金　磊
　　
　　这一期的茶座能在这个具有西式风格且极其有品位的环境召开，我想大家都会有新奇感。我们今天的议题是：从建筑师的角度以及富有责任感的开发商的视角是如何看待建筑综合体在城市中的作用。比如华贸中心，它已经并将怎样影响着北京城市的现代化建设。一座城市可以体现一个民族的精神，一组建筑可以引领一个城市的建筑发展，可见建筑综合体在一个城市中的重要位置。华贸中心就是国内外众多建筑综合体中成功的典范，同时也体现了建筑对城市、对社会的责任感及贡献力。城市文化一定是先于建筑综合体的，而后生的建筑综合体却反过来影响了城市文化的发展方向和轨迹。这期茶座实际上就是为了这个文化现象而召开的，希望大家在对文化的追求中感悟这种城市与建筑的文化现象。
　　
　　房　超
　　
　　我对建筑师有着非常深厚的情感，因此非常高兴可以与在座的各位相聚于华贸，聆听各位建筑师的观点与建议。今天对于我来是一个学习的机会。我首先谈一谈华贸中心最初的一些想法，供大家参考。另外，华贸中心目前还有一些需要改进的地方，希望可以通过大家的建议，进一步加以完善。
　　华贸早期策划始于2002年，那个时候这里的地理位置显然是属于比较偏僻的，周边项目住宅的价格也就是6000-7000元的水平。由于位于北京城乡结合部，又属于工业区，所以周边环境较差。
　　最初进行项目定位的时候，有非常多的思考与争论。其实在当时的情况下，地段的因素对于项目的开发并不是十分有利，大多数人都主张在这里做住宅产品，以迅速取得经济效益。为此，华贸花了近一年的时间，聘请国际知名市场研究公司，参考国外城市建设轨迹，利用比较经济法对项目的可行性进行研究分析，最终才确定打造一组能够代表现阶段北京城市发展水平、国际建筑水平的建筑群。
　　现在很多人说，华贸的地段非常好。但是在开发初期，所有人都认为项目非常好，就是地段条件不足，如果在三环以内，这样的想法非常可行，但在这个地段上不行。项目在开发初期，大家通常是认可它的思想和观点，但是项目成功以后，人们往往就会忽略这个产品本身的价值，反而认为是由于地段的原因导致产品的成功。这是一个非常大的转变，但转变的过程中，实际上暗含着肯定项目本身的成功。在项目成功以后，其影响力已经不是项目本身了，而是地段的优势了。换而言之，项目带动了地段的发展，促进了地段价值的提升。因此目前看来，华贸中心的商业模式还是非常成功的。
　　从一个开发商的角度看建筑，是与建筑师的视野有所不同的。不同的人，有不同的视角。比如最近有几十个城市的市长来参观华贸中心，他们的视角是：华贸中心用了多少亩地?260亩；产生了多大的价值?两万人就业，几十亿税源；华贸中心创造了北京城市的窗口，活跃了经济，实现了土地价值的提升，最关键的是达到了土地的可持续性发展；如果不是一个高端的商业区，而是住宅区，这块土地就失去了可持续性的意义。
　　建筑是什么?在普通人的眼里，它是一个城市单元、一个城市符号，人们往往通过建筑来了解这个城市的文化与历史。建筑师是从作品的角度审视建筑，思考的是如何更好的完成作品。在艺术家眼里，它是“凝固的音乐”，是城市的雕塑。在文学家眼里，它每天都在与人交流与对话。在经济学家眼里，它是一种经济形态——商业建筑形成商圈，住宅建筑形成居住环境。
　　每一个人看待建筑的角度是不同的，作为项目的策划启动者，或者说业主，最初的考虑与城市的管理者、建筑师的角度是不同的，它需要考虑的是商业模式如何可以得到成功，不仅仅局限于建筑设计本身，也不仅仅是社会价值，还应该包括经济价值、整体实力、综合资金运作、驾驭能力、资源等等，综合这些因素去思考什么样的项目类型才是最适合的。
　　当时很多人不能理解华贸中心为何要自己持有，甚至很多同行都抱着质疑的态度。总之“华贸模式”是不能卖的，如何一旦卖了，就失去了综合的控制力。华贸中心只能做资本层面的运作，不能直接卖给散户。所有的一切为的是保证领先一个世纪的优秀品质，因此华贸中心从诞生之日起就始终强调百年品牌的经营理念，着眼于物业的后期经营与管理，注重品牌的长期经营，这样从回避风险、长期管理、资源整合力上看，对华贸中心的经营更为有利。事实证明，华贸中心采取只租不售的营销理念，保证了项目的品质。开发商是不会完全从政府的视角或者建筑师的视角所认为的最理想的模式去运作，一定是从一个综合的角度出发分析问题的。因此能够做出一个好的项目，非常困难。
　　华贸中心的建筑形态来自于我长期以来的一个思考：我非常想做一个建筑综合体。我第一次到纽约曼哈顿去看洛克菲勒中心的时候(注：建造于193～940年的纽约洛克菲勒中心，被世界公认为20世纪最伟大的都市计划之一。这座由19栋建筑围合起来的活动区域，对于公共空间的运用也开启了城市规划的新风貌。洛克菲勒中心区域占地22英亩，涵括了餐厅、办公大楼、服饰店、银行、邮局、书店……甚至还有地下铁通道贯穿连接。最出名的当属每年冬季由中心广场改成的室外溜冰场。透过透明玻璃，一旁用餐的人们还可以近距离的观赏溜冰场场上活动的人群，观察都市中人们的活动并产生互动)，非常震惊，我感叹的是建设者竟然在几十年前做出这样一个作品!不仅领先了一个世纪，影响了几代建筑师，至今仍在产生着广泛的影响!
　　幸运的是，一起去的是一个懂建筑的朋友，他给我讲述了洛克菲勒中心的发展史。从早期在荒凉地段的最初想法，到经历了几十年努力最终建成。尽管后来又出现了若干规模更大、更加高端的建筑，但洛克菲勒中心仍然是最受人欢迎的、游客最多的、人们誉为最精彩的项目。接近一个世纪过去了，这组仍然不落后的建筑群，给了我很大的启发。究竟什么才是能够不落后的?为什么可以做到接近一个世纪的不落后?绝对不仅仅是地段问题，这绝对是项目本身的综合意义上的成就。
　　当我观赏伟大的建筑时，往往是从历史的角度去体会修造者当初的出发点所达到的高度。我发现，洛克菲勒中心首先是一个建筑综合体，人们到达这里，不仅仅是单纯为了参观一个广场，它的综合功能吸引人群聚集；其次是它拥有尺度适合、环境宜人的景观广场。类似洛克菲勒中心这种伟大的建筑决不是那些单纯的居民小区或单体建筑所能达到的。因此它给我带来了很大的冲击，从而最终促使我决定在这块土地上建一组建筑综合体。
　　目前，有很多的建筑综合体出现，但华贸中心的与众不同之处，就是华贸中心是由广场的概念延展到建筑综合体的，而不是单纯意义上的建筑综合体。正是由于这个原因导致建成后的华贸中心与普通意义上的建筑综合体存在很大的区别。
　　起初我想做一个非常完美的广场，发展到今天，我个人在总结的时候还是觉得仍旧存在一些遗憾，那就是广场的亲和力问题。由于当时为了平衡各方面的关系，酒店的特殊需要使广场不得不衍生出许多的层次，例如JW万豪酒店前的广场，考虑到将来要承担大型的活动，因此与写字楼之间有一个高差。而丽思卡尔顿酒店婚礼花园部分，需要较为私密的空间形式，或者说是半公共性空间，因此设计成下沉广场。最终导致广场缺乏集中性，看起来比较分散。不过，华贸中心总体的设计概念还是得到了客户高度的响应，写字楼162家办公用户中，有100家以上是跨国公司，如德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、SAP、SUN、巴西航空、安联人寿、伊藤忠商社等，他们都认为华贸中心的环境是非常宜人的。
　　建筑空间与建筑本身是共生的，如果希望建筑本身具有更多的竞争力、更持久的吸引力，关键在于建筑、环境、空间本身，而不是仅限于建筑本身。例如CCTV大楼，如果它有很好的空间，它就是一个伟大的建筑，反之则不然。CCTV现在的地理位置，如果不是存在于现在的密集的楼群中，而是存在于一个舒缓、稀疏的空间环境中，它的精彩应该会体现的更加淋漓尽致。
　　我们一直在完善华贸的空间环境，回归“以人为本”的理念，尽量使环境更宜人、更具亲和力。建筑最终是为功能服务，而功能是为了满足人们的需求，因此我们不断地反思如何使建筑更加的“以人为本”，包括后期我们又进行的一系列改进，比如地下一层为写字楼办公的人群提供的几十家餐饮(包括十几家咖啡店、便利店)，为人们提供服务，这本身就是建筑功能自我的平衡。在中午用餐高峰期，餐饮部分的服务功能充分体现出来，发挥出了非常大的作用。其他空间环境，比如户外逐步摆放一些座椅、遮阳伞、小型花园、流动性饮料供应车等等，所有的一切是为了一个最终的目标，就是努力将环境做到最好，通过广场，将各个功能建筑连接在一起。
　　项目开发赚取了利润，这只是商业上的成功。建筑是有社会性的，真正的房地产产品应该是对城市发展负责的产品，很多商人做一些概念产品，只为自身短期利益负责，都不会是书写历史的人，不过是风云人物。在华贸中心破土而出的同时，我们还做了以下几件事：投入1000多万元，在紧邻华贸中心修建国家级电力科普教育基地——国家电力科技展示中心，涵盖基本电力原理和发电流程介绍、世界电力史展示、环保措施及成果陈列、互动科技论坛、电力知识多媒体展示、学生参与活动等诸多设置、诸多功能；投入1000多万元，建造具有优美弧线、横跨长安街的人行金属结构天桥——华贸桥；投入1000多万元，改造美化热电厂大烟囱，形成“国华之光”的美妙景观；投资1000多万元，领养国宾道50万平米绿地，将四惠桥到国贸桥的环境改造成为北京市最优美的环境之一。
　　另外，我想说的就是华贸中心的商业模式问题。
　　商业建筑实际上不可避免地将房地产的上下游产业链联系在一起。开发商可以选择在商铺建成后将其卖掉，但是卖掉之后，就必然失去了统一的管理与服务，最终导致商业价值很低，同时也不会有持续的价值体现。就中国目前的消费理念和成熟度而言，运作一个这类商业模式是非常容易的，无论是其中哪种，只要运作好，都可以很容易得到成功。但是如果想要作为一个持久的、经得起历史检验的产品，就一定具有唯一性。总而言之，商业模式直接决定了建筑最终的效果。
　　今天的华贸中心的主力店新光天地之所以如此精彩，是由于它拥有完整统一的管理体系以及经营理念。构思商业模式的时候，我们最终决定了在商业部分中，无论是写字楼、商场，还是酒店，都绝对不可以发生产权方面的分割问题，管理必须统一，控制力绝对不能丢。当然，谁都希望回笼资金，但是回笼资金的方式，应该另择他法，绝对不能是通过卖掉产权的方式进行处理。四年前的金融环境还不像现在，主要依靠银行贷款，其他融资渠道很少。其实华贸中心的启动资金非常少，由于在资本运营的时候采取各种运营方式，成功地解决了资金问题。当然，如果当时更有钱的话，现在的公寓区也不会卖掉。当时一个星期只卖两套，每平米1万多元，现在升值到每平米375多元。我们的公寓是低价投入市场的，我们视购买华贸公寓的人为华贸中心的投资伙伴。正是靠公寓销售回笼的20多亿元资金，很大程度的缓解了资金压力。现在看来，如果公寓不卖的话，华贸中心可能做得更好。因为目前在华贸中心，恰恰缺少的就是酒店式公寓，于是只好把公寓区7号楼整合出来进行酒店式管理，以满足市场需求。总而言之，经营模式本身很大程度上决定了项目的成功，目前有很多非常时尚、新颖的建筑，但如果经营非常糟糕，建筑本身也就跟着一起糟糕。建筑并非独立存在，一定是与经营、用户等密切相联。
　　运营模式方面，华贸中心全部实行专业化方式，商场专业化、酒店专业化、写字楼专业化等。“专业的事情一定要专家做”，这是华贸中心的又一理念，在业内很广泛的流传。开发商绝对不能膨胀，不能认为自己什么都能做，应该相信并听取专家的意见。
　　华贸中心云集了1100多个国际品牌，华贸购物中心、新光天地、华贸商业街、华贸广场四大板块满足一站式购物需求。两座堪称世界酒店业楚翘的万豪酒店集团旗下的两个超豪华品牌——丽思卡尔顿和JW万豪同时进驻华贸，开创万豪在全球运营的特例——两家酒店开在了一起。一般来说，政要名流会下榻丽思卡尔顿，商务客人则更多选择JW万豪。现在的数据表示，近80家各种风味餐厅，27家咖啡厅，1100多个国际品牌，100多家跨国公司，就业人员2万人，商场导购服务人员7000A。仅仅是260亩地而已，并且是在当时不被看好的一块地，达到了目前的效果，这也是很多城市的领导来这里参观学习的原因。
　　经济效益是显而易见的，新光天地总建筑面积为188000平方米，营业建筑面积为110000平方米，目前月营业额已经达到2.2-2.5亿元。而且这是新光天地第一年的营业，我相信随着时间的推移，年营业额达到40-50亿元是可能的，因为第一年就已经达到30亿了。几乎每一个商场在刚刚开业的时候都需要经过三年左右的培养期，如果说有例外，那就是新光天地，它在很短的时间内就度过了培育期。
　　很多人看到的仅仅是地段的因素导致了新光天地的繁荣，其实没这么简单。比如说，新光天地每层楼的洗手间是七组，电梯是36组，1－3楼主电梯是双上双下的扶梯，顾客可以从四面八方的自由上下。七组洗手间中，有3组是为员工设立的，其余4组是为顾客使用的，不可以交叉使用。每层楼的服务台是3组，进入新光天地，可以很容易的找到服务台、洗手间、电梯的标识。有11个咖啡厅，在不同的角落都可以看到咖啡厅。还有一个科技馆，一个文化馆。因此新光天地的受欢迎是有它的道理的，是由于其内在精心设计的魅力吸引了人们。这块地段原来并不是商业区，新光天地在这里成功创造了一个崭新的商业圈。另外，新光天地是营销费用最少的一个商场，投入营销费用并不多。可见，新光天地靠的是华贸综合效应、自身设计以及招商的成功，最终成就了今天的繁华景象。
　　从新光天地的例子可以看出来，建筑对运营是多么重要，而运营对建筑又是多么重要。建筑设计的过程一定要有运营的思考，只有运营的过程与建筑的设计完整组合在一起，才能称之为好的设计。
　　
　　金磊：
　　作为建筑行业的传媒机构，我觉得我们有责任将像华贸中心这样的好的项目推向世界。在一定意义上讲，一个城市的发展、城市价值的提升，主要依靠建筑综合体。华贸中心的诞生就发生在我们身边，由一块处于城乡结合部且周边没有成熟项目的地块，逐渐成长为受世界瞩目的建筑综合体，其中必然有许多值得我们学习借鉴的经验，比如建筑设计、商业模式运营等诸多方面的问题。目前，我们的国家、我们的城市，每天都在开发很多的项目，但是像华贸这样的能够代表现阶段北京城市发展水平、国际建筑水平的建筑群还是太少了。因此可以说，对国内房地产和建筑业的发展，尤其是北京商业地产的发展，华贸中心是一个成功的典范，并且起到了非常好的示范性作用。今天大家可以畅所欲言，谈华贸中心，谈北京的变化，乃至中国的变化，也可以谈谈自己对21世纪初出现的华贸中心这样的一个具有拉动性、示范性、可持续发展的建筑综合体的体会与建议。
　　
　　张宇
　　
　　刚才房总(房超)一段简短的发言为我们介绍了华贸中心从无到有的过程。从华贸中心到房总的理念，都不难看出，房总是一个具有城市责任感的开发商，只有这样的开发商，才会强调建筑对土地、对城市价值最大化的重要性。北京市建筑设计研究院在设计项目的同时，应该说对开发商是非常关注的，而我们院目前为止唯一邀请来我院做讲演(内容主要是市场的发展，对社会的责任以及建筑师应尽的义务究竟是什么)的人就是房总。
　　华贸中心项目我也有参与跟进，在这个过程中，可以看到房总对于建筑品味的追求，以及对于开发商最为可贵的城市责任感。另外，我们接触的项目比较多，因此接触的开发商也非常的多，单纯的追求经济利益的也不在少数，但是房总这样的有社会责任感的开发上还是非常的少的。如果仅仅停留在为历史留下诗意和哲学意味的建筑，房总无疑会去走国企迎合政府政绩的道路，外界也就更无法猜透房总对追求土地价值最大化，屏弃房地产行业对土地价值采用杀鸡取卵的短视行为的用心。可以说，如果华贸中心当初不是定位和规划成一个高档的建筑综合体，长安街东部就将失去历史性的机会。
　　我轻易不会参加开发商项目的论坛，第一次参加是我们院的一个星河湾项目，与华贸中心有一点相似之处，都是追求建筑品质，这点是非常可贵的，提出了“品质生活，品质建筑，品质城市”的概念，我觉得这个说法在华贸中心应该体现的更加淋漓尽致。因为毕竟它仅仅是一个住宅项目，经过包装以后做成为一个精品的建筑与环境，与华贸中心对于社会的贡献以及对社会的责任感相比，是完全没有可比性的。因此，我认为华贸中心对城市的贡献可以作为我们今天谈论的一个话题。
　　奥运会就这么轰轰烈烈的过去了，而奥运会以后我们应该怎生做，正是北京目前思考的一个主要问题。奥运会以后如何可以将北京的经济持续发展下去，是一个非常重要的问题。规划委员会方面，十月以后可能会放一些项目，但是如果想让北京整体的经济持续发展下去会遇到很大的问题。奥运期间，大家都知道，北京投入了3000亿进行基础设施建设，奥运建筑大概也投资了100亿，而且奥运将来也会作为城市遗产保留下来，同时我们还花了非常大的代价做了许多的配套设施，包括国家大剧院、前门改造等，整个过程中或多或少留下了很多的遗憾以及很多值得思考的问题。奥运以后，北京的建筑应该向着哪个方面发展，北京的城市建设应该如何持续发展下去，是我们应该深思并解决的问题。三院论坛(北京市建筑设计研究院、现代集团、中国建筑设计研究院)每年一次，今年刚好是轮到我们院，我们可能会提到奥运会后我们应该往哪个方面发展，以及建筑品质应该何去何从，应该达到什么样的高度。
　　近两天我连续参加了三个论坛，第一个是规划委员会组织的“北京工业遗产的保护与利用”，第二个是我院组办的，参会的人员涉及建筑界、传媒界、产业界的人士，探讨创意产业的发展问题，今天我们谈到的就是建筑综合体对城市发展的影响问题。这三个论坛不约而同的提出了拉动北京持续发展的问题。北京目前大约有8％的工业遗产，对工业遗产的保护与再利用，应该是我们应该进一步思考的问题。同时，创意产业可以作为另一个经济增长点，我院现在是在延庆拿了一块地，作为建筑的创意产业园。我院的这个产品的策划与推进，通过昨天的会议对项目进行推动以及诊断。建筑综合体的发展，对社会的贡献应该说是非常巨大的。目前全国各地我们接触到的项目也很多，大家基本上对于建筑综合体的概念是非常认同的，并向这个方面发展。建筑综合体概念具有节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等基本作用。
　　另外，从建筑综合体概念的整个发展过程来看，尤其是华贸中心，是将不同性质、不同使用功能的社会生活空间有机的结合在一起，并且统一规划和管理，其中统一规划的概念从项目最初的策划就开始渗透，这一点是非常正确的，并且邀请的是顶级的专业团对整体打造，办公楼是由美国KPF建筑师事务所(美国“时代广场”、上海环球金融中心的设计者)设计的，商业部分最早邀请的是英国BENNOY建筑事务所，酒店部分是丽思卡尔顿万豪，全部都是全球建筑设计顶尖设计师设计。充分发挥了建筑空间的共同作用，从而满足人们对于现代城市的综合、低能耗、高效率的要求，同时形成了一个街区的概念，且不是一般的独立办公、住宅模式，华贸中心的优势也使其具有更多的挑战性。华贸中心的功能直接被接纳到城市功能体系中，成为城市整体不可缺少的组成部分。建筑综合体的概念与一般的住宅或普遍意义上的商业的概念相去甚远。
　　建筑综合体的演变包括其理论的发展与建筑实践的过程。从建筑实践的过程来看，主要可以以三个年代为分界线，第一个是30世纪，即最早的洛克菲勒中心，19栋建筑围合在一起，开启了城市规划的新纪元，成为第一代建筑综合体。第二代是步行街与建筑综合体相结合，第三代综合体则加上了交通、阳光、绿化、空间的趣味性。一代又一代的综合体发展至今，形成了我们现在看到的建筑综合体。建筑综合体的优势很多，比如可以通过不同的功能的整合解决城市问题。
　　北京的城市交通已经不仅仅是北京一个城市存在的问题，全世界的大都市都存在这样的问题。如何品评城市品质好坏与否，就要看人们的生活品质好坏与否，而人们的生活品质中最重要的一点就是便捷，无论是去做什么，一定要非常便捷，但是北京的交通给人们带来了很多的不便捷的影响。建筑综合体的不同功能的整合，可以化解一些城市交通的问题，更多的也提高了城市资源的利用效果。土地资源在北京已经是越来越宝贵，房价一直降不下去的主要原因就是土地资源缺乏，因此建筑综合体对提高城市资源的利用效率发挥了不可替代的作用。
　　建筑综合体是经济社会发展到一定历史阶段的内在需求和必然产物。美国的曼哈顿、法国的拉德劳斯、东京的六本木都堪称建筑综合体的代表作。建筑综合体在为一座城市带来经济发展的强大引擎的同时，也营造着人与自然的和谐共存。建筑综合体具有有效的自我调节能力，它以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链空间的高度集约的街区群体，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，因此又被称为“城中之城”。以华贸中心为例，其中包括办公、购物、餐饮、地铁等，最终得到的是良好的多层次的经济效益。
　　建筑综合体的目标是对城市负责、对社会负责，对历史负责。要想使建筑经受住城市、社会、历史的考验，必须保持建筑长期的先进性，几十年甚至上百年不落后的目标很大程度上要靠高科技含量来实现。从建筑形态、建筑技术应用、建筑材料选用，到建筑节能设计、人性化及未来环境保护，无不成为衡量科技含量高低的解剖点。
　　建筑综合体还对旧城改造提供了一个有效的解决方案。北京建筑综合体的建设在改善旧城环境质量、提高生活品质的同时，有效地保证了投资者的经济效益。投资者可以利用商业地产与居住地产的差额利润，来进行环境建设。因此，建筑综合体对于旧城改造还是具有一定意义上的促进作用的。建筑综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时建筑综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
　　建筑综合体还有利于促进城市功能的完善和良好环境的形成。随着整个社会的发展，尤其是北京城市发展，建筑综合体的存在所体现的社会、经济、环境效益，是任何其他建筑所无法替代的。可见，建筑综合体的优势还是非常大的。
　　建筑综合体作为一种建筑产品乃一个系统工程，仅靠业主、建筑师或装修师单方面不行。建筑综合体的建设不仅是建筑师的灵感与创造，更是开发商灵魂和思想的体现。因此华贸中心提出了“充分尊重建筑师的创造，建筑师实行责任制”。建筑是空间艺术，早期的建筑如洞穴、鸟巢，都是一个空间，而空间发展至今，如何最大限度地满足人们需要，便成为一种空间艺术。人在空间内，周围左右称之环境，是环境艺术。可见，华贸中心赋予其建筑师很大的发言权、决策权，同时，也使其肩负筑造“有生命力”建筑之责任。
　　建筑设计方面，给建筑师带来了很多的难度。房总的一个坚定不移的信念就是中国这样一个高速成长的经济体，一定能托起一批高端的建筑综合体，华贸中心一定是要顶级的策划师、设计师等完成。建筑综合体的发展的三个阶段来看，国外的建筑综合体的发展还是优于国内的，比国内应该具有更为丰富的经验。所以首先设计的起点就非常高，这对我们就提出了一个新的要求，那就是建筑设计方面对建筑综合体的认识在逐渐提升。华贸中心需要将不同的资源与功能进行合理优化整合，要求设计师除了设计之外，还需要具有整合资源的能力，比如需要懂得在什么样的情况下，究竟需要那些资源，这就是给设计师的一个全新的挑战。
　　总而言之，建筑综合体从经济效益、环境品质来讲，对建筑师来说是一个挑战，也可能是我们今后需要逐渐摸索走下去的一条路。因为建筑综合体的关系层面已经不仅仅局限于建筑本身的问题，而是一个社会的问题，城市的问题，甚至是“以人为本”的问题。
　　
　　陈柏
　　
　　刚才房总给我们简单介绍了一下华贸中心的一些情况，就我个人而言也深有体会。银泰中心与华贸中心作为两个建筑综合体，之间就必然存在一些竞争性，因此在银泰中心项目的设计过程中，对于建筑综合体的概念也做了很多的分析。接下来我就谈一谈我对于建筑综合体的一些看法。
　　建筑综合体将成为中国城市发展的一种方向，每一个城市随着经济的发展都会出现这种建筑综合体的概念的建筑群，但我想这种建筑综合体一定是带有某种阶层意义的。作为建筑综合体来讲，所提供的服务品质是要以收入水平为支撑点的，也就是说，需要有一定的消费能力支撑。因此，建筑综合体在一个城市的推广一定是根据城市的发展以及消费阶层的出现而产生的，就像北京，在如此狭小的密集区里面，却出现了这么大的几个建筑综合体，这与北京城市发展也包括奥运会和国家这几年的发展有很大的关系。
　　建筑综合体内所有的功能配置，都是与综合体内所拥有的资源相关联的。比如华贸中心有办公人员，因此必然要有写字楼，也要有公寓。刚才房总也提到，公寓卖掉很遗憾，确实如此，这块地做住宅很显然是不合适的。但是如果做公寓建筑的话，它的应用范围会更为广泛。因此，建筑综合体应该更像一个产品，这个产品提供了一种前所未有的生活的品质，在建筑综合体生活的人群，必须具有一定的消费能力，他们需要建筑综合体为他们提供更好的生活品质，更好的服务，更好的环境以及各种各样的文化。
　　对于物质产品的体验，我国目前还未达到国外的水平，因此现在很多人对于新光天地的理解是卖东西最贵的地方。但事实上，生活在这个建筑综合体中的人们对于新光天地的理解，可能更多的是可以卖到其生活所需的物品，而不是东西最贵的地方。导致这种差异性理解的原因就是在这个建筑综合体中，服务的是有消费能力的人群，存在一定的阶层性，为这类人群提供更好的服务，从经济方面看，这是建筑综合体的很大的一个特点。从文化角度看建筑综合体也是这样，多种文化汇集到一个如此小的建筑空间中，比如餐饮的文化背景截然不同，工作方式、时尚和宗教方面都是如此。因此我们很容易发展，在这个建筑综合体之中，我们可以发现很多很有趣的事情。
　　作为建筑综合体，它首先必然是一个城市建筑，它所汇集的特点一定是适应城市需求的。华贸中心是从广场的概念最后发展成建筑的概念，银泰中心也是从城市的角度来奠定自己在城市中的标志性和形象。
　　从运营模式方面看，一个好的、成功的建筑综合体，刚才也提到的消费人群的问题，需要更好的经营模式和服务模式。华贸中心、国贸、东方广场、银泰中心等等都是有非常强大的专业物业支持整个项目的运营。事实上建筑综合体之间必然存在竞争性，这就是我刚才说的将建筑综合体看作一种产品的原因。他们之间的竞争性在运作的后期，将会逐渐的体现出来。
　　由于建筑综合体的功能内容涉及很多，空间之间的关系也很复杂，合作的团队也相对来说多一些，所以建筑综合体对于建筑师来说，一定是比设计一个功能比较单一的建筑要复杂的多。这也涉及到一个设计团队的组建问题，因此建筑师在做建筑综合体项目的时候，应该有一些基本的相应的管理知识，也就是项目管理的一些知识，这就是建筑综合体项目设计的一个特殊性。另外就是在设计工程中，很多的工作方式与传统的建筑设计工作方式有所不同，主要由于建筑综合体设计不仅仅是个人本身的工作方式的考验了，而是整个设计团队的工作方式的挑战。我在做银泰中心项目的时候，是有40家国际设计团队合作设计，因此这种团队的工作关系必然非常的复杂，作为建筑师，应该可以控制好所有事情，协调好各部分之间的问题，促使大家共同推进。这种模式是与以前的设计模式完全是不一样的，也给建筑师带来了新的要求，那就是在设计的过程中，不仅仅考虑自己本人的设计问题，还要考虑到其他人的问题。每一个设计团队都是非常专业的设计团队，从设计师团队来讲就有很多种，有专业做餐饮设计的，专业做公寓设计的，每一个团队的要求都是不同的。
　　
　　党辉军
　　
　　由于我是一直跟着华贸中心项目到今天，因此对于这个项目的感触可能比在座的各位要深一些，感觉可能也不太一样。除了在上次的庆功会上，我与徐维平聊了很长时间之外，我们还没有这么认真的一个场合，如此认真的总结华贸中心项目参与过程中的感受。
　　华贸中心项目给我的第一感觉是境界。其实刚开做设计的时候，从一个建筑设计师的角度来看，当时觉得这块地如果做一个建筑综合体的话可能风险性会比较大，不仅由于它位于城市的尽端，同时东面是一个电厂，北面也是一个电厂，整个空间被控制住了，而且它的周边环境也非常的杂乱。城市尽端空间就城市发展与使用生活而言，都具有一定的边缘性。CBD位于三环西面，离这块地不远也不近，因此作为建筑师我们有很多的质疑与担心。项目不断推进深入，我们逐渐发现从一种不可能，变成了，一种可能，最后发展到今天的成功的境界。
　　华贸中心项目对我个人而言，更多的影响是一种做事的态度和追求，同时我发现，开发项目的眼界一定要宽。过程中不难发现，华贸中心项目与以前做项目是完全不同的。在这个项目的设计过程中，与其他建筑师的交流非常的多，国际化的方式非常丰富，对我们本身的设计的要求和理念与以前也所有不同。参与其中的不仅仅是我本人，还有我的设计团队，通过这次设计接触到了非常多的新的东西。我带领我的团队主要做商业的部分设计，其中的一些业态分析以及非常多的具体的概念，对于我们来说有非常多的新的知识值得学习，这对于我们来说是一个一边做设计，一边学习的过程。到目前为止，我们在接新的商业设计的时候，华贸中心的专业经历让我们丰富了我们的知识面以及实践经验。总而言之，在华贸中心项目设计过程中感受最深的就是对境界的追求，假如没有这种追求，就没有今天的华贸中心的辉煌。
　　在做华贸中心项目的过程中，作为华贸中心的甲方，房总虽然对建筑也是非常的爱好，但是可以从城市设计的角度来把握建筑设计，让我印象比较深刻的就是交通问题。交通问题当时很难解决，房总带着专业团队对于这方面做出了很长时间的细致的研究，我们也觉得这个项目的交通压力非常的大，去工地的时候感触也格外深刻，100万平米的容量如何去解决，是一个非常棘手的问题。在这一部分设计的过程中，交通分析以及广场的退线，完全是以一个城市的角度去衡量、把握、处理。不像很多开发商将眼前利益放在第一位，尽量的去占足红线，但是华贸中心的思路则不同。大家可以看到KPF做的三座高层写字楼，从四环往东长安街的第一组建筑，完全蕴含着一种“欢迎”的味道在设计之中，另外还有地铁的出口与内部广场之间的斜向的45度轴线关系，所有的这一切都是依据于城市关系进行处理，然后将这些建筑在定位中逐个完善。所以每一个建筑的产生，包括商业北侧的步行商业街部分，都是将酒店部分融在一起。总而言之，在设计过程中，将交通、空间、城市需求等都作为基础研究来完成。因此当时在做规划的时候，做了很长的时间，也做了很多的方案比较，最后将所有的因素理顺，才往下继续进行下面的单体的设计工作。目前，建筑师做设计的时候往往注重的还是单体设计，在对城市的关注、思考的方面有所欠缺，华贸中心在这方面却可以做得相当的到位，是非常难得的，同时也具有一定的学术价值。以城市空间、城市交通作为基础，处理清楚以后再去做深八的单体建筑设计。当面临街区是非常厚的地域，在城市设计的过程中，如果做到将其内部的建筑的有效性更好的发掘出来，这种城市设计对于开发商事实上是一件非常有利的事情，也就是说，这种方式的运作也可以得到很好的回报。总而言之，我想表达的是华贸中心作为建筑综合体，是非常尊重城市与城市关系的项目。
　　第三，我想说的是开发商的社会责任感问题。我们在工作的过程中也遇到过非常多的开发商，其中不少都是要求靠红线、容积率一定要高、绿化越少越好，甚至还有很多违规的要求，以眼前利益为重。同样的存在于一个行业，因为有责任感，所以打造出来的是一个成功的项目或产品，最终被社会认同的感觉、价值感和自豪感都是非常有意义的。这对我们设计单位是否也是可以带来一些启示，因为今天来参加本次茶座的都是各大设计院的院总建筑师，是否应该进一步思考一下作为设计单位我们的设计目的究竟是什么?我想可能最终目的并不是为了盈利，而是为了给社会、给环境留下些什么。设计单位聚集了大批的专业的高级知识分子，如果仅仅是以盈利为目标的话，那么存在价值就太低了。作为建筑师如果也具有一点责任感的话，那么最终也能够得到非常好的回报吧，无论是建筑师，还是开发商，如果具有责任感，最终的结果则是为社会造福，那么对于建筑师来讲也是自身价值的一种体现。
　　
　　董少宇
　　
　　首先，我想谈谈华贸中心成长过程中，值得借鉴学习的成功经验。我也曾经做过一些类似商业综合体或者商业地产的项目，相比较而言，华贸中心成功的首要因素就是采用了国家化的标准，引进了国际最为成熟的商业经验，同时，最为重要的是设计理念贯彻始终。设计理念贯彻始终对于一个项目的开发是十分重要的，我们接触过的一些开发商，在项目启动伊始可能想象的比较完美，但是当在发展过程中遇到苦难的时候，想法就开始改变了。当然改变的原因各有不同，每一个项目在进行过程中面临的问题也都有所不同，但无论如何，建成的项目与预先的想象大多数都已完全不同了。华贸中心之所以有今天的成功，最为主要的原因就是一开始就有一个成熟的设计理念，直到最后实现这个理念，都始终坚持这个理念不动摇。这一点是建筑师在自己的设计过程中应该学习的，也是国内其他的房地产开发商应该学习的一点。
　　始终坚持正确的理念是如何体现的呢?华贸中心虽然整体定位为建筑综合体，仍然也是当前的商业地产的一种类型。商业地产最核心的问题就是“一平米都不卖”的原则，国内目前很多开发商也都想做并且正在做商业地产，但往往失败的主要原因就是无法坚持“一平米不卖”的开发理念。商业地产，如果不是完全自己持有，则肯定会失败的。同时国内很多的做大型商业地产的开发商，由于没有坚持“一平米不卖”的原则，而导致失败并引起纠纷的例子屡见不鲜。总之，一个成熟的开发商如果真正的用心去做商业地产的话，就必须明白其中的轻重厉害，如果想不清楚这点的话，则很难成功。
　　华贸中心第三个成功点就是细节处理。这也说明开发商从一开始到最后始终不一的坚持自己的理念是非常重要的。相比较而言，人文关怀的例子我想列举几个具有代表性的。首先作为如此大型的建筑综合体，交通问题的处理是我所了解到的建筑综合体中做的比较好的一个。80年代中期我们做国贸中心，当时是我们的第一个建筑综合体设计，86年开始做设计，当时是日本做的设计，交通应该说也是很成功的，但是与华贸中心在一个较为平缓的地段完美的处理交通问题相比，则较为逊色。我了解到华贸中心在设计之初，请了很多国外的专业交通设计人员做了非常深八的分析研究，花费了不少的经历。交通的成功，最终成就的就是消费者可以方便的到达，并为路经的人给予良好的环境，尽量降低对其的影响。这点也是我们目前在做设计中最为缺失的一部分，也就是往往只注意自身设计的好坏，往往对路经的人考虑的则非常的少，这一方面我觉得华贸中心做的非常的成功。其次就是一些细节，比如新光天地外面的水池，水池边缘有很多波纹形的栏杆，为坐在周围的市民提供了很多的方便。由此可见，设计中的细节处理使其与市民的距离不断拉近，而不是让人远离。
　　在华贸中心由策划、设计到建成的全过程中，改动是在所难免的。试想这么大型的一个项目，一点改动都没有也是绝对不可能的。任何一个成功的项目，一点失败或者遗憾都没有也是不可能的，这些都是在所难免的。我个人认为华贸购物中心从总体空间和人流关系的角度看，作为一个购物中心的业态与它的空间有些不太协调。这与沿街一开始由KPF、商业策划对土地的地段的认识有些偏差有关。所以我觉得写字楼下面的购物中心目前来看并不像一个购物中心，更像一个高档服装的专卖店，在这里购物中心的价值我个人认为没有完全的体现出来。
　　另外，我很认同刚才几位关于建筑综合体的探讨。其实建筑综合体也是商业地产中的一种，成熟的开发商都在逐渐从住宅地产转向商业地产’同时这也是资本运作的必然结果。在国外，是没有专门做住宅地产的开发商的，因为住宅地产最终仅仅是以产品出卖为目的。真正的成熟的开发商都是在做商业地产，所以商业地产的发展对城市的建设以及建筑师的设计提出了更多的要求。商业地产也好，建筑综合体也好，共同的特点对于建筑师在今后的设计生涯有一些宝贵的提示。
　　首先，商业地产的资本的本质比住宅地产来的更为突出，这是商业地产一个较为突出的特点。换而言之，一个项目如果不能从资本本质(即投入产出)的发展的话，那么这个项目是很难成功的。刚才房总提到的用很少的启动资金，将这么大型的建筑综合体项目启动是非常非常困难的。由于这类项目是不能出售的，因此需要将大量的资金沉淀下来，这对建筑师的设计所提出的要求比做住宅设计要高的多。其次，建筑师在商业地产中的地位远不如在住宅地产中的地位那么重要。这个观点并不是在贬低建筑师的作用，而是客观的评说，由于商业地产的复杂性，建筑师在整个过程中起到的作用只是项目整个过程中的一个环节，但这个环节非常重要，要求建筑师要了解全过程，其中应该包括了解商家是如何看待这个商业地产项目的。由于商业地产提供的产品不适终端产品，而是一个过程产品，这一点与住宅地产有很大的不同，住宅地产提供的是终端产品，只要卖给业主，就完成了这个产品的全部过程，此后发生的问题与开发商、建筑师都没有关系了。但是商业地产最大的不同就是产品交给的是运营商，所有权与运营权是分离的，所有权属于业主，运营权属于运营商，这一特点带来的复杂性要求建筑师了解商家是如何看待这个项目的。用传统的建筑设计(功能、空间、流线)来解释商业地产可能有些时候存在很大的偏差，这一点是建筑师应该着重考虑的问题。最后就是由于是过程产品，我觉得《建筑创作》邀请函中提到的一点非常重要，就是建筑功能的持续性。商业地产与住宅地产最大的区别就是几十年以后，始终处于一个动态的变化的过程中。
　　以上是我对于建筑综合体学习的一点点体会。最后我想谈一谈建筑综合体的人文关怀的问题。刚才房总也提到了项目如何处理与使用者之间的关系，尽量协调环境与使用者之间的关系。无论是建筑师，还是开发商，传统的建筑设计做法往往是从建筑自身向外看待这个问题，这种想法出现的几率比较多，但是很难站到过路的市民的角度向内看待建筑，这就涉及到了城市生态社会主义的概念，或者说是建筑民主的含义，也就是说在建筑设计的过程中，应该有更多的人去参与。目前国内建筑设计存在一些弊端，比如说商业建筑，对消费者的使用考虑的比较多，往往忽视了建筑对消费者以外的人群的影响，事实上这个影响也是很大的，但建筑师对这方面的考虑反而比较少。可见，对于建筑放到城市大环境中的时候，对于非消费者的考虑相对要少一些，也就是民主的意义体现的还不够。国外的一些建筑，特别是写字楼，首层甚至二层的相当一部分空间是为城市设计的，为并不是在这里办公的城市市民提供了一些便捷的设施。由于建筑综合体对城市的影响非常的大，特别是像华贸这种大型的建筑综合体，在这方面是不是今后建筑师和开发商一起共同探讨这方面的问题，使建筑综合体可以更加容易的融入到城市大环境之中。
　　
　　徐聪艺
　　
　　我本人属于有闲暇时间就在北京各大综合体里面转的类型，所以华贸中心还是来过若干次的。作为一个建筑师，我想从几个角度谈几点我对于今天话题的感受。
　　首先，从城市历史的角度来看，就北京而言，过去的北京是以紫禁城为中心，周围都是灰色的建筑，自从中华人民共和国成立以后，开始逐渐出现主要的公共建筑的建设，直到发展近三十年来，大规模的城市建设。在很多重要的城市节点上，往往空间都是由重要的建筑综合体或者标志性建筑所占用。就这些大规模的公共性建筑和综合性建筑而言，对城市所起的作用往往已经超越了建筑综合体本身价值的意义。有一个很简单的例子，当一个项目建成以后，对于一个感知者而言，无论是北京人，还是外地人，无论是中国人，还是外国人，对于城市地域的人是往往会随着地标性和综合性的建筑的出现而认知。以北京二环为例，第一标识是阜城门、东直门、西直门、朝阳门，实际上这些门的牌楼早就已经不在了，人们到这些地方看些什么呢?都是由一些地标性或综合性建筑占据人们的视线。最明显的一个例子就是“鸟巢”，实际上本名叫国家体育场，但是很少出现“国家体育场”字样，反而是“鸟巢”这个词广为流传使用，也就是说，“鸟巢”这个建筑本身早已经超越了这个建筑本身的意义，成为城市里面一个地标性的建筑。因此，从这个角度来看，我认为应该从一个更适合未来发展更为持续的角度去看待城市大型综合体或公共建筑的设计。因为他们对于城市这个城市的意义，已经远远超越了建筑设计、商业利润等等意义，对城市形成以及未来发展的影响是非常巨大的。
　　其次，作为一个开发商或地产商，也包括建筑师在内的人员，都是城市很重要的建设者。城市建设者们在城市大规模的综合体的建设中，应该更多的着重于未来发展的因素，也就是可持续发展的因素，比如未来城市的总体形象、标识性、交通、人居环境等。城市建设过程中的各个环节，应该更多的从城市历史文脉的角度去分析研究。只有这样，才能尽可能的减少城市在建设发展过程中出现的一些诟病。我觉得华贸中心应该是一个很成功的例子，从5—6年前这块地段的那样的状态，最终发展到今天的状态，成功的筑就了从城市发展角度分析思考的一个例证。这仅仅是5年内的变化，试想如果是10年，甚至15年以后，北京的城市发展就会无数的重要节点上面的大型公共建筑综合体所占据，在这种重要的城市节点上的这种零星的开发建设的可能性将会越来越小。因此，华贸中心的建设更多的应该是给我们带来一个启示，无论是开发商、投资者、地产商，还是建筑师，都是如此，都应该站在这样的一个角度去审视这个城市建设问题，从一个更为系统的工程的角度去定义建筑综合体的建设，未来我们肯定也会有很多的机会遇到建筑综合体建设的项目。大规模的城市建设过程中，我们可以从华贸中心的成功之中学习到很多解决问题的手段方法。从如何更好的建设我们的城市的角度看，我觉得华贸中心在过去的5年已经走出了第一步，这个过程中的一些理念非常值得推广，并启示我们如何从更为长远的角度看待建筑综合体的建设以及在城市中的意义。
　　说几句题外话。大规模的公共建筑建设，尤其是在北京东长安街沿线，包括往北发展的一些建筑，已经无形中逐渐形成了北京市的一个肌理，这个肌理与100年前的北京城的肌理已经是完全不同的。但这种变化是不可避免的，我们这一代建筑师已经只能是沿着这种城市肌理的状态去发展了。所以我觉得大家应该将一个一个的城市节点尽量做到最好，全力以赴去完善这些城市节点。不管这个城市在一百年后是成功还是失败，所有的参与建设者都应该尽可能的去做好自己的工作。
　　简单地说几句建筑师在类似华贸中心的大型建筑综合体中的职责问题。建筑综合体需要一个很强的、高瞻远瞩的有能力的总体经营者，同时也需要各个团队的密切配合。建筑师在这个过程中可以做的事情还是很多的，首先是总体形象地把握，其次就是细节处理、人文关怀等。建筑师可以从完成度方面在这个大规模的大兵团建设过程中，完成至关重要的一个部分。
　　最后我提一个问题，建筑综合体的出现，是不是有点50年代建设的大院?是不是某种形象上有点那个感觉?
　　
　　董少宇：
　　如果说刚才说的“大院”与我们现在的“建筑综合体”有什么区别的话，我觉得是能否向公众开放，实际上仅仅是这么一点区别。
　　
　　陈柏
　　
　　我感觉建筑综合体完全是以经济为基础，以地块为单位所产生出的经济能量，将其分配出去，表现出的就是不同功能的建筑，建筑中容纳的各类人群，以及这些人所产生的经济能量。这些经济能量需要相应的配套，使这些能量完全尽可能的存在于这块地上，爆发出尽可能多的经济力，以及相应产生的吸引力。比如说有办公，那么办公的人群的消费能力尽可能的释放在这块地上，因此所有的配置，包括面积的测算和功能的组合等一系列的问题，都要围绕这个问题。比如华贸中心的小宴会厅的设计，就像一个小型的教堂，这实际上是与华贸中心的酒店有着必然的联系，因为用酒店去承办这样的宴会厅，非常的接洽，在北京可以办得很有特色，用这一点去吸引客户。恰恰在华贸中心的这些客户之中，可能就会有这样的需求，甚至可以将其作为一个基本的杠杆，辐射到整个北京市范围。所以才会有带有教堂理念的宴会厅，去举办婚宴等等活动，同时也是对这些功能非常有吸引力的一个设计。
　　建筑综合体本身的概念实际上就是一个产品的概念。在这个地段上有这种需求，在产品提供出去的同时，如何尽可能的去产生更多的经济能量或者产生价值。我认为作为建筑综合体，是商业经济发展到了一定阶段以后所产生的一个综合性的、新型建筑模型。虽然建筑综合体与过去的“大院”的观念比较相似，但是是经过发展后的“大院”形式。“大院”的出现是基于某种特定的需求，而建筑综合体的出现是基于一种经济上的需求，完全是商业经济社会发展到了目前阶段所出现的一种建筑形态。
　　
　　张祺
　　
　　我本人做的项目可能是政府项目、校园项目居多一些，做过一些城市设计，但像华贸中心这种大型建筑综合体做得比较少。今天听到各位的观点，我也深有体会。刚才房总提到的，要塑造一个建筑的百年历史，建筑是百年的作品，构筑了城市的历史，实际上我觉得本身蕴涵的就是一种建筑文化现象。华贸中心的成功，从一个偏远的地段，经过一段时间的经营，变成今天的代替国贸的入京的第一国门，这已经不是简单的城市的牵引，而是一个城市的发展现象。我今天就简单谈一下城市文化对城市现代化发展的作用。
　　第一，回顾历史，在城市发展过程中，挖掘城市文化对于城市的发展具有极大的促进作用。国内城市包括北京、济南等，存在这样的一种开发模式，是从历史的角度挖掘组合城市的文化，然后围绕它形成经济圈，这样可以迅速的使城市发展起来。苏联刚刚解体的时候，莫斯科有一个非常著名的理论，就是复原原有建筑，建造了很多大型的宗教建筑，从而带动了整个莫斯科建筑的发展。所以当时的整个莫斯科建筑的发展前景非常的好，现在他们的经济发展了，就开始打造经济圈，比如打造非平凡人士购物的天堂。总之，这样的衔接就中国走过的轨迹，与莫斯科当年比起来，虽然宗教不同、历史跨越阶段不同，但是秩序的发展与相互的联系是有一定的相似性。
　　刚才党总(党辉军)提到在建筑综合体建设过程中存在建筑师的责任感问题，我觉得也有开发商的责任感问题。确实从建筑人的角度，在这个过程中如何做到最好是有一定责任的。对于这一点我也是深有体会的，四年前做了一个锡林浩特的成吉思汗的蒙元文化博物馆，效果还是蛮好的，但是不够精致。虽然并没有完全的按照我们的细部处理实现，但是整个的大效果还是非常不错的。同时这个建筑改变了这个城市，带动了城市的经济开发新区的经济。当地的规划局长找到我，希望我可以将城市环路从南到北整个做一个城市研究。经过研究我们发展，这个城市为什么会有今天的变化，就是因为四年前锡林浩特不像鄂尔多斯大规模开发煤矿，现在西蒙也开始搞煤炭工业了，四年前的锡林浩特的GPE产值仅3亿，前年已经达到12亿，2008年的目标是25亿，2009年预计45亿。迅速的经济膨胀，使这个城市开始重视城市建设，实际上这条街已经有13个地产商开始开发了，沿街的立面都已经成形了，他希望我可以协助他们整合整体形态，去深入研究城市的文化。对于我们来说非常的困难，不能片面的提供一个沿街立面，却保护不了开发商的利益，这样也是绝对不可能实现的。所以我们投入了相当大的人力去做这个研究的调研工作，我个人对这个研究是非常有兴趣的。我觉得这是从管理者的责任意识出发的一个研究，深入地研究城市在快速起步期阶段，如何继续发展的同时，也保证城市文化的延续，这是非常值得欣赏的一件事。
　　另外，通过这个事，让我发现一个建筑作品确实可能带动一个城市的发展，不管这个城市曾经是怎样的一穷二白。比如西宁青海的一个项目，在距离城市五公里的地方开发了5平方公里的新区，正好我们经过投标中标了中心区的两大文化建筑，一个是西宁艺术中心，还有就是科技馆。其实当时政府没有什么太多的资金，1.1亿盖一个建筑，现在追加到5亿。当时在我精心设计的过程中，一直带有一个问号，但是看到锡林浩特的成果，我觉得这个项目确实应该积极配合。确实政府的力量非常大，几年内大力支持将建筑建成，可能在2010年这个建筑就可以建成，所以我们目前正在积极的配合这个项目的完成。青海的历史就是30年之间仅仅发展几平方公里的领域，经过战争又回缩了几平方公里，而我们现在就在一两年内，几平方公里全面开发。这就说明了，各个层面的人士的作用都非常大，对于建筑师而言也是要积极配合。我们这些大型建筑设计院应该积极地参与到城市建设之中，同时对城市的建设还是有一定积极作用的。积极地参加的过程就是建筑师为城市建设贡献力量的过程。
　　第二，聚集城市文化资源建设城市文化中心的概念，实际上目前的华贸中心所在的这个区域也是城市重要节点，华贸中心就是这样的一个理念的生成物。当一个城市发展到一定的程度的时候，自然就出现多区位、多中心的状态。1945年美国人就提出了城市多中心论，这实际上是目前我们普遍应用的理论。所谓城市多中心论，就是一系列的有专业化特点的功能区与中心形成多中心的地域结构。按照这种模式理论，北京的二环、三环、四环、五环，肯定不会是一个同心圆的扇形辐射状态，应该是根据不同的组合、人群、功能自然的满足功能需求造成的城市密度的变化，肯定这样的城市更加的富有想象感。从生态方面引进的理论看，这样的发展可能更加的具有可持续性。作为一个建筑综合体，它的概念实际上是多功能复合的、节约城市用地的策略。在一个欠发达地段，在有限的用地下，解决100万的建筑面积，既达到社会就业的需求，又税收达到70亿，对朝阳区的发展起到了很大的促进作用。自从CBD进驻朝阳区，整个朝阳区的经济都跟着有很大的提升，我们现在给朝阳区做了很多学校的前期改造，就是在经济达到一定程度的时候，大力推动教育发展。这实际上就是文化资源的再利用，所谓聚合产生效益，城市的形成是人类聚集的结果，人类聚集了就会产生一定规模的效益，以文化为纽带，来建设商业中心、科技中心、CBD等很多的科技服务企业，自然就形成了一个中心，我觉得这种模式是非常有利于城市发展的。
　　我们目前做的项目中高校比较多，传统的校园建设逐渐发展到大学城的建设，现在大家发现大学城的氛围、文化都并不是最高效益的产品，因此人们又在学校中寻找土地，重新设计。比如北大(北京大学)南门，我们拆了一栋楼，当时网上各种评价，质疑为什么要拆掉，现在那栋楼的位置我们用清水转基本盖起来了，效果非常不错，其余的五栋有机会的话将会都重新盖起来。为什么要盖呢?北大没有太多的土地，与清华的土地资源相比非常紧缺。目前存在教室、各个系的办公地点紧缺的情况，如何去解决这一问题?就是将原有不能使用的建筑，在保持文化形态不变的前提下，重新利用新的功能组合形成一个新的功能综合体，这也是校园建设的一个必然趋势。建筑综合体与校园的这种功能综合体，实际上是一脉相承的，如何改造传统区域，综合体可能是比较有效的方法，至少可以为时代的可持续发展留下一些空间。
　　第三，通过新的商业文化的创造，可以提高城市的形象，增加城市自身魅力以及对人群的吸引。华贸中心的形成，对周围的房产都会有直接的、间接的影响，使这个综合体形成了一个城市的聚焦点，形成的辐射力与凝聚力实际上实在分散城市交通等各种因素的平衡。在城市的那些节点上最值得做类似的设计，在今后的更广泛的城市发展研究中肯定会继续探讨下去。建筑综合体的存在确实使周边城市空间迅速达到密集，当然大家也感受到其中也存在一些矛盾，比如交通问题，交通问题并不是十分便捷，这可能是需要进一步改进的方面。城市文化在城市发展的各个阶段都起到了举足轻重的作用，对保持城市可持续发展的鲜活力与竞争力起到了一个非常积极的作用。
　　
　　李冀
　　
　　作为一个建筑师，在城市建筑设计的过程中，当然是以希望城市与建筑双赢为目的。建筑不仅仅是城市中的一部分，需要与城市的各方面空间协调，同时它自身的存在也需要改变未来城市的形态和整体结构。无论是不同的城市，还是城市中不同的区域，都有其自身的内在发展规律。
　　作为一个建筑设计师、规划师能否提前的摸索和掌握这些规律，实际上对于城市的建设是非常重要的。业主、开发商也是一样，与项目的成功与否有着至关重要的关系。如果可以顺应城市发展的趋势和规律，那么这个项目基本上就可以确定立于不败之地了。如果与城市发展逆行的话，可能需要面对非常大的阻力。所以在建筑设计之前，需要、进行一个深入的、整体的城市分析，包括功能、空间、历史、城市现状分析以及未来城市预测，都需要一个深入的了解。
　　在这种深入分析的基础上，才能谈到项目的设计、策划的问题。项目的建设应该建立在一个庖丁解牛、舒筋活络的基础上，再去继续发展下去，能够起到促进城市再次发育的作用。即便城市有这样的一个发展方向和发展可能性，也需要有很好的对策将其刺激出来，从而促进城市的发展，达到水涨船高的总体价值提升的作用。
　　今天的华贸中心可以说是一个非常成功的典范，我们平时对于这种大型建筑综合体设计的经验非常少，今天对于我来说是一个学习和了解的非常好的经历。我想提一些问题，更多的了解华贸中心的发展。面对这样的一个大型建筑综合体项目，肯定会面对非常复杂的功能，还有众多的专业化的团队，在这个过程中，是如何综合把握控制协调各方面之间的关系的?在综合协调把握控制决策的过程中，建筑师能够扮演一个什么样的角色?有没有什么相应的体会，或者说故事可以与我们分享一下。另外，这类大型建筑综合体项目肯定历时很长一段时间，可以说是北京这个区域城市发展的一个见证，从最开始的蓝图与想象，到现在已经建成的华贸中心，有哪些部分是完全按照预想所实现的?有哪一些没有预料到的、超出预期的、不够理想的部分?这个过程，对于建筑师在未来的建筑设计中，有哪些启示?
　　
　　党辉军：
　　作为城市大型综合体项目，其中的技术处理肯定是非常的复杂。北京院(北京市建筑设计研究院)做的是公寓与商业部分，华东院做的是写字楼与酒店部分。实际上在设计的过程中，各方面也有很多的矛盾冲突，但是最终相互协调平衡，其中各种确实是一件非常辛苦而又丰富经历的一件事。因为建筑综合体与以往我们做的项目略微有一些不同，完全是跟着商业的步调走，就必须符合每一个商家的需求，改动则是不计其数的。遇到这种情况，建筑上面的手段是相通的，不需要多讲。有一点就是在没有确定商业管理公司的时候，改动的时候一定要慎重，这个时候又出现一些矛盾，因为开发的步骤在这个阶段。商业管理公司肯定是后续进入的，在这个时候已经快要施工了，于是问题就出现了。所以在做这些事情的情况下，最好是提前就提醒开发商，跟让甲方把电梯先确定了是一个道理。尽量让开发商尽快确定，然后再做后续工作，这样会省下好多不必要的力气。
　　
　　祁斌
　　
　　非常的凑巧，刚好有一个上海的甲方来北京，跟我一起参观了一下华贸中心。当时的感觉非常好，但是不像今天看的这么细致，还有细致的介绍。经过今天现场的参观与大家坐在一起的探讨，华贸中心给了我更多深刻的体会。的确，华贸中心的成功，创造了一种“华贸”模式，或者说是一种“华贸”现象。可见，城市在无形中影响了一个项目，反之_个项目也在潜移默化的影响着城市的发展。华贸中心的成功应该与北京乃至全国城市快速发展的现象与发展模式联合在一起思考。换而言之，华贸中心本身的成功不仅仅是一个项目，一种模式简单的一种成功。这是一种很巧妙的、很合理的、很科学的将一些规律化的理念有机的组合在这个建筑空间之中，包括商业层面在内都有一个非常好的平衡。
　　刚才大家在分析华贸中心的特点的时候，我也一直在思考，今天的这种“华贸”模式是否可以作为可以复制的模式而推广，在北京，乃至全国其他城市，都可以按照“华贸”模式采开发建筑综合体。
　　“华贸”模式是否是一个可以放之四海均可用的真理，这就需要建筑师在未来的城市发展中不断的思考、研究、论证。因为对于开发商而言，做完一个项目，成功了就可以了。但是对于建筑师则不然，项目结束以后，继续思考其中的一些问题对于其他项目的建设都是很强的借鉴意义的。
　　华贸中心的定位首先第一条就是高端，从写字楼到商业，从酒店到公寓，定位的所有品牌应该说都是北京，乃至全球最高端的品牌。吸引的消费的人群与客户，也都不是一般的消费人群。这样的一种特定的模式，在这样一种特定的定位下，是相匹配的，并且经过试验证明是成功的。
　　北京整体的商业发展模式，在过去就有一些传统的商业街，如王府井、西单、前门、东四、甘家口等。但是经过这么多年的发展，大家可能会发现，北京目前的商业街是在逐渐的消失，而并不是在发展。从全国各个城市来看，无论是上海，还是广州、南京，都有商业街的存在。世界很多国家的城市也都是如此，去城市最中心、最繁荣的地段，基本上都是由商业街串起一些的商业店铺最重形成一个商业中心的模式。但是在北京并非如此，可以说很难找到一个这样的模式。尽管大家可以去王府井，去西单，但是实际上都是高楼林立的大百货商场，基本上都是将过去的小商业店铺拆掉，然后变成一个又一个的大型百货商场。我自己也经常会思考这种商业模式的变化究竟是什么原因造成的。追究其原因，是因为北京天气太冷，不适合在街上逛街，还是因为生活习惯，都不是很恰当。哈尔滨的气候非常寒冷，但是却存在非常繁华的商业街。论气候，应该比北京更加不具备室外活动的条件，但是商业街在哈尔滨就存在着。
　　从华贸中心可以看出，老的“大院”与新的“建筑综合体”的区别。它成功的很重要的原因就是开放社区模式。能够让大家在城市不经意活动的行为与商业行为、文化活动相融合，这也是华贸中心成功的先决条件。刚才房总提到的，华贸中心的设计初衷是一个广场所形成的商业氛围，并没有侧重某一个商业建筑本身可以积聚多少的人群，盈利多少。而是从一个广场的角度，吸引人群，同时在项目中引人这样的模式，对华贸中心形成规划和建设的骨架。
　　其实就北京目前的城市空间而言，积极性的、能够让人参与的、吸引人群流动的外部空间以及与建筑互动层面的设计是并不多见的。实际上，这就是一个城市空间的一个缺失。华贸中心之所以成功，在空间中吸引人群，产生一个很好的市场，是由于它的着眼点是从院落外部空间到内部空间去营造建筑空间形式，这种出发点对于城市发展是具有积极意义的。华贸中心的做法实际上将建筑融入到城市空间之中，同时又是将城市空间放入建筑空间之内。将城市空间与建筑空间进行空间上的置换，同时又在相应尺度的层面进行具体的对应设计。
　　目前的情况不是建筑师在选择项目，往往是项目在选择建筑师。我经常也在思考，应该用怎样的一种模式去应对这些项目的设计，应该用一种成功的模式去套一个项目，还是用一种思维去思考一个项目，每到这个时候我会联想到一些别的事情。比如我会想到画一幅画，记得上学的时候美术老师在课堂上讲一幅名画，会讲如何的好，一些细节代表什么样的想法。在音乐课上，老师在讲述一首歌的时候，会讲那里是高潮部分，代表着什么样的感情，抒发的是怎样的一种情怀。大家往往都用一种非常具体的理念去理解思想层面的事物。而我当欣赏一幅画，或者听一首歌的时候，我会用一个我自己的标准，就是看画美不美，歌好听不好听。
　　最简单的一个例子，就是我们奥运的福娃，再讲述含义的时候，可能金、木、水、火、土一应俱全，故事讲起来也是一个又一个，但是这个标志物的用途是给人以美感，那么首先的判断标准是否应该是评价它的美丑，其次才应该是它代表了什么。有些事物出现本末倒置的现象，就是由于先去研究它究竟代表什么，或者是一种什么样的象征，然后才去进入创作模式，思考它的美丑。这样就将思维的空间模式化、定式化了，这类问题的出现应该是在建筑设计中最为忌讳的，也是限制了创造力的一种做法。将一种成功的模式、优秀的作品模式化，甚至试图去复制化，恰恰这种成功是与其原有的土壤、原有的环境是紧密相连的。如果仅仅看到的是树叶的繁茂，并没有研究其中的逻辑关系，而直接嫁接到其他项目中，带来的只能是失败。无数人在模仿抄袭别人，无数人在学习别人的思路，很多人失败的原因可能就是在于对于本质问题的思考与研究深度。
　　今天参加这次讨论，大家共同思考华贸中心这样一种现象，对于今后的建筑设计以及形成很好的解决问题思路的形成，都是很有启发意义的。
　　
　　汪恒
　　
　　对于建筑综合体的设计，我本人是非常赞同张院长(张宇)的观点的。奥运会后的北京城市的发展中，建筑综合体将会是一个很强的方面。我们应该首先研究建筑综合体的一些自身特点，其次才能考虑在今后的创作过程中如何创作一个成功的好的综合体。
　　由于建筑综合体的功能的综合性、复合性，所以建筑综合体的建设牵扯到方方面面的人员。以华贸中心为例，容纳了各种酒店、公寓、商业、办公等功能，相应的投资商、运营商以及策划等等，包括设计师都是有很多的团队，因此这是一个很复杂的事情。可见，建筑综合体的建设中整体的策划、运作是非常重要的。开发商作为牵头的人，是一个非常关键的角色，房总刚才在总结他的华贸中心成功的因素中，提到的有几点实际上是建筑师非常被动的很难参与进去的，比如地产开发以自己持有为原则的模式，建筑师很难去参与运作。也包括运营模式是一种专业化的模式，很难在我们今后的设计中起到什么作用。但是以广场为理念的原则是值得我们借鉴和吸收的。总之，建筑综合体的成功需要各方面的共同努力，很好的统筹与各自的发挥并行。
　　对于建筑师而言，对建筑综合体应该进行深入的研究。建筑综合体这个概念到目前为止已经发展到第三代了，它是长期存在的一种形式，随着时代的发展，也在不断的变化。建筑综合体也存在一些特征和特性，是需要我们深入探讨的。例如建筑综合体功能方面的复合性特征，需要有一个自我调节运作的能力。对于建筑设计而言，应该将建筑综合体作为一个系统对待，这种强烈的系统性，不仅仅是指综合体本身的系统，还有就是城市大系统，作为一个子系统，与城市大系统之间的关系应该具有开放性。
　　目前建筑综合体的设计真的是占地面积越来越大，千万要避免对城市交通割裂的问题的出现。华贸中心在城市缓解、疏通交通方面的成就是十分显著的。另外，就是建筑综合体需要有一定的标志性，这也是建筑师应该侧重的方面。华贸中心可以取得今天的成功，它的公寓与三栋写字楼在城市风貌的推进中起到了很大的作用，形成了一定的标志性和品牌性。建筑综合体是城市经济发展到一定阶段时才有可能形成的一种形态，在经济落后的地区是无法形成的。
　　建筑综合体由于需要具有城市性，也就是导致成为城市设计的最佳实践者。刚才房总也有提到由一个广场的理念发展出来的一种理念，其中更深层次的含义就是建筑综合体如果想要达到成功，就要关注并加强其公众性和开放性。作为一个成功的建筑综合体，在城市中如果想要得到良好的口碑，就一定要对市民有足够的开放空间。另外，建筑综合体可以作为旅游的目的地在完成，如果说建筑综合体要对城市做出一定的贡献的话，为城市提供有品质的空间。
　　
　　金磊：
　　今天大家在一起以华贸中心的成功个案探讨建筑综合体在城市发展过程中出现的这种现象是极有价值的命题。对于建筑综合体而言，品质是成功的重要因素。但是否是由资金就可以做出有品质的建筑呢?不见得。试想如果仅仅是资金问题的话，北京城市也不至于变成今天的状态。城市空间是由建筑空间与环境空间共同构成的，华贸中心在设计的过程中注重城市设计理念，就是对城市的发展负责，而同时，又使它更好的融入到的城市发展的浪潮中，吸引入们的关注，并被市民所接受。由于奥运会的召开，为北京城市带来了新的面貌。在这个房地产项目四面开花的城市发展阶段，正是华贸中心的品质打动了我们。房总打造的华贸中心是希望作为一个百年的作品，在城市发展的浪潮中不断发展完善，并成为一个不朽的历史，这正体现一个有前瞻性的开发商对城市的历史责任感。在很多方面，华贸中心作为第三代建筑综合体，确实是一个值得我们去学习、总结、研究、借鉴的成功的典范。
　　今天的探讨暂时结束了，但是我们的城市还在发展，建筑综合体也需不断的完善进步，无论是开发商，还是建筑师、规划师，都需要继续深入研究、研讨我们的城市建设方向。最后，感谢各位在百忙之中抽出时间参加本次茶座，也希望这个话题可以持续探讨下去，愿以本次茶座及研讨成果献给共和国成立五十九周年。
　　
　　(林娜根据录音编辑整理，部分已经本人审阅)