由于精装修住宅有着节省造价、环保实用、不破坏结构及品质保障等优势，在商品房开发中住宅精装修交付越来越普及。通常目标成本由开发成本和开发费用组成，在开发成本中又由土地费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费组成，其中建筑安装工程费是一项可控制的并且占比较大的成本。本文着重对精装修住宅成本中的建安成本进行分析，以便探讨目标成本如何编制，从什么方面、什么阶段、什么方法去控制成本。

一、目标成本编制：

1.目标成本编制的目的：

①目标成本是指导企业拿地的依据：随着房地产企业越来越向微利时代迈进，只有精细化地管理才能使企业立于不败之地，所以在拿地阶段就需要认真分析，结合产品定位，销售价格以及成本的预测，避免拿地失误。

②目标成本是推行精细化管理的手段：通过对目标成本的分解，可以将成本目标责任到各阶段以及各部门，并结合相关制度、考评手段可以有效地控制成本。

③目标成本是指导项目开发过程中应对市场变化，调整产品品质的一种手段：目标成本的编制需要方案定位，在市场发生变化后，及时调整方案定位，并通过动态成本及时反映成本动态，为领导层决策提供依据。

2.目标成本编制的科目设置原则：

每一版目标成本控制下一版目标成本的依据，是下一版目标成本编制方案的指导，所以在科目设置上能在专业上体现对下一版方案的成本指导。另外目标成本的科目应与财务科目相协调。

二、目标成本控制：

要探讨成本的控制，必然离不开设计方案，住宅项目设计阶段主要有：概念设计、方案设计、施工图设计、精装修室内设计以及专项设计等。成本的控制离不开成设计工作的互动。

研究精装修住宅建安成本控制方法，首先需要清楚精装修住宅建安成本的组成，通常房地产公司会根据专业分包情况把精装修住宅项目目标成本分解为基础工程费、结构及粗装修工程费、门窗工程费、外立面工程费、安装工程费、电梯工程费、装修工程费以及甲供材料及设备工程费等八项内容。从以上八项内容来分析，基础工程费主要受制于项目场地地质情况及拟建项目规模体量，结构及粗装修工程费用及外立面工程费用主要受制于方案效果，门窗工程费、机电安装工程费、电梯工程费、装修工程费主要受制于项目定位。

项目建安成本的控制应建立一套完善的控制体系，一般房地产公司会进行拿地版目标成本、方案版目标成本及动态成本三个方面对项目目标成本进行控制。拿地版目标成本测算应由设计部门提供强排方案，营销部门提供项目初步定位，成本部门根据强排方案、初步定位并结合公司以往项目大体相同定位的项目进行测算，以作为公司拿地报价的依据。方案版目标成本是在方案在规划报批通过会即通过方案版目标成本的审批，所以方案版目标成本应在方案阶段同步进行测算，待方案报批通过后，立即上公司决策会进行审批，该版目标成本即作为该项目控制的成本目标。动态成本是在项目过程中对方案版目标成本的动态跟踪，目标成本经公司决策会议审批通过后，成本部门应将目标成本按合约规划进行分解，分解后的目标成本是招投标限额的依据，也是指导设计控制成本的依据，在每项招投标工作完成后，应及时对该项成本进行修正，并定时对合同的变更签证进行汇总，即形成动态成本。

从成本控制角度来讲，目标成本越提前确定对项目目标成本的控制越有利，但目标成本的确定需要多方面的支撑，以下分别对组成目标成本的八项内容分别探讨：

1、基础工程费：基础工程费主要包括土石方工程、桩基工程、支护及降水工程。土石方工程的测算应清楚土石方工程数量、基坑支护的型式及桩基型式，这三项内容都与地块的地质情况有关，为探明地下地质情况，应对项目地质进行勘查，应尽快对现场进行初勘，初步探明地下土方及石方比例，便于估算土石方造价，为桩基及支护设计提供初步意见，以便初步确定桩基及支护的类型。桩型确定以后，尽早进行试桩，为桩基施工图设计提供优化依据。

2、结构及粗装修工程费：该部分造价指标约为1700元/M2。该部分费用主要包含钢筋、混凝土、模板、砌体、粉刷找平、防水、保温以及措施费用。

结构及粗装修部分目标成本的确定：

钢筋、混凝土、模板及砌体工程费在结构及粗装修工程费中占比较大，约占结构及粗装修工程费的55%，所以这几项费用也是成本控制的主要项目，通常在设计任务书中会将以上项目的含量作为设计质量的考核标准进行对设计院的约束，如果时间允许或项目分期开发，待施工图图纸完成后，成本管理部门应立即着手对施工图纸进行经济性审查，审查结果不符合经济指标时，应由设计部门对设计成果进行优化，尽可能的减少该部分成本的差异。

粗装修主要包括粉刷、找平及非精装区域的饰面材料等，该部分以及防水、保温等约占结构粗装修工程费的20%。粗装修工程费及防水、保温工程费的依据为建筑平立面图纸及设计说明，在方案报批时，建筑平立面图已具备测算条件，但这时设计说明未提供，为能较准确测算该部分费用，应与设计院沟通，提前提供设计说明，有的房产公司根据多项目经验积累已将建筑做法作为公司统一标准，这样不仅可以方便成本部门费用测算工作，也有利于工程部门的管理。

措施费主要包括大型机械设备进退场及安拆、脚手架、垂直动输、超高降效、通用措施及总包管理等费用，该部分费用约占结构粗装修工程费的25%，该部分费用与施工措施有较大关系，该部分费用通常有一定合理的占比系数，目标成本时可以参考占比系数进行估算，如果公司有成熟的计价体系，也可以根据方案图纸进行较精确的测算。

过程中的控制：进度对房产企业来说是非常重要的，往往不会等施工图齐备以后，再进行招投标，所以房产企业在提前确定总包单位的时侯，会采取变通的方法，一是采用模拟清单;二是采用定额进行下浮;三是由设计院提供招标图纸，尽量确保项目齐全情况，这两种方法对结构粗装修工程来说均比较成熟，第三种方案可将机电部分一并招标。待施工图纸确定后，根据招标约定的方式进行价格调整。

3、门窗工程费：门窗的价格与建筑节能要求及门窗的定位有着较大的关系，最近几年受国外门窗的影响，国内一些高端建筑也采用了系统门窗，系统门窗经过自己的独立设计，构造上具有系列化、标准化，对门窗材料、整体性能进行全面控制，具有良好的水密性、气密性及抗风压性。在档次上事实上存在着国外进口品牌、国内品牌，价格上也有不小的差异，因此门窗的单价与项目的定位有着较大的影响，门窗的数量与项目的方案直接相关，在方案报批通过后，可根据建筑图纸统计出门窗工程量，这样可以结合定位单位确定门窗目标成本。

门窗工程的成本主要由门窗的型材、玻璃及五金件组成。门窗工程与建筑节能有着紧密的联系，由于受节能计算的影响，门窗洞的大小影响到门窗的对节能要求的高低，另外还有门窗的开启方式也对五金件的配置有着较大影响。在进行成本测算时，应及时与门窗供应单位进行沟通，对主要窗型进行打样及图纸深化，根据深化的图纸进行门窗成本的测算，以便较准确的反映成本。

4、外立面工程费：住宅的外立面在方案报规时已经确定，所以可以根据报规方案进行测算工程量，再根据设计师提供外墙材质可较准确地确定外立面工程费用。

5、机电安装工程费：安装工程费主要包含电气安装工程、给排水安装工程、暖通工程、消防工程以及智能化工程等系统。

在电气及给排水工程中，该工程与配套工程之间界面交错复杂，并且各地区存在差异，所以要准确确定这部分费用，主要是对界面进行梳理，避免重复计算或漏算。另外在电气及给排水工程测算中，材料材质及品牌对造价影响也是很大，所以在目标测算阶段需要对该系统的材质进行明确，这也是项目定位的一项内容。

通风及防排烟系统需要结合方案确定是否需要机械防烟系统，如需要可在明确设备档次的前题下参考经验指标进行估算。

空调系统一般在高档住宅中会配置VRV空调系统，VRV空调系统在品牌方面有不同档次，并且市场竞争比较激烈，可以在方案确定后，选择定位品牌并由有投标兴趣的厂商进行配合深化及初步报价，这样可以相对较准确地估算该部分目标成本。

消防工程应明确系统范围，比如自动喷淋系统、灾报警系统、消火栓系统、气体灭火系统等，同样在明确设备品牌档次的前提下按经验指标进行估算。

智能化系统相对来说系统较多，智能化系统分为社区安防、信息服务、计量收费，家居安防、家居信息服务、家居智能化控制等，各系统相对独立，在确定目标成本前，需要根据定位确定系统。智能化与其他系统之间的界面划分（比如电梯五方通话），避免缺漏。每一系统均由主机及布线组成，所以在测算时需明确主机档次，并参考经验指标进行估算。

6、电梯工程：

电梯工程的成本受制于电梯品牌档次、电梯数量、电梯内部的配置、梯速有内部装璜等，电梯工程在方案报批时数量及位置已经确定，在目标成本测算前应将电梯的配置标准及档次提前进行定位，一方面可以参考经验值对电梯进行成本估算，另一方面也可以由拟投标品牌厂家进行初步报价，相对较准确地确定电梯成本。

7、装修工程：

对于一个新的项目，一般情况下，装修工程在目标成本订立时，尚不能提供装修方案，所以在目标成本订立时，决策层需要根据项目定位及竞品楼盘的调研确定装修档次，目标成本编制时通常以一个装修标准指标列入目标成本，装修设计时应以目标成本内的装修造价指标作为控制设计的依据。

8、甲供设备及材料：

通常在房地产开发中，房产企业会自行采购部分材料及设备，甲供设备及材料的优势：质量容易控制、缺少了乙方中间环节的差价、避免了招标时未明确材料设备品牌而导致中标后的扯皮;甲供设备的劣势：乙方不注重材料的节约利用，增大损耗、甲方在进货时间上压力较大，容易因供货不及时而引起乙方的索赔。

针对以上优劣势分析，在确定甲供设备及材料时综合以下几点来确定甲供：价值量大的，比如墙地砖;对品质要求较高的，比如石材;乙方也需要分包的工程，比如淋浴房、进户门及户内门等。

甲供材料及设备的目标成本测算方法需要根据具体的甲供品种而定，通常在定位的前提下采用经验指标或根据方案计算实际工程量而定。

三、结语：

建筑工程存在着项目的一次性及过程的不可逆性、并且涉及造价巨大，过程中的任何失误都会造成较大的成本浪废或者决策的失误，所以在项目开发前期，需要对项目的目标成本进行慎重的编制及论证，过程中成本、设计、工程、营销等部门应紧密沟通，确保目标成本在项目开发中起到指导及控制作用。