产测量工作在确定房屋市场价值体系、推动我国房屋交易管理、保护个人房屋财产中起着不可代替的作用，快速、高效、科学、严谨的测量方法，才可以保证房产测量的准确性。本文主要结合笔者个人的工作经验，对房地产测量中存在的问题还有改进方法进行简单的探讨。

关键词：房地产测量;测量方法;房屋面积

一、房地产测绘的意义

房地产测绘是指通过一定的测绘技术和计算方法对指定区域内的房屋的位置、数量、面积、权属等情况进行测绘和计算，包含测量和确定房屋权属属性两个工作。房地产所测量的结果可以作为后期评估、征税、仲裁、拆迁等活动的凭据，因此房地产测量活动会涉及到国家房产管理、财务经济、社会服务三个层面。

国家房产管理层面主要指的是通过房产测量来确定房屋的产权和产籍的管理。将房屋所有权人的权属区域、房产面积、公摊面积、产权归属等资料进行产权登记。以便于后期因交易而引发产权转移后保护房屋所有权人的相关法律权益，同时也可以作为后期出现产权纠纷拆迁补偿的相关凭据，因此房产测绘的结果具有一定的法律效力。

财务经济层面主要指的是，通过房产测绘可以统计出现阶段一个城市房地产的数量，质量，平均使用面积，公摊情况，房地产转移交易等情况。并结合市场交易价格对当地的房地产进行评估，征收相关产权税，推动房地产抵押交易保险等活动的有序进行。

社会服务层面主要指的是满足一个城市产权和产籍管理的需求，通过确权登记确定房屋所有权人，并以此来保证所有权人的合法权益。特别是随着现阶段房屋交易市场化的发展，房地产测绘在推动市场房屋交易中起着不可取代的角色。同时在保障一个城市的建设和规划以及税收等方面发挥着不可取代的作用。

二、现阶段房地产测绘中存在的问题

1、测量误差

在房地产测绘中最常见的一个问题就是出现测量误差，具体表现为不同时期及不同测量单位之间的房地产测量结果存在着差异。导致房地产都会存在误差的因素，主要有人为和设备两种原因。人为因素主要为工作人员的职业素养不高或测量时不够细心，在室内测量的时候，并没有严格的按照规范标准，导致所获得的各组实际数据与标准测量的数据存在着偏差。或者通过图纸计算面积的时候，对各种数据研究不够深入，因粗心大意而出现数据错误。或者对一些不规则的多边形按照规则的多边形计算、计算的公式和方法不准确等这些原因都会引起人为的误差。

2、测量仪器精度不高或存在问题

若测量的各种仪器受损或者测量时操作的方法不对，也会导致测出的各种数据与实际出现偏差。有些图纸在作图的时候因为不严谨，竖向和横向的比例是存在着差异且标注不清晰，按照图纸测量的时候难度比较高，或者说仪器精度不达标必然会增加误差值。有些测量仪器由于特别的精密，在使用和挪动的时候，必须严格按照相关的规范标准，并且必须定期的检验仪器的精准度以免测量结果不准确。但在实际的测量中需要不断的挪动仪器，为了提高效率，并没有按照相关规范标准要求来做。在测量之前也很少会对仪器的精准度进行校验，就算出现误差也不会注意到，甚至不会定期的对仪器进行检测维护，导致仪器偏差过大。

3、公摊区域分配不合理

对于公摊面积的测量，现在主要分为平均法和按比例分配法。不同地区或甚至不同小区之间的规则都不相同。不仅增加了房屋测量工作的难度，同时还会导致公摊区域分配存在不合理的情况。特别是对于一些综合性质的建筑物，在计算分摊面积的时候，要结合实际的情况去对分摊面积进行分配。仅仅考虑到不同住户之间的使用面积比例，根本没有考虑到实际的使用需求。

三、完善房地产测绘的措施研究

1、强化测量队伍的建设

首先房地产测绘公司要保障测量人员的职业素养满足实际的工作需求。在录用测量人员的时候要招收测量专业的毕业生，入职之前进行必要的笔试和面试考核，确保从技术层面和专业能力上满足实际的工作需要。而对于现有的测量技术人员要注重职业二次教育，对于在房地产测量中经常出现的问题，要予以深刻的反省和研究，并通过不断的强化学习提高个人的职业能力。鼓励测量人员，积极的学习一些新的方法和理论，提高测量的效率和准确性。在测量团队内部应制定一个明确的管理制度，对测量人员的职业素养作出明确的要求，避免测量人员为了个人利益而“乱测、乱算”确保测绘数据的准确性，绝对不能因个人利益而影响到国家的利益。

2、加大对各种测量设备的检核力度

在房地产测绘中鼓励使用各种先进的测量仪器，可以有效的避免因测量人员的主观因素而影响的误差。但在使用测量仪器的时候，必须严格按照相关规范标准并定期的对测量仪器进行维护检修，在条件允许的情况下使用仪器测量之后，进行人工抽样复检，经过二次复检，确保数据准确之后方可进行统计计算，保障土地测量确权的准确性。特别是农村土地确权的时候，如果一味的去依靠全程仪或GPS rtk产生的误差值可能还是比较大的。在测量完成之后要对于测量的数据和结果进行公示，在确保相关权利人没有意见之后，再进行备案登记。若相关权利人提出异议并能提供相应证明的情况下，要及时的对争议部分或计算不清部分进行复测确权。

3、合理的分配公摊面积

一般来说普通居民区的公摊面积的形状相对好计算，但是一些综合性的建筑物公摊面积计算起来都相对复杂。首先要保证公摊面积大小测量的准确性，严格按照相关规范标准进行测量计算。公摊面积分配的时候不能够纯粹的按照平均或面积比例分摊，还要考虑到实际的使用情况，特别是一些复杂的建筑物，将使用的频率和使用重要性作为分摊面积计算的一个重要因素之一，保证分摊面积分配的科学合理。并且要借此督促一些房地产开发企业或交易企业准确明示建筑物的公摊面积，打击一些欺骗消费者的行为，促进房地产交易市场的良性发展。

4、积极使用新的测量方法和测量工具

随着科技的不断发展，一些最新的测量技术和测量工具不断的被研发出来，测绘人员在进行房地产测量的时候，要结合实际的情况主动的使用一些新型的测量工具，在满足测量准确性的前提之下，提高测量的效率性科学性。鼓励测量人员，积极的研发一些测量的方法和设备，推动测量行业的进步和发展。同时测量人员也要不断的学习一些新的测量理论，提升自己的职业能力。鼓励不同的测量人员之间能够充分的交换工作经验，促进测量团队水平的共同提升。

四、结束语

虽然房地产测绘看似简单，但里面所涉及到的内容还是比较复杂的。特别是随着现阶段房产交易市场化的进一步深化。准确高效严谨的房产测量方法，对推动房地产市场交易的进步具有重要的意义。房地产测绘公司应积极面对房地产测绘中的问题，不断强化测量团队的职业素养，积极的学习一些新的测量方法和理论，确保测量的结果准确、科学，高效、合理，能发挥相应的法律效益和社会效益。同时国家相关部门也要加大对房地产测绘行业的监管力度，推动房地产测绘行业的良性发展。

参考文献

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