摘要：房地产行业是国民税收的主要来源之一，对整个中国经济发展、社会建设等都起到了关键性的推动作用，所以房地产行业的发展始终是国家密切重视的行业。房地产开发商在进行投资管理中，需要合理分摊成本，以保证其清算工作稳步开展，但很多房地产开发商在此清算过程中仍存在着不足之处，这不仅可能会大大降低其工作质量，还可能影响到整体布局、市场竞争等，所以，房地产开发商必须应该高度重视在土地增值税的清算中涉及有关投资问题，需要及时制定出有效的措施来加以解决，进而提高自己在投资中的应变能力。

关键词：房地产企业;投资管理;问题对策

引言

房地产作为具有高额经济附加值的行业，对加快实现经济社会所有生产要素的有效优化资源配置、调节经济社会资源消费结构、发展智慧城市基础建设、解决居民就业、引进外资等方面起到重要推动作用。房地产业是一个非常典型的高资金投入、高投资风险的大行业。在房地产企业投资中，对项目风险的准确估计、正确分析将直接关系房地产企业投资项目的成功。因此，分析房地产企业投资决策执行过程中可能面临的各种投资风险影响因素，并在此基础上及时进行有效的投资风险因素防范和监督管理，对有效保证房地产企业投资长期收益，减少或有效避免不必要的投资风险或者损失都将具有重要的指导作用。

1经济发展新阶段对房地产投资提出新要求

“十四五”时期是我国向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，我国将进入新发展阶段。“十四五”期间，中央宏观经济政策将更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。房地产作为国民经济的“稳定器”和“压舱石”，始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，进一步推动落实以“稳地价、稳房价、稳预期”为核心的房地产长效机制建设。2020年以来，接连出台了三项影响深远的房地产调控政策：一是以为房地产企业财务指标划定“三条红线”为代表的重点房地产企业资金监测和融资管理制度;二是以为银行业金融机构设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比“两个上限”为代表的房地产金融宏观审慎管理制度;三是以实行住宅用地集中发布出让公告、集中组织出让活动“两个集中”为代表的土地拍卖新政。三者分别从房企端、融资端、拿地端对房企实施全面管控，共同推动我国房地产行业格局进入重大变革期。为准确把握房地产发展新特征、新要求，房企纷纷探索变革之道。针对房企下一步的发展转型，特别是房地产行业投资方式转型，笔者对中国银行、建设银行、中信银行、光大安石、平安信托等金融机构及中海地产、华润置地、世茂北京、中国金茂、金辉集团等重点房企展开调研。调研显示，“三条红线”新规试行后，主流金融机构和重点房企对待房地产行业债权投资和股权投资的态度发生极大转变。金融机构方面，将探索加大对房地产行业的股权投资，主要方式包括：一是直接持有项目公司股权，为加强金融机构保障力度，优先股作为首选;二是股权+债权夹层融资，通过结构搭建使金融机构的权益位于优先于普通股权;三是永续债，优势是可按照股权投资进行账务处理;四是以房地产为基础资产发行债券或信托基金等权益类金融产品，如CMBS（商业房地产抵押支持债券）、不动产ABS（资产证券化）、类REITs（房地产投资信托基金）等，当前我国已经开始公募REITs试点，侧重物流地产、产业园、数据中心等基础设施类项目，而商业地产公募REITs试点尚需时间。

2房地产企业投资管理及风险控制的策略探讨

2.1构建完善风险管理体系，确保管理全面落实

构建完善的投资性房地产风险管理体系，需要充分结合房地产市场大环境以及地区经济环境，保障体系制定的科学性以及合理性。首先需要明确风险管理的各项内容，按照风险管理内容，制定管理办法。在风险管理的过程中，需要广泛收集关于投资性房地产的信息，确保第一时间掌握地区投资性房地产信息的变化，通过及时了解投资性房地产的情况，及时调整投资性房地产的发展战略，实现风险的管理。其次为保障对风险的全面捕捉，需要建立风险数据库，从网络以及地区相关部门调取风险数据，通过构建风险识别系统，快速对产生的风险进行识别，进而确保防范工作的顺利开展。另外，需要制定完善的风险管理制度，确保风险管理工作按照管理制度进行，防止风险管理工作落实不全面，并且需要定期根据市场形势及时察觉新产生的风险，及时对风险信息进行捕捉并录入信息库。按照制度规定，做好风险分散以及风险转移工作。最后，在风险管理的各项事务上，需要采用精准化管理办法，明确各项风险管理的重点要点，并建立应急预案，对突发情况进行有效应对。

2.2“互联网+”投资管理新模式

从而实现投资管理的内容上进行了优化。通过进一步打破政府与部门间的隶属关系和窗口职能界限，加强政府与部门之间的信息资料整合，将政府与部门之间申请材料目录，改进档案管理和保存方法等举措，办理注册业务，可以达到“取一个号码、排队一次、交一份资料”的目标。根据本部门事业单位的要求，可以采用网络直接接入、数据资料的交换、系统输入端的开放、准确推荐、数据转接等手段，这种手段保障了注册数据的安全性和隐私。（1）投资管理实现在新模式能够进行主营业务对接。与以前的传统的房地产登记工作有所不同，传统工作中所有的工作程序都是互相独立存在的，而这种隔离不仅是一个动态的“互联网+”形式下的登记业务文件，而且还实现了对接管理。也就是说，登记的内容可以立即进入关键字的文件数据库，有效地丰富了登记业务文件，也使文件查询更加具体有效。（2）实现不动产投资管理业务处处留痕、处处消痕。究其原因，主要就是不动产投资管理中仍然保留了记录，不管是数据资料查询还是资料填写或者登记错误。这些记录被互联网+保留，这些资料被记录下来可以转换成反向数据作为参考，用来改进不动产投资管理的新模式。主要原因是“互联网+”下的所有行动都是电子化、数字化的，不会造成人力浪费、资源浪费等。（3）不动产登记的统一协调发展，互联网+房地产投资管理的新模式，既是档案工作的信息处理，又是政府服务的协调。这极大地促进了我国服务型政府的建设，有利于民生的稳定和和谐社会的发展。将信息进行网络化的管理，能够对投资情况的变化情况及时地进行掌握，进而对房地产信息进行及时反馈，达到良好的投资效果。

2.3构建动态的投资管理制度，建立风险模型

我国市场经济投资市场正逐步处于高速健康发展期，市场经济环境也是变化莫测，为了能够有效全面提高房地产开发企业的项目投资经营管理服务质量，必须建立健全的管理制度和配套措施，才能有效降低房地产开发企业的投资管理风险。许多房地产开发企业缺乏有效的制度措施来支持投资项目管理过程，导致整个项目投资决策过程存在很大的随意性。

结语

本文主要研究了房地产与企业投资中存在的投资问题与解决对策，希望通过本文的分析，能够对企业做好投资工作提供到一定的启发与帮助作用，也希望企业一定要重视投资管理，真正地将投资与投资进行对比分析，总结当下的时局，对投资及时把控，进而对今后的投资做好准备。

参考文献

[1]许尔东男.房地产项目的投资及其管理对策[J].投资与合作，2021（09）：75-76.

[2]吴彦凝.阳光城长租公寓房地产投资信托基金的投资管理研究[D].山东大学，2021.