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摘要：房产景观项目是园林绿化工程项目中重要的组成部分，区别于道路绿化、生态绿地、公园建设等。房产景观的品质对房屋销售、业主招商引资起到了关键作用，但因其选用的苗木规格过大、种植密度过高等原因，对植物后期的生长和景观效果等带来很大的影响。本文以“镇江R1805地块金蚕路项目（君兰江山）一期示范区”项目为例，就目前房产景观项目存在的问题进行分析。

关键词：房产项目;园林绿化;配套绿化;施工技术;施工管理

1 引言

近年来，在经济生活水平的提高下，人们对舒适、愉悦生活方式的需求量逐渐提升，园林景观的设计与实践，有效改善了人们的生活品质。房产景观项目作为业主房屋销售和招商引资的一种手段，具有单位平方造价高、植物种植密度和植物规格高、建成后即时景观效果明显的特点，其营建是一种“速生”的方式。从植物后期的生长及生态环境建设等方面的健康可持续性发展方面讲，这种“速生”的建设方式凸显出了很多问题，不论设计方、甲方还是施工方，或者从立项、设计阶段还是实施阶段，应该寻求一条符合植物生长规律的绿化建设道路。

2 工程概况

项目总面积约7300平方米，分为四进区域（图1）。一进区域约2300㎡（包含围墙、砚台水景、两侧景墙、入户门头）;二进区域约2000㎡（包含连梁、中庭水景、厢房）;三进区域约1000㎡（包含园路、对景景墙及水景、园路）;四进区域约2000㎡（包含船坊水景、格栅景墙、书吧廊架、样板房入户）。与传统的室外建筑施工相比，景观项目工程体系对搭配形式、材料质量等具有较高的需求，同时在艺术赏析、氛围建构方面，也是项目着重点。

3.房产景观目前存在的主要问题

3.1 植物种植密度过大

为了满足业主对植物景观即时效果的要求，即在工程竣工初期就具备较佳的景观效果，设计师们极力加大植物种植密度，绿化区域密不透风。过密的栽植使得植物根系和枝叶在后期生长过程中空间严重受限，造成植物畸形生长、大量滋生病虫害，甚至因为光合作用和养分吸收受到影响而逐渐衰退。植物间的互相竞争，也会使部分植物死亡，景观效果也自然受到影响。

3.2苗木规格过大

从植物生长发育和生态效益的角度，绿化项目宜选择规格较小或适中的小苗或青壮苗，这样的植物生命力强、成活率高，在不断的生长中对环境的适应能力更强。老化苗虽然体形大，即时效果明显，但植物根系已老化，断根后发叶发根速度慢，容易死亡，也大大增加了后期的养护成本。项目一般在入户口、主要道路分叉口、主要景观节点等部位喜欢种植一些超大规格的苗木，有些苗木胸径甚至超过了60公分，这种植物种植后死亡率非常高，为了确保成活率又不得不大量修剪失去观赏性。

3.3植物搭配问题多

植物搭配也是常见的问题之一。主要体现在植物与建（构）筑物在间距和高度的方面和喜阳、喜阴植物混种等方面。很多房产项目存在植物离建构筑物过近的问题，如乔木或竹子贴墙种植，影响到植物正常的生长发育，也对建筑物及采光带来影响。有些植物在设计时没有考虑植物的生长习性，将喜阴的植物种在阳光充足的地方，或将喜阳的植物种在遮阴的地方，造成植物长期长势不良，部分最终死亡的现象。

3.4后期养护差

房产景观项目采用的植物品种及引用的名贵树种多，这就要求管养单位进行精细化养护。但因为需要投入较多的设备和劳动力，或者对绿化工的技术要求高，往往造成养护单位养护跟不上。“三分钟七分养”，养护单位应该在合同谈判阶段就要考虑到这些风险和问题。

4 解决措施

4.1设计阶段

最重要的是设计阶段，设计师对项目的准确定位及绿化知识掌握度，直接决定了项目的品质。设计阶段不能只考虑体现的空间技术效果，还要充分考虑植物对生长空间和生长环境的需求，如佛甲草这种对水敏感的植物应该种植在地势较高不积水的地方，并与习性相同或相近的植物搭配种植。八角金盘等喜阴植物种植在丛林等遮阴的地方。超大规格的植物尽量控制数量，个别选用时必须选择成活率高的本土植物。

4.2施工前的精细化管控

施工前准备工作。施工前主要做好技术准备、材料准备和场地准备工作。图纸会审和设计交底是开展后序工作的首要工作。这个阶段也是施工方发现图纸问题并与设计方及业主方进行施工前期沟通的最佳时机，对方案的确定及顺利实施提供保障。对于苗木配置问题、景观小品布局问题、施工内容交叉及空间布局问题，或者施工方建设性的建议，如环保经济性材料的推荐，工程内容优化变更等都在技术准备阶段与设计方和业主沟通解决。材料准备主要是特选苗，主要景观节点苗，如主背景树、行道树和造型树等，精品苗，石材和装饰材料等进行考察、封样。场地准备主要是施工前期技术负责人召集专业分包技术负责人、施工员等进行工地全面考察，确定地下管线位置、施工主要道路，并研究分析可能影响施工及工期的主要因素。

施工样板的精细化管控。施工样板重点关注点包括：样板位置选择和施工内容的选择。根据现场条件可分为实地样板和异地样板，条件允许的情况下实地样板更能反应现场效果和节省成本;施工样板的细节把控，施工样板可反应施工缝隙误差等因素，对后期材料下料有着重要的影响。位置的选择：根据材料部品清单样板所选择的实施位置，不易太多但要反映出施工的难点要点，所选位置具有很强的代表性。反映出平面、立面的交接关系;大面积重复出现的铺贴样式;不同样式的铺贴的交接位置。材料的尺寸误差以及施工缝隙的误差是在所难免的，在施工图中也无法去表示出这些误差，因此施工样板的制作显得尤为的重要，样板反应的误差直接影响到后期的下料。施工样板确认以后，要求施工单位根据样板的情况做二次排版图，这样能够精准的反映材料及缝隙的误差关系。材料合格与否是后期效果管控的前提。硬质景观材料的品质要求主要包括色差、纹理、完整性、抗碱等。砖的色泽是否均匀，面层的肌理效果，尺寸规格是否标准。原木的品质纹路，面层的色泽是否达到要求，面层的效果如水性，油漆，碳化等。植物样板主要管控乔木，特型树，骨架苗木筛选送样一般以图片为主，需要有人站立作为参考。反映苗木的尺寸规格如高度，冠幅，胸径等，苗木资源所在地，施工方是否有自己的苗场，苗木资源的规模，行道树需要尺寸规格统一的苗木，对数量有一定的要求。树形的要求，要求全冠苗木，无偏冠，枝条舒朗，无病虫害。

4.3加强施工中的精细化管控

施工单位必须发挥主观能动性，对于设计缺陷和现场存在的问题要及时发现及时反馈，设计单位能及时做变更。施工时要确保种植土壤满足植物生长要求，清理建筑垃圾，换填合格的种植土，并确保植物生长的有效土层厚度。苗木选择时选择生长优良的壮苗，从开挖、运输到种植采取必要的保活措施，加强种植后的养护管理。施工质量控制。硬质景观材料、水电材料进场必须经甲方、设计和监理方验收合格方可使用。验收除对材质、色差验收外需石材对角尺寸效验。软质景观材料分别进行苗木验收。苗木进场须经甲方、监理复验，形成材料验收表格并存底材料进场须经甲方技术、工程、成本、监理四方共同验收登记并存底。硬质景观需作出100平方米以上的作业样板。软景部分在自然式种植区域以一个组团形式做一样板段。确定其植物搭配手法以及支撑固定方式。硬景铺装：土方夯实;碎石垫层厚度;砼标号、厚度;铺贴前结合层基层清洁度;软质景观：苗木垂直度、堆坡造型、地被苗外线等以上工作内容作业工序验收，在完成后需报甲方、监理方确认无误后进入下一工序。并做好现场照片取证存底。铺装：石材区域在完成某一整体铺装样式后就进行成品保护。原则是透水砖在完成洒沙后覆盖，石材完成扫缝后进行覆盖。完成面上会走斗车拉砂浆的用彩条布覆盖，不走的可以用彩条布或土工布选择覆盖。苗木：高层乔木种植前做好喷淋系统。种植完成后对树干做好保水保湿工作地被苗根据习性，耐阴植物用遮阳网覆盖

基础结构质量控制。控制标高，确定开挖深度，场地造型;硬铺场地及水体应扣除结构层厚度，回填土场地应考虑二次夯实厚度;控制园路的线形自然、流畅，直线要求挺直，结构都需要用全站仪精确定位;按照图纸进行碎石层等回填，砼浇筑前清理施工范围内的垃圾，模板施工要控制好标高，支模牢固，钢筋按照规范进行绑扎，砼浇筑时控制好标高、施工缝、伸缩缝、排水坡度及预留的管口等，结构必须振捣结实，不能存在蜂窝等影响质量的情况。

饰面工程质量控制。对基层进行凿毛和湿润。测量放线试拼，根据施工排版图在基层上弹出分割线和标高线，按设计和排版进行试拼;对铺装面设置两到三块标准块，然后按照标准块进行拉线，铺装其他饰面;洒水浸润基层，然后铺干性砂浆，从里往外摊铺;从中心点向外或按中心线标准铺贴，按照标准块拉通线，铺贴时先要进行试铺，待合适后，将石材揭起，在石材背面涂上粘结层，然后跟线铺下，铺贴时石材四角应同时下落。用木锤或橡皮锤轻轻敲击直到找平，并使石材与结合层充分粘结，相邻石材之间是缝隙应保证一样的宽度，可以用缝卡来辅助留缝。待板材完全粘牢厚进行石材缝隙处理，根据图纸要求进行填缝或扫缝处理，在填缝时应保持石材面的清洁工作，不能污染石材面。石材的质量控制要求色泽一直、纹理清晰、光度鲜亮、板面平整均匀、无缺角等。石材全面采用红外线切割，误差在±1㎜。每块石材两个对角线差值不能大于2mm。相邻花岗岩间接缝均匀，无高差，灌缝密实。

铺装排版质量控制。铺装前必须提前排版放线、样板先行。隐形井盖与铺装拼缝对齐。铺装排版时，结合现场实际情况，以中心线为基准向两侧扩展，尽量保证有对称的效果，无法满足所有板材套用模数时，可允许局部规则调整。园路转角的板尽量保持大小一致，在允许的条件下转角板采用L型板异型切割，保证完整性。通过排版，将对缝、留缝宽度等问题在图面上先行解决，严禁“边铺边排，铺了再说”的施工工序。密封铺装：缝宽不超过2mm，石材边缘进行扫边处理确保均匀、接缝密室。异形铺装：根据整体布局，拉好控制线，细化成规则图形，控制好主要放线位置石材定位，然后均匀性补铺细部。弧形石材曲线自然、流畅。必须异形排版加工。石材防泛碱处理措施。泛碱其主要原因是水泥砂浆中的水泥水化后产生的物质与空气发生化学反应而形成的不溶于水的碳酸钙晶体。

绿化施工质量控制。植物层次有序，合理控制苗木高度，体现线条美、曲线美。苗木要求侧枝分布均匀，冠形饱满，枝叶繁茂;叶色亮丽，枝干健壮，无外力损伤无树皮脱落，无枯枝败叶无病虫害。灌木：高度、冠幅、栽植密度;丛生或低分枝，侧枝分布均匀，冠形饱满，枝叶繁茂;球形饱满密实，不空脚。地被：草坪沙培混播草，草卷土层厚度要求为3cm。考虑到后期苗木的成活，苗木底部排水采用“反锅底”形式，栽植前先铺设碎石，然后放置毛竹片，最后在旁插排水管，保证苗木根系透气且不会积水，来提高苗木成活率。勾灌木线（滑石粉），切槽确定。灌木线线型平滑、自然，弧度不能太小。注意灌木从内到外的层次变化，植物层次错落有致。内层植物密度较小，外层灌木密度较大。最外层灌木栽植时注意向路边倾斜，尽量不要露土。

草坪施工质量控制。塑造饱满的地形，人工清理场内30cm深以内的杂物然后将场内大块的泥土捣碎在进行地形精平等工作，用滚轮在铺设草皮区域来回滚动，进一步平整地形。草皮到场后人工卸车，然后再调拔到铺设地点。人工铺设草坪过程，要缓慢把草皮卷摊开，草坪间接缝密实、不重叠。草坪铺设完成后立即打水并用滚筒碾压草坪，增加草坪与泥土的结合度。乔木树根部不能直接用草皮收口，要预留一圈透气浇水口（根据树型大小，透气口向外30～40cm），不能直接裸土，采用树皮、陶粒铺置。树皮需环状摆放，禁止随意散置;陶粒：圆形散置一层，粒径30～40mm。

安装质量控制。灯具安装严格按照规范要求敷设管线;庭院灯、草坪灯的安装要充分考虑节能、使用功能性、人性化及景观效果;施工过程中坚持各种测试工作，并做好资料记录。路灯底座的处理，顶面高于草皮面，且平行于就近归方铺装，基座形状规整，螺丝拧整齐，水平与垂直的衔接处细致、美观。线不外露，线盒安装隐蔽。取水阀距离道路0.3～0.5m，方便使用同时避免踩踏绿化。快速取水阀必须安装阀门箱，起到保护取水阀的作用。取水阀与草坪保持齐平。取水器及阀门箱安装牢固，与路边距离一致，完成面与草坪平齐。

成品保护质量控制。施工单位进场前可以根据工程具体情况参照标准，制定相应的成品保护措施（分阶段、分专业制定专项成品保护措施），经同意后严格实施。充分考虑施工过程中的交叉施工等情况，合理安排景观各工种施工顺序，同时做好各种预防措施，防止其他工种对景观施工界面的干扰以及可能发生的破坏。成品保护可根据施工内容，区域进行，派专人负责。建设期的成品保护主要有确保混凝土工程的保护，防止苗木因安装和土建施工遭受的破坏。可以进行分段制或错时施工，现场立明显的警示标志。重要节点处派专人站岗保护。总体上可以采取“护、包、盖、封”的保护措施，对景观的成品和半成品进行防护. 施工区域将采取搭围挡完全封闭以避免人与机械在上面造成损坏，铺装施工完成后，采取用无纺布将完成面全面覆盖或者铺上一层河沙进行保护。

5 结束语

房产景观除了能创造舒适的环境外，为甲方房屋销售和招商引资起到重要的作用，但作为支撑整个项目核心的因素——植物，是个生命体，不同于建筑中其他钢筋混凝土等材料，在设计阶段就应该尊重植物的客观生长规律。植物的品种选择，规格选择和位置选择要充分考虑建筑外形、风格、颜色等，达到协调统一。房产景观的营建 必须要考虑到可持续发展，不能只追求一时效果，否则会导致后期植物生长不良、生长失调和死亡，造成景观效果的下降。

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