摘要：近年来，随着我国新型城镇化建设进程快速推进，中国房地产业的发展势头尤为迅猛。房地产行业在经济领域，很长时间作为核心发动机存在。伴随国家监管政策的逐步深化，房地产企业进入改革发展的阵痛期，房地产项目开发时间长，需要资金巨大。项目建设中要保持现金流的稳定尤为重要。因此，房地产企业必须重视财务工作。目前，房地产企业内部财务工作普遍存在财务管理机制不健全、财务制度漏洞多、融资渠道较单一、预算制度不完善、财务会计相关机制存在诸多缺陷等问题，财务分析能力弱和财务参与决策不足。未来，房地产企业将加强财务管理和经营机制的优化和创新，提高房地产企业的财务控制水平。

关键词：房地产;财务管理;优化

我国的房地产企业发展愈来愈壮大，随着行业的迅速扩张，国家的监管政策也越来越严，房地产行业面临的压力愈来愈大;而决定着房地产企业是否能够在同行业中做长跑运动员，稳步持续前进，则在于它其中的内部财务管理运作机制是否更有效。从内部进行企业的优化，全面由内而外进行提升。现今社会已经很难保持经济增速不变，在整个经济增速趋缓的情况下，想要持续快速有效地进行企业发展，力争不踩房地产的三条红线，避免现金流出现危机，需要构建一个完整的运作机制，能够抓住运营中的缺陷对其主动优化，有所侧重与取舍，才能挺过难关，创建新时代。

一、新形势下房地产财务管理的概述

1.1房地产财务管理的基本概念

房地产财务管理指的就是在相关企业的经营过程中，有关部门对资金进行分配、利用及管理而产生财务关系的过程。所谓的财务关系，具体包括四个方面：（1）房地产企业与国家、股东方、董事会和监事会之间的财务关系;（2）房地产企业各部门之间的财务关系;（3）房地产企业与企业职工之间的财务关系; （4）房地产开发商与其他财务主体间的财务关系。通常情况下，房地产商往往通过支付拍土保证金形式开始对资金链的运行操作，整个资金运动的主要表现形式为周转及循环，质量指标则可以通过周转速度来判断。

1.2房地产财务管理工作的主要内容

（1） 筹集、管理资金，确保公司运营的需要，合理利用筹集的资金，充分发挥资金的使用效率，加快资金的回收速度，缩短资金回收期，提高公司的收益率，保证持续的现金流是房地产企业财务管理的主要任务。（2）做好盈利规划核算，加强节点控制，提升管理效率，降低融资成本，在盈利规划范围内控制各项费用的发生。（3）对成本进行全面控制，通过对最终成本进行严格管理，能够帮助相关企业适当降低支出，减少成本的浪费。（4）公司的经营、管理必须遵照国家的方针政策、金融法规，财务管理要对公司的预算支出标准和各项经济指标进行全面监督，符合政府部门的监管要求，达到筹集资金和使用合理合法的资金的效果，确保资金的筹集与企业长期发展相符合。

1.3优化房地产企业财务管理及运作机制的重要意义

研究表明，通过不断优化房地产企业财务管理运作机制，能够保证企业中的各项运营成本得到有效控制，促进我国房地产企业的高速发展。对于房地产企业中的财务管理人员来说，在改进财务管理运作机制的过程当中，可以财务全面管理的方法，有效降低人员、机械与材料成本，降低财务管理风险的发生概率。与其他企业不同，房地产企业中的各项财务数据比较庞大复杂，使得财务管理难度不断增加，财务管理及运作机制实施率较低，会对企业的正常运行产生较大影响。任何企业经营管理的主要目的就是盈利，通过科学优化房地产财务管理与运作机制，能够充分发挥财务管理运作机制的各项管理职能，保证企业中各类经营数据、指标的准确性。房地产企业中的成本控制人员需要结合财务管理数据，合理控制企业运行成本，并根据市场经济的运行状态，科学优化财务管理及运作机制。

1.4房地产财务管理的特点

房地产企业相较于其他企业在资金的需求量是非常大的，增强对房地产企业财务管理力度显得至关重要。整体而言，房地产企业财务管理主要表现为以下几方面特点：第一，房地产所涉及到的上下产业链是很长的，需要的资金是越多越好，且房地产开发周期比较长、政策影响大、变化因素也比较多，这都无形之中加剧了房地产企业财务管理的复杂性和多样性。第二，房地产在运行期间，不论是外部风险还是内部风险都比较高，这对财务管理人员的要求更高，需要他们提前对相关的风险作出预测，以让领导做出正确、科学合理的决策。第三，房地产内外部关系，需要财务管理人员提前做好相应的工作，如：将投资者与经营者、投资者与债权人双方的关系予以理顺，若是处理的不恰当，就会给房地产企业带来不小的损失，甚至影响到房地产企业后期的稳定运营。

二、财务管理运行机制主要存在的问题

近年来，房地产在财务管理方面得到了进一步提升。但新形势下，房地产企业进行重组优化，传统的财务管理运作机制存在的问题也逐渐显露出来，主要体现在以下几个方面：

2.1成本管理不够完善

一般来说，房地产企业需要大量的流动资金来支持与维护企业项目的正常运行。其中包括大量的开发成本以及其它资金流，所以一点轻微差别也会造成很大的支出差异。新形势下，国家对宏观调控的力度逐年加大，这就造成粗放式成本管理模式已不能适应当下房地产企业的要求，房屋预售就清盘、拿地就赚钱的时代已经结束了，房地产企业的利润率在逐年下降，大规模扩张和发展也被多方制约。目前来看，部分的房地产企业都将对项目的施工造价投入的资金和人力资源更多，从而忽视了开发之前的投资决策以及工程造价管理的方法，事中管控不足，缺乏对合同超限及具体超限原因的针对性分析，工程造价之间的每个环节容易脱节，无法形成完整的成本管理系统。

2.2运行机制不够系统性

新形势下，财务管理运行机制不够系统性也是造成房地产企业财务管理不完善的原因之一。目前来看，我国的房地产企业的财务管理运行机制的系统性较差，相关部门之间没有能够进行良好的沟通与合作。同时，预算体系应用不完整，预算标准不统一的情况时有发生，因此导致了财务信息缺乏真实性和有效性，从而影响了财务管理效果和企业的发展。财务管理运行机制作为企业管理重要的一部分，为房地产企业的良好发展提供了重要保障。

2.3行业人员素质较低

近年来，在我国房地产企业中，财务管理运作机制已经有了比较大的进步，但实际运行过程中还是或多或少存在一些问题，其中包括高层领导人对于财务管理的重视程度不够，财务相关人员素质参差不齐等问题。这些都对这一行业造成了很大影响，使房地产企业的财务管理工作得不到充分的发挥。另外，很多的财务管理相关人员不能够充分发挥自身的积极性和创造性，只看重眼前的具体核算工作，缺乏以创新精神和全局观来审视财务管理的工作，面对如今新形势下的市场难以及时做出应对。时代在改变，税法在更新，相应的财务管理相关人员应该加快更新新形势下各方面的技术和知识。

2.4财务管理意识比较薄弱

在房地产企业运行过程中，由于部分领导人员对财务管理工作缺乏足够的重视，影响企业财务管理及运作机制的正常实施，企业面临的挑战越来越多。房地产企业中的财务管理人员对自身的要求不高，财务管理意识比较薄弱，不仅降低了各项财务数据的准确性，而且影响企业资金的正常运行。新时代背景之下，房地产企业中的财务数据不断增多，由于企业财务管理人员对数据背后反映的经营情况不敏感，缺乏主动分析意识，已经不能够完全满足企业的发展需求。

2.5财务信息管理不到位

房地产企业主要依据通用的会计准则生成会计报表，主要包括现金流量表、资产负债表、资产损益表等，这些报表只能满足企业对外信息公布的需要，在企业经营管理方面发挥的作用较小。但是，房地产企业本身具有投资规模大、投资周期长、经营管理环节众多、不确定影响因素多等特点，经营管理过程中存在大量风险。如果仅依靠现有的财务信息，无法对企业项目开发与经营管理过程中的具体动态信息进行全面的了解，导致企业无法实现对具体经营管理活动的动态实时监管，无法及时发现其中存在的问题与潜在风险因素，为企业的风险识别、评估、防范、管理等工作带来困难。

2.6房地产行业的财务管理能力有待提升

房地产行业既是资金密集型行业，又是高风险行业，最近几年，我国房地产行业虽然在财务管理能力方面有所提升，但在新形势的大背景之下，传统财务管理机制中的问题越来越明显，部分企业、尤其是一些中小型企业目前仍然停留在财务核算以及信息处理的层面，领导不重视财务部门，财务人员很难参与到决策管理中。而财务人员在财务风险评估、财务指标等方面的运用能力尚且不够火候，对工程施工、成本管理内容缺乏全面了解，缺乏协同工作的意识，业财融合工作不够深入。

三、提升财务管理运行机制的相关策略

优化房地产行业的财务管理运行机制旨在促进房地产建筑行业的长远发展，为其内部和谐稳定、健康快速发展具有重要性的意义。

3.1完善企业成本管理制度

财务管理运行机制与房地产企业是息息相关的，因此，优化财务管理运行机制对房地产企业的发展具有重要意义。在房地产企业整体利润下降的新形势下，房地产企业要想生存下去，其成本管理模式必须走向精细化、全面化的道路，原有的粗放化的财务成本管理已经不能满足房地产成本管理的需求，需要加以完善。房地产企业中完善的成本管理模式应当以项目开发前的成本计划、项目施工时的成本管理以及在项目竣工之后的复核和后评估为基准点，要关注招标计划达成率、合同结算率等，规范成本管理。在规划房地产项目过程中，应当以精细化和全面化作为完善企业成本管理机制的重要指标，做到成本管理的可控性。

3.2强化财务管理运作机制的系统性

为了保证房地产企业财务管理及运作机制更加系统化，财务管理人员需要做好基础工作，在提高自身财务管理水平的同时，有效调整企业内部的运行结构，进一步提升财务资金的利用率。伴随房地产企业的不断发展，财务管理人员在统计各项财务数据的过程当中，要树立良好的工作目标，针对财务数据统计中存在的核心问题，进行有效处理。在加强运作机制的过程当中，财务管理人员需要不断提升自身的管理意识，并结合当前市场经济的运行情况，进行科学合理的分析，提升企业财务管理制度的科学性。在大规模房地产企业中，由于业务较多，为了满足客户的各项需求，其内部的重点业务需要外包，在外包的过程中，企业需要不断加强财务管理及运作机制的系统性，选择合理的供应商，制动统一的标准，有效保证房地产企业财务管理水平。通过不断加强房地产企业财务管理及运作机制的系统性，能够帮助企业更好的实现统一化管理，有效提升企业的市场竞争力。在加强房地产企业财务管理及运作机制的过程当中，财务管理人员要时刻关注整体市场经济的运行情况，与优秀企业的财务管理进行科学对比，提升企业财务管理运作机制的合理性。

3.3提高财务相关人员的专业水平

优化房地产企业财务管理运行机制的根本基础是提高财务相关人员的专业水平和有效技能。在新形势下，社会各方面都在不断发展进步，企业中的相关财务人员更要不断学习新知识，掌握新技能，注重业财融合，这样才能在竞争激烈的社会大环境中提高自己的综合实力，最终得以重用，同时给房地产企业带来新的发展面貌。在促进财务相关人员不断进步的过程中，可以适当采取以下几点措施：（1）完善企业财务人员的招聘机制，引进一些具有专业知识的高素质人才;（2）加强专业知识和道德素质的培训，加强企业文化的宣贯，增强企业荣誉感，使财务人员更加爱岗敬业，不断完善其专业知识体系和提高自身的道德规范;（3）是在企业内部建立完善的激励机制，明确考核办法，有奖有罚，为企业更好地优化运行做贡献。（4）组织财务人员学习了解相关专业如营销、工程、成本等各方面知识，从业财融合的角度对整个项目的运营情况全面了解，发现问题，堵塞漏洞，提升项目整体盈利能力。

3.4提高财务管理意识

在房地产企业当中，通过不断提高财务管理人员与高层领导的财务管理意识，能够提高财务管理数据的合理性，大数据时代，财务管理人员要具备良好的数据分析能力，针对错误的财务数据，能够及时分辨，并合理摒弃，进一步提升各项财务数据的准确性。对于房地产企业中的领导人员来说，要把一部分注意力从工程管理中转移到财务管理工作，从战略规划的高度监督管控企业财务管理运作，鼓励企业财务人员发挥工作中的积极性、主动性、创造性，更好的投入到财务管理运营工作当中。组织房地产企业中的财务管理人员定期与标杆房地产企业中学习交流，并结合自身企业的财务管理现状，找到财务管理中存在的问题，及时与上级领导沟通汇报，采取更加有效、合理的解决方案，保证房地产财务管理中的问题得到有效解决。对于企业中的财务管理人员来说，还要不断学习先进的财务管理技能，保证企业中的各项财务数据得到有效管理。通过不断提高财务管理意识，并不断更新财务管理观念，能够保证房地产企业中的资金正常运行，提升企业的市场竞争力。由于房地产企业的建设规模不断加大，财务管理人员在实际工作当中，要充分了解企业中的财务管理现状，对于财务管理中存在的核心问题，制定有效的处理方案，保证房地产企业中的财务管理数据更加合理。

3.5发挥战略协同效应

在财务战略制定过程中，由于不同的职能部门处于不同的经营立场，在其期末的业绩考评指标方面也存在着差异性。为了减少战略制定与执行过程中存在的矛盾，房地产企业首先应基于战略高度，围绕着整体目标制定各项战略目标，并通过财务战略布局来制定财务管理制度，要求各战略目标在总体目标和方向上趋于一致;同时，对战略制定进行事前控制，通过建立财务战略决策委员会的方式实现财务战略规范化和制度化。其次，确定财务战略在企业内部管理中的地位，并要求其他职能部门参与到财务战略规划以及投融资活动中，提升财务决策的科学性。最后，以财务战略为核心内容，经营战略和绩效战略为辅助，实现财务管理活动的全方位渗透，更好地发挥各项战略协同效应。

3.6建立科学的财务管理评价体系

为了贯彻落实房地产企业的财务战略，企业应针对财务管理工作建立完善的绩效评价体系，更加科学的评价项目的投资效益。基于房地产企业的业务特征及经营情况，将评价指标分为财务业绩评价和非财务业绩评价，其中，财务业绩评价指标包括偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标、内部报酬率、EVA测算指标、资产结构、资金状况;非财务业绩评价指标包括客户满意度、公司发展能力、内部沟通能力、内部经营流程。另外，加强内部审计，强化过程控制，以财务评价体系管理目标为导向，合理设计短期效益目标和长期效益目标，保证财务战略与效益目标的统筹性。

结语：

随着社会的发展进步，新形势下房地产企业的发展竞争越来越激烈。要想在逆境中生存下来，就必须找到最根本的关键：有序运行企业财务管理运行机制，逐步优化，寻找创新，找到更有效的解决方案。发现和解决问题，符合企业的长期战略目标，把握大势，提高企业的管理技能，避免技术和管理模式流失，重视人才发展，从而完善企业的整体运行机制。综上所述，影响房地产财务管理运作的问题很多。只有逐一解决，构建完整的制度体系，优化企业内部各种制度，结合实际情况优化完善企业制度，提高企业竞争力，实现最有效的提升。

参考文献

[1]张静.房地产财务管理运作机制创新研究[J].中国民商，2021（4）：148-149.