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摘要：住宅项目工程中，工程造价具有投资规模大、标准化、结构单一等特点，因此工程造价管理与控制的理念已经深入建设项目的各个阶段，从而来最大程度的实现建设项目的最大的经济利益。本文主要通过分析在鹰潭绿地·国际理想城住宅项目建设过程中遇到的问题及控制要点，采取一系列的优化措施等，从而达到改善该项目工程造价管理整体的效益和效果。

关键词：限额设计;造价控制;全过程

1.引言

住宅项目的建设涉及到基础民生，在国家基础设施中的地位尤为重要。近年来烂尾楼的事件屡次发生，对民众的生存、求学、就业以及社会稳定等产生较大影响。烂尾楼的形成有资金链断裂、施工质量低劣、管理混乱、宏观调控等诸多原因，不可否认工程造价管理也尤其不可忽略的地位。目前住宅项目具有体量大、楼层高、配套设施完善等特点，因此其造价管理涉及到的范围较广，工程造价控制过程中遇到不少难题，通过造价控制来达成经济利益最大化尤为重要。

2.全过程造价控制的必要性

投资估算是建设工程实施之前的必要工作，也是直接影响到工程造价控制的主要因素[1]，后期的造价控制工作基本围绕不突破投资估算来开展，设计概算、施工图预算、竣工结算均不能突破投资估算这道红线。

根据国际上大量工程数据研究发现，工程建设项目中，设计费虽然在总投资的占比较低，2%左右，但对工程造价实际影响程度却达75%以上，这说明设计阶段是工程造价控制的关键。如今工程设计大多采用实报实销的做法，因此在满足使用功能的前提下，通过优化设计，促进精心设计，进行限额设计，搞好限额管理，采取优化设计的奖励措施，使技术与经济紧密结合[2]，从而有效达到使用和管控建设资金的目的。

住宅项目施工过程的造价控制受很多因素的影响，如签证、变更、材料进场时间、现场的管理、外部环境（新冠疫情造成的窝工、停工、隔离等）的影响，具有不确定性。施工过程的造价管理决定工程项目造价管控的成功与否。

长期以往，我国的工程项目造价控制都聚焦在施工阶段（包含施工图预算审核，过程中的签证、变更费用审核，竣工结算审核），忽视了项目的策划阶段和设计阶段对工程造价控制的影响，为高效的控制工程造价需同样重视工程的策划阶段与设计阶段。

3.全过程造价控制原则

（1）以设计阶段为重点的全过程造价管理

住宅项目的工程造价控制贯穿于建设项目的全生命周期的同时应重视设计阶段的造价控制，决策阶段和设计阶段是关键，投资估算完成之后，关键就在于设计。限额设计是工程建设项目成本管控的一个重要环节，也是优化设计方案的重要手段。限额设计的全过程实际上就是建设项目投资目标管理的过程，即目标分解与计划、目标实施、目标实施检查、信息反馈的控制过程[3]。

（2）主动控制与被动控制相结合

被动控制主要指通过目标值与实际值的对比，分析产生差别的原因，其作用只能发现偏差，而不能干预偏差。此时主动控制尤为重要，指事先实行主动控制。在工程造价过程中主动控制与被动控制相结合体现在不仅要反映工程全生命周期各个阶段（如投资决策、设计、施工等）被动的控制工程造价，还要主动去影响各个阶段，从而主动控制造价。

（3）技术与经济相结合

技术与经济相结合的造价控制原则既指采用先进的项目组织结构，明确工程造价项目组人员的职能，高效的管理，又指采取技术方面的措施，如选取优秀的设计方案，严格审查设计文件（概念设计、初步设计、方案设计、施工图设计），深层次探索节约投资的各种方法;还指核验各项经济指标，对比各项费用的支出，采取有效的奖励措施来管控投资等。

4.实例探析

4.1工程概况

该位于江西省鹰潭市，项目总投资88，316.93万元，建安投资50372.59万元，占地面积91510.13m2，建筑面积212356m2，主要业态为住宅-小高层、住宅-洋房、商业配套、配套设施、幼儿园、人防车库、非人防车库。项目工期2019年12月，竣工日期预计2022年9月。

4.2投资阶段造价控制

投资阶段成本测算考，10m的土方平整高度，土地平整为35元/m2;实际交付时地为净地，现场地势平缓，只需考虑部分场地清理费用5元/m2，此部分优化成本约274.53万元。

4.3设计阶段造价控制

根据报规方案、建设单位标准成本、项目所在地的各类政策法规等制定目标成本，控制项目的总成本。非人防车库业态的前期工程成本（包含勘察丈量费、规划设计费、报批报建费、三通一平费和建设方临时设施费等）测算约79.36元/建面m2，建筑安装工程成本（包含基础工程、地下室工程、门窗工程、室内给排水、暖通、电气工程等等）约3723.09元/建面m2，基础设施成本（包括市政工程配套费、给水工程系统费、雨污水工程系统费、供电系统费、宽带工程费、智能化工程系统费等）约266.33元/建面m2，开发间接成本（工程管理费、资本化借贷费、物业管理费、行政管理费等）约169.61元/建面m2，销售费用、管理费用、成本分摊、税金等210.04元/建面m2，则非人防车库业态的建面单方成本约为4448.43元。非人防车库减少400m2，减少2个车位（售价6.2万/个），则在保证售楼处展示效果的情况下，优化非人防建筑面积可节约资金约165.54万元。

4.4招投标阶段造价控制

项目实施过程中，为完善资金链，今早实现销售计划，业主单位提出建造2套临时样板房。招投标阶段时，编制招标清单与标底时，发现由于样板房的临时性，在满足售楼部展示效果的情况下，可对部分隐蔽工程进行优化设计。

（1）部分功能的取消

序号 部分 取消的工作内容

1 卫生间、厨房等有水房间 取消样板房防水的做法

2 除主要照明外的线路 建议保留插座但线管取消，包括不限于USB插座、电吹风插座、高位插座、小夜灯插座、低位插座、备用插座、地插、燃爆插座、微蒸插座、洗碗机插座等

3 地面、墙面 保温、地热功能的取消等等

（2）材料的替换

部分饰面的基层可由细木工板替代阻燃板;卫生间天花板的防水涂料换为普通的涂料。

卫浴品牌型号需设计优化，同一品牌价格幅度差异在30%～40%之间。

（3）施工工艺的更换

原先设计的墙面干挂大理石的工艺可更改为粘贴的方式或采用干挂方式由普通钢材代替镀锌方管等。

通过采取以上措施，联合设计、销售等部门验证测算最终将临时样板房的造价降到最低。

临时样板房的工程造价虽在整个项目总造价的占比较小，但基于优化设计的理念去开展招投标管理工作，对于整个项目的造价管理具有十分重要的意义。

招标过程中由于住宅项目工期紧，招标图纸质量参差不齐，参数不完整等因素，一般采用图纸范围内固定总价招标的方式来有效的控制工程造价。

4.5施工阶段造价控制

建设项目实施过程中签证，主要是指施工企业就施工图纸、设计变更所确定的范围以外，投标文件、施工图预算等中未包括而实际施工中确实发生的施工内容所办理的签证。

4.5.1签证产生的原因

常见的签证产生原因一般有以下几种：①施工条件发生变化或无法预测的情况的发生;②关于隐蔽工程;③由于建设单位原因造成的工程中途停建、缓建或由于设计变更以及设计错误等造成施工单位的损失;④项目实施过程中建设单位造成的停水停电等，造成工程长时间不能开展，施工单位又无法这次施工而造成的经济损失等。

4.5.2现场签证控制措施

在所有签证中，关于主体工程中的隐蔽工程的签证的及时确认尤为重要，因隐蔽工程结束后根本无法核对其工程量及施工内容，所以在隐蔽工程实施的同时，需全方位了解工程实际情况，检查隐蔽图、隐蔽验收记录，隐蔽工程的签证内容需由设计单位、监理单位、建设单位等参建单位到现场验收签字确认，手续齐全，工程量与竣工图保持方可列入工程造价中。此类签证在施工的过程中应审定工程造价，以便后期计入总造价。

对整个项目的投资要进行提早控制预案，使由于客观原因造成的签证尽量减少。如及时提醒业主设计图纸的空缺，对招标投标过程中造成的造价空缺等问题提出自己的解决预案。

做好现场施工的正确性记录，要确保现场签证的真实性，现场签证只有真实客观地反映现场情况，才能准确计量，计算出造价。

要做到一事一签，随做随签，要做到“业主方、施工方、监理方、设计方”四方会签。

现场签证要附图纸，添加现场勘查、测算文件，每个文件都有相应的权限的人员签字确认。

现场签证妥善保管，做好现场签证单的台账记录，把每个签证的原因、造价等记录清楚。

严守现场签证的签发原则。首先查明签证的原因，其次要判断签证是否能计价，如合同中已经包含的内容，就不能签;施工组织设计中有的内容也不能签。

不构成实体的措施项目不予计取，不可随意做签证。

4.5.3售楼部幕墙工程赶工费签证费用分析：

商业配套为一栋三层建筑，前期作为售楼部投入使用。相关专业工程中标进入如下：

各专业工程施工过程中适逢2020年初新冠疫情爆发，业主单位因要满足售楼部展示的时间节点，向施工单位发疫情缓解后赶工指令单。幕墙工程因疫情赶工产生签证费用。该笔签证费用主要是指人员的赶工费。如何确定参与赶工的人员的工程量、确定计取赶工费的内容尤为重要。根据施工单位赶工期间，现场的监理日志、考勤表、业主确认的工人出勤情况综合研判赶工的工日数。

额外投入人工的确认：赶工期间，玻璃安装两班制，一班是早上至上半夜，一班是下半夜到第二天晚上。每班8人，工作时间为10天;铝板、格栅安装采用单班延时制，加班至晚上11点，单班人数30人，工作天数为15天。通过实地调研以及现场人员的工作的分析，技工按300元/天（从上午7：00至下午7：00，12小时），现场一班时长达18小时时，由现场监理单位、业主单位工程部确认，系数调整为1.8，则额外投入人工为8*1.8*10*2+30*15=738工日，费用为738*300=221400元。

施工人员交通费：施工单位接到业主单位关于赶工的指令后，受新冠疫情的影响，增派30名工人均由上海紧急调派乘坐高铁前往。根据实事求是的原则，上海前往江西可按高铁二等座位的票价计取，江西返回上海则按普通票价计取。额外投入工作人员的劳动保障、人身保险费用按一个月时间段计取。

临时设施费按照租房、施工机械、夜间照明等内容根据施工机械、夜用灯等数量和排版计划等综合考虑。增加施工管理费，以增加的人工费为取费基数，管理费的费率参考施工单位投标文件的费率。

签证审核过程中，工序交叉施工窝工费、材料人力运输（二、三）次增加费、鼓励措施费、夜间加班生活费补贴等费用与已计取的投入人工费、合同内容的措施费重复，则不应计取。

4.6竣工阶段造价控制

4.6.1工程计量需现场踏勘核对竣工图

① 图纸或资料不明之处需现场踏勘，售楼部景观工程中，审查苗木内容时，需现场复核在养护期内成活的苗木数量，苗木的规格是否与竣工图一致。

② 要分清界面和范围，售楼部智能化工程、空调工程，招标时界面为三层楼的范围而施工过程中由于预算、使用功能诸多因素，仅施工了一、二层的范围。结算时需将三层的工作内容进行扣除。

③ 复查竣工图查找与实际施工不符之处，售楼部消防工程、空调工程等竣工结算时需复核竣工图中的管件的规格是否与实际施工的规格一致。

4.6.2清单外计价重点审查依据

招标时和合同约定的暂定价材料的核价：审查是否属于原招标文件和合同中约定的需要调整和重新核定的材料范围，审查批准价格的内容是否含安装费、管理费和利润等内容，按照招标文件和合同约定的调差公式进行计算（如常规要求仅调整材差和税金，其他如施工费、管理费、利润等不需调整）;

新材料核价： 审查是否和原招标文件和合同中已有的材料重复，审查批准价格的内容是否含安装费、管理费和利润等内容，按照招标文件和合同约定的调差公式进行计算;

清单外新增项目的综合单价：首先按招标文件和合同的约定执行，在招标文件和合同约定不清的情况下，一般按：

①合同中与变更工程内容相同的价格，按照合同内容的价格执行;

②合同中有与变更工程内容相类似的价格，按照合同中类似工程内容的价格执行;

③合同中没有相同或类似于变更工程内容的价格，由承包人提出适当的变更价格，经造价工程师、建设单位确认后执行。（一般按投标文件的工、料、机单价和计费公式执行）。

4.6.3审查合同与招投标文件

①施工界面和工作内容：需要施工结算资料与原来招投标文件中所描述的是否一致，新增加的内容是否属实，是否手续齐全。

②合同性质：售楼部的专业工程均采用固定总价的模式，要明确各专业工程包干的范围和审核依据、程序要梳理有关条款;

③结算条款：会商纪要形成的结算方式是否和招标文件、合同约定的内容相一致;

④价格调整：对原招标时的暂定价格调整、对新增综合单价的计取应和原招标文件保持一致;

⑤投标承诺：除了分部分项工程量清单外，对以项为单位进行计取的单项包干如：措施费、测试费、水电费和因疫情产生的防疫费用等的执行情况，需严格按投标承诺执行，若有特殊情况，需严格审查资料的完整性。

结论

住宅项目的成功建设关乎民生，对社会经济的稳定也有重要的影响，而工程造价的影响因素较多，工程造价的控制尤为重要，也是实现建设工程质量安全和成本合理的重要方法。工程造价的合理控制在于对建设工程全过程各个阶段的严格管控，及时改进响应的管理办法，便于建设项目的顺利开展。

参考文献

[1]卢晶，论建设工程项目管理中全过程工程造价控制[J] 研究与探索·理论研究与实践，2021，04上，P268

[2]赵元宜，全过程造价管理模式下的工程造价控制对策[J] 商品与质量，2016-06-28

[3]贾令亮，全过程造价管理在建设工程项目中的应用研究[D]，浙江海洋学院，2015-01-15