打开文本图片集

摘要：建设工程项目的竣工验收前，均要由不同的测绘单位出具相应的测量报告成果，内容涉及规划核实、土地核验、房产实测。传统的测量委托测量单位多，测绘内容重复，工作时间长的弊端。湖南省实施的“多测合一”实现了“一次委托、一次收费，统一测绘”的要求。本文通过实施“多测合一”浅谈竣工验收阶段中房产测绘与规划建筑面积计算之间的差异。

关键词：多测合一;房产测算;规划;不动产登记;

引言：

为进一步方便企业，深化落实“放管服”改革要求，优化营商环境，精简工程建设项目竣工验收阶段各项测绘环节、测绘程序，提升审批服务效率，切实减轻企业负担，根据《湖南省人民政府办公厅关于印发工程建设项目审批制度深化改革实施方案的通知》（湘政办发[2019]24号）及《关于整合工程建设项目全流程测绘事项的通知》（湘自然资规[2021]1号）等文件要求，湖南省在项目全流程中实施“多测合一”。

一、“多测合一”的内容及优势

（一）“多测合一”的主要内容：“多测合一”是主要涵盖立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可及竣工验收阶段四个建设阶段的测绘事项。采用的规范是：规划核实采用《建筑工程建筑面积计算规范》。房产测量采用《房产测量规范》，湖南省制定了《湖南省建筑工程竣工综合测量和建筑面积计算技术规程》（湘建科〔2019〕153号）。（二）“多测合一”带来的优势：传统的测量方式需要规划、国土、房产等不低于三家的测量单位进行委托和测量。实施“多测合一”全流程委托一家测绘单位进行测绘工作并出具成果。能为项目服务单位降低的测量成本，节约测量资源，统一测量标准，减少测量时间，增加工作效率。

二、“多测合一”中房产面积测算与规划建筑面积计算的差异

在实际工作中，笔者发现建设项目中房产面积与规划建筑面积均存在一定的差异。造成差异的原因主要是二者所采用的规范不同。《房产测量规范》所定义的房产测量就是对于房屋以及房屋用电的相关信息进行采集和表述，从而为房产的产权、房地产的开发利用、房产交易和城区规划建设等提供数据参考。《建筑工程建筑面积计算规范》是为了满足工程造价计价的需要。城市规划按照《建筑工程建筑面积计算规范》标准计算建筑面积来确定容积率、商住比等审批条件。由于两个规范所适应的对象不同，计算建筑面积的规则也就不同，从而导致不动产登记时的产权面积与规划审批的建筑面积不一致。

两种规范的比较：

三、房产面积测算与规划建筑面积计算的差异带来的影响

由于计算规则的差异，导致在不动产登记时的产权面积与规划审批的建筑面积出现不统一的情况。规划建筑面积按规划计算的要求来确定计容面积与不计容面积以及商住比。例如在商住比计算时，开发商为将商业面积最大化，只将实际的商铺面积定为商业，通过商业层的梯间及门厅就计算到住宅。房产测量涉及到共有建筑面积分摊，依据《湖南省建筑工程竣工综合测量和建筑面积计算技术规程》6.3.17第一款规定：商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间（含室外楼梯）以及门厅等共有建筑面积列入幢共有建筑面积。这就导致在不动产登记时商业面积比审批的商业面积多，超出商住比的要求。增加登记与验收的难度。再例如：阳台面积的计算方式不同，《建筑工程建筑面积计算规范》主体结构内的阳台计算全面积，《房产测量规范》阳台面积的计算是以封闭与不封闭为标准。这就导致主体结构的阳台按全面积计算了容积率，而在不动产登记时按半面积计算来登记产权。对于开发商来说也造成了损失。

结论：达到不动产登记与规划建筑面积达到有效的统一，需要统一不动产登记与规划审批采用的规范要求，这不仅能有效地控制不动产登记面积与规划审批面积不一致的情形，保障了规划核实与审批的一致。也能避免建设单位的损失。从行政管理的角度看，实现了行政管理从“程序上简化、过程中监督、结果上把关”的效能改革目标，在简政放权的同时实现相关的有效监督，从而保证社会经济建设的持续稳定。

参考文献

[1] 建设部.（GB/T50353-2013）.《建筑工程建筑面积计算规范》[S].中国计划出版社，2013

[2] 国家质量技术监督局.（GB/17986-2000）.《房产测量规范》[S].中国标准出版社，2000.

[3] 王维.容积率的影响因素与对策研究[J].城市建设理论研究，2012，（18）

[4]《湖南省建筑工程竣工综合测量和建筑面积计算技术规程》（湘建科〔2019〕153号）

[5]益阳市城市规划管理技术规划（2019修订）