摘要：近年来随着房地产行业的规模化发展，房产测绘作为不动产登记的基础工作，已成为测绘行业的一个重要部分。因为房屋类别复杂多样，所以具体测量实践中要注意的问题太多，作者结合多年房产测绘实践与有关规范规定，对房产测绘很多核心问题进行探讨。

关键字：房产测绘;共有建筑面积;房产分户图

目前房产测绘项目工作量很大，涉及的物业类型和建筑结构很复杂，产权属性也不同，在从事外业测量和内业处理工程中，常常会出现很多特殊问题，测量工作人员在认知上会出现分歧，本文从房产测绘概述、存在主要问题及规范化解决方案等方面进行阐述和总结，希望对从事房产测绘工作者有益。

一、房产测绘概述

房产测绘是测绘专业中的一个门类，房产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋的面积、自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产测绘的目的是为房产管理和城市规划建设提供基础数据和资料，房产测绘的任务是对房屋本身以及与房屋相关的建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作，在房产权属管理、经营管理、开发管理以及其他产管理过程中需要测绘房产分丘平面图、房产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。

房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，建筑物密集地区的分幅图一般采用1;500比例尺，其他区域的分幅图可以采用l：1 000的比例尺。房产分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图，比例尺为1：100～1：1 000，幅面可在787mmXl 092mm的4开～32开之间选用。房产分丘图反映本丘内所有房屋权界线、界址点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属等各项房地产要素，以丘为单位绘制。房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。

二、房产测绘过程中存在的主要问题及解决方案

测绘行政主管部门每年底都要对辖区内的测绘机构进行质量检查，进过综合统计分析，在具体房产测绘实践中，很多测绘机构都会存在以下问题。

1、面积认定存在分歧问题及解决规定

因为建筑结构复杂多祥，所以在房产测绘实践中有关面积认定问题，测绘人员往往会产生分歧，大致分为以下三大类型，具体解决方案应准确把握房产测量规范的规定。

（1）按其外围水平投影面计算全部建筑面积的范围的有：永久性结构的单层房屋;房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位;穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅;门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20M以上的;挑楼、全封闭的阳台;属永久性结构有上盖的室外楼梯;与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊;房屋间永久性的封闭的架空通廊;

（2）按其外围水平投影面计算一半建筑面积的范围的有：与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊;独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的;未封闭的阳台、挑廊;无顶盖的室外楼梯;有顶盖不封闭的永久性的架空通廊。

（3）不计算建筑面积的范围包括：层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室;突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等;房屋之间无上盖的架空通廊;房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋;

2、共有建筑面积分摊存在难点问题及解决规定

在房产测绘实践中对共有建筑面积认定、划分和具体分摊计算方法，常常会出现差错，特别是商住楼或多功能综合楼的共有建筑面积分摊计算办法难度最大。

（1）共有建筑面积部位包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算;共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房和作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

（2）共有建筑面积分摊原则是谁使用谁承担，计算方法是整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。计算公示是：δSi=K·Si  K=∑δSi/∑Si。住宅楼共有建筑面积的分摊方法是：以幢为单元，依照以上计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积;商住楼共有建筑面积的分摊方法是：首先根据住宅和商业等的不同使用功能，按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再分别按照以上计算公示进行分摊;多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法首先按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

3、过程检查验收存在执行不到位问题及规范要求

测绘行政主管部门每年对测绘机构检查中发现，一些小微测绘机构因为人员少，在从事房产测绘实践中存在执行检查验收制度不到位，外业和内业都由项目负责人完成，缺乏互检或质检员检查，导致房产测绘图和测绘数据出现错误或纰漏，因此，严格执行过程检查验收制度对保障测绘成果质量很重要。测绘机构必备健全测绘质量管理制度和测绘质量检查管理制度，建立质量检查机构，任命测绘技术质量管理负责人和专职测绘质量检验员，按照规范要求房产测绘实行检查验收制，一级检查为过程检查，在自检、互检的基础上，由作业组的专职人员承担，二级检查由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行，最终测绘成果由用户或房产测绘的主管机关实施验收。检查验收的项目及内容包括：控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、面积测算、变更与修测成果的检查。过程检查要全覆盖，工作量做到达到100%。

四、结束语

房产测绘为房屋产权登记服务，其档案成为后期房产交易的重要数据，为国家提供城市建设、房产开发量等决策提供重要依据。因此，房产测绘质量很重要，测绘机构必须完善和执行测绘质量管理制度和测绘质量检查管理制度，严格按照现行国家测量规范，确保房产测绘产品合格率达 100%。

参考文献

[1]国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）