摘要：不动产登记是保障房屋所有人合法权益的必要手段，但是在房屋工程建设时，会经过方案设计、方案审核、工程施工、竣工验收等多个阶段，不同阶段不同部门的面积测算方式不同，会给房屋建筑面积审核带来诸多难点，只有解决了这些难点，才可切实保障房屋所有人的核心利益。文章就不动产登记工作中审核房屋建筑面积的难点和方法进行了论述与分析。

关键词：不动产登记工作;审核房屋建筑面积;难点;方法

引言：探讨不动产登记工作中审核房屋建筑面积的难点和方法，需明确其在审核各个阶段面临的主要难题，对其加以归纳、总结、分类与分析，制定针对性地解决方法，在解决问题的同时，保持不动产登记的稳步推进。

一、不动产登记工作中审核房屋建筑面积的难点

1.房屋建筑实际情况与设计图纸不符

房屋项目在最初开发阶段，要求按照设计图纸来展开施工，若是与实际情况有所冲突，比如政策改变、环境变化等，确实需要修改设计图纸，应按照固定的流程来得到审批之后再进行图纸修改，但是在具体调研时发现部分房屋的实际情况与最初的设计图纸有着一定的差异，产生该种问题的原因主要来自于以下两个方面：其一，房屋开发单位因各种原因需修改图纸，但因时间紧迫或者其他原因未递交修改申请，而事后补交申请过于繁琐，使得一些开发单位未按照规定走流程;其二，开发商与个人因利益驱使，为获取最大利益，造成房屋实际测量面积远远大于最初规划面积，给后续的房屋面积审核带来较多难题。

2.“偷面积”问题

（1）房地产“偷面积”。在房屋开发时，会有一个重要指标：“容积率”，这是规划部门展开建筑面积审批计容的核心参考依据，然而在实际工作时，房屋开发单位采用的测量方式与规划部门采用的规划测量规则有着一定程度的不同，使得一些别有用心的开发单位在不违背容积率的条件下“偷面积”，获取更大的利润，比如开发单位会委托设计单位在设计图纸时尽量增加斜坡屋顶面积、封闭阳台面积、走廊、地下面积等，造成监理部门难以对该种不合理但是合法的行为进行处罚，只能任由其销售与登记，这也给后续房屋建筑面积审核带来较大难题。

（2）农民不动产登记中宅基地利用率低、占用面积超标。宅基地一直是农民关注的一项关键利益点，虽然农村经济持续发展，改善了农民的生活环境，但是宅基地超标的问题确实屡禁不止。

（3）农民不动产登记中建筑面积超标。一些农村地区的生活逐渐好转，开始有更多的农民进行翻造工程或者旧房扩建，但是一些旧房原本是一层的平房，但是因现行政策对农村房屋面积没有具体的法律规定，导致一些一层的平方扩建为2、3层楼房，大大超过了房屋登记标准[1]。

二、优化不动产登记工作中审核房屋建筑面积策略

1.贯彻落实不动产依法登记

不动产登记的初衷是保障权利人本身的合法权益，将合法建造的房屋产权加以公示登记，针对已经完成竣工验收的房屋，确定其符合规划标准要求，应委托不动产登记结构结合《房产测量规范》来全面审核建设项目成果，准确、详细记录不动产登记中房屋包括的面积;可结合《不动产登记暂行条例实施细则》与《不动产登记暂行条例》系列规定完成房屋首次登记;且一般情况下不会安排在不动产登记时再次审核房屋容积率，因自然资源局在房屋竣工验收、土地验收时对其实施过审核确定，可以说，容积率超标与不动产登记不存在直接联系。

2.重复测量、明确统一规范

结合国务院就不动产登记中房屋面积审核提出的系列政策标准与文件，要求在房屋审核阶段遵循“多测合一”的处理原则，展开一次委托、多次测绘，最后共享成果，完成对不动产登记中房屋建筑面积审核的系统化处理，该种多部门、多角度的合作方式，可最大程度地保障权利人本身的合法权益、分摊公平性、房屋建筑面积测算准确性;此外，若是房屋面积存在一定差异，可在不动产登记时咨询专业管理人员按照对应的规格执行，比如可递交申请报告，要求测绘部门再次测量，并在相关部门审核之后依据部门决策来处理;若是房屋测绘面积与规划验收报告中记载的面积有着较大的出入，可根据实际情况来采取对应的处理措施，因房产测绘、技术规范不等造成的面积测算结果偏差，比如封闭式阳台房屋在进行面积测绘时按照全部面积来测量与计算，但是在进行规划验收时可当作一半来计算，以此来降低误差。

3.不动产精细化

房屋建设中的计容面积计算方式需保证统一化、规范化，出台文件已明确规定房屋建筑收取地价款与面积登记，包括房屋工程的地价款面积、不动产登记面积、计容面积、建筑面积等，条件允许可在土地转让时进一步明确可登记面积、可售房地产项目;若是在房屋竣工后出现超出规划批准面积的问题，要求建设单位按照相关法律法规补办手续[2]。

4.面积纠纷问题处理

各种房屋面积纠纷问题会给房屋建筑面积审核带来较多难题，从以下数点来分析与解决：其一，明确房屋建筑面积审核在不动产登记中的重要性与地址，构建针对性的管理机制，比如管用分离、测管分离等制度，实现不同职务的分离，把控源头，避免因权责不明造成后续数据不真实、统计混乱，干扰不动产登记规范化操作与工作效率;其二，在审核房屋建筑测绘面积时，需与其他部门、管理人员、技术人员保持有效沟通，确保其专业优势，保证不会因“人”的因素造成审核公正、准确度降低[3]。

结语：综述，文章就不动产登记工作中审核房屋建筑面积的难点和方法进行了论述与分析，强调了其重要性与必要性，建议给与其足够的重视，从多个方面来加以分析与探究，并需在制定解决对策的同时关注其具体的实施效果与反馈，发挥出其更大的作用。

参考文献

[1]陈恩建，顾利锋，陈新斌.房产测绘中关于建筑面积测算问题分析[J].建筑发展，2018， （10）：2.

[2]孙天红.不动产登记工作中审核房屋建筑面积的难点和方法探讨[J].青海国土经略， 2019，（4）：4.

[3]屠宗灵.有关楼梯建筑面积计算的若干问题探讨--以浙江省建筑工程建筑面积计算情况为例[J].测绘，2021，（1）：5.