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摘要： 阐述了销售型写字楼毛坯交付时空调末端配置存在与业主二次装修需求不匹配的问题。本文通过市场调研分析出办公标准层不同面积段户型的二次精装的常见分隔规律，再根据写字楼的空调冷热源类型，提出相应的空调末端配置解决方案，以更好的适应业主的实际需求，提高产品竞争力，达到助力营销的目的。

关键词：空调末端  二次装修  区域能源站

0 引言

随着近年来国家经济形势的变幻莫测，新冠疫情对企业经营活动及社会经济环境带来的叠加影响，各地写字楼空置率居高不下，造成写字楼租赁及销售压力与日俱增的现状。作为房地产开发企业，只有打造更加符合客户需求及定位的产品，才是破解写字楼销售及租赁困局的关键，促使自己的产品从竞争激烈的市场中脱颖而出。写字楼的空调系统作为办公环境舒适度的关键一环，属于写字楼销售环节客户的重要敏感点。户内空调系统配置如何更好的贴近客户实际需求，减小业主二次装修时空调改造工程量，是写字楼空调设计时应着重解决的问题。

1 写字楼空调系统配置现状分析

目前我国写字楼空调系统冷热源主要以自建冷热源机房、接驳区域集中能源站、分层独立设多联机系统三种形式[1]。销售型写字楼标准层的户型面积段划分多以50～250m2为主，毛坯交付，为增加产品销售卖点，通常会将户内中央空调末端安装到位。

由于标准层的户内为大空间，一次空调系统设计时，设计师通常以每户设2-6台相同型号风机盘管或多联机室内机，空调水管（或冷媒管）及阀门附件安装到位，风管及风口不安装。此设计方式符合满足空调冷热负荷的舒适度需求、空调安装到位的营销配置需求以及造价最低的成本控制需求的逻辑，是主流房地产开发商常用方案。图1为常规空调末端配置的两种典型案例。

当从客户需求角度出发，情况通常就不一样。业主对房间进行二次装修时，往往会根据实际办公需求进行分隔[2]，分隔单元多由高管办公室、洽谈室、会议室等10-30m2的独立隔间以及大开敞办公区组成。此时原交付的空调系统配置单一型号的风机盘管或多联机室内机就无法满足分隔后的需求，业主需要新购置空调末端。如原系统采用多联机，则业主只能购置与原品牌系列一致的末端产品，否则无法与多联机室外主机相匹配及通讯联控。此问题将给业主二次装修带来诸多不便，并容易造成后期空调效果冷热不均的情况。

2 基于业主需求的写字楼空调配置方案

为解决开发商交付空调末端配置与业主二次装修匹配度不高的问题，先分析常见户型的二次装修分隔规律，再结合空调冷热源的不同类型进行空调末端的配置。

根据写字楼市场调研，例举了4种常见创意办公精装户型，如下图所示。面积段涵盖80、100、150、200平方，房间分隔具体详表1所示。

写字楼空调冷热源常见有多联机、自建空调冷热源、接驳区域集中能源站三种形式。后两种的空调末端多为风机盘管，自建冷热源的项目供回水温度通常为7/12℃，温差5℃，这与风机盘管的标准工况是一致的。而接驳区域能源站的末端温差通常为6-7℃，风机盘管处于非标准工况下工作，其性能参数较标准工况下会有一定衰减。根据格力、美的等主流厂家数据显示，温差为6.5℃时，制冷量及制热量会衰减10%～20%，具体详表2所示。因此，当接驳区域能源站时，末端风机盘管的选型需做适当的放大。

根据上述不同面积段户型分隔情况，对其进行空调末端设备的配置，高档写字楼冷负荷指标参考《实用供热空调设计手册》中的经验数据120-160W/m2，末端设备选型考虑1.2的富裕系数[3]。南方地区空调热负荷通常为冷负荷的50%-70%，固末端设备选型满足空调冷负荷即可。末端设备选型成果如下表所示。当户内交付的空调末端型号差异化配置后，其适应性就大幅提高，将能满足后期业主二次装修的绝大部分情况。

3 小结

本文从写字楼业主二次精装时空调改造所面临的实际问题出发，提出在写字楼建设阶段同步考虑后期业主空调改造的需求，通过市场调研分析常用的写字楼户型精装平面，精准配置空调末端设备。此方式虽然会适当提高建设成本，但综合考虑后期业主的二次改造投入，实则是经济性更佳的一种方式，可更好的适应业主的真实需求。

参考文献

[1]年士磊，汪明.济南市某商业写字楼空调冷源方案分析[J].制冷与空调，2012，26（5）：471-474.

[2]郁文红，明慧玲，杨军红.高级写字楼空调与二次装修[J].制冷与空调，2004，4（6）：78-80.

[3]陆耀庆.实用供热空调设计手册[M].中国建筑工业出版社，2008

作者简介：胡剑平（1987.07），男，汉族，湖南邵阳市，硕士，工程师，长沙城发恒伟置业有限公司，研究方向为房地产建设与设计。