摘要：房地产业是中国城镇化和现代化的重要组成部分。通过对当前房地产调控中面临矛盾问题的系统性分析发现，土地市场调控与地方债务风险之间的矛盾、房地产企业财务危机和金融市场稳定分别是我国房地产行业发展的主要和次要矛盾问题。土地市场调控作为主要矛盾的主要方面，必须对现行的土地供应制度进行改革。房地产企业财务危机作为次要问题的主要方面，需要进行经营模式的根本性调整。

主题词： 房地产  政策改革  转型发展

房地产是我国经济社会中非常重要的组成部分，房地产调控涉及到社会的方方面面，各种因素纠缠在一起，牵一发而动全身。2021年的中央经济工作会议提出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。要解决好房地产领域面临的调控困境，必须要找出各种矛盾中的主要矛盾，并抓住主要矛盾的主要方面，采取适当的方法，抽丝拨茧，精准施策，以最小的代价达成最佳的效果。

一、当前我国房地产调控政策面临的主要问题

就目前各方面关注的主要问题来看，当前房地产领域主要存在以下几个方面的矛盾问题。

1、住宅商品房价格不断上涨与人民美好生活向往之间的矛盾

经过改革开放40年的发展，人民群众生活显著改善，人民群众的需要呈现多样化多层次多方面的特点，期盼有更舒适的居住条件。但是，近年来全国多地房价不断上涨，超过了当地居民的购买能力，导致部分群众无力买房或承担高额负债买房，降低生活质量，挤占了本应用于文化、教育等消费预算，导致我国居民消费结构畸形发育，影响了我国社会经济的长远健康发展。更重要的是，高房价助长了财富导向的投机行为，不利于我国经济向创新驱动型发展转型和建设共同富裕型社会。

2、房地产市场泡沫与国家经济安全之间的矛盾

根据典型国家的房地产泡沫经验，一般指标值在10%以内属于合理范围;10%-15%泡沫预警;15%以上房地产开发投资泡沫显现。2020年我国房地产开发投资14.14万亿元，占GDP的比例为13.95%。2021年房地产开发投资增速有所下降，总额为14.76万亿元，同比增长4.35%，占GDP的比例为12.91%。从数据来看，我国的房地产开发投资占GDP比例位于10-15%之间的中高部位，属于泡沫预警阶段。按照2022年我国GDP增长预期5.5%计，我国房地产投资需要达到18.1万亿，同比增加3.34万亿（增长率22%），才能达到占GDP比例15%。如此测算，房地产行业泡沫风险还有一定的可控空间。

3、房地产业增长乏力与GDP稳步增长之间的矛盾

根据国家统计局数据（同下），2021年全国GDP增长8.1%，但四季度增速仅为4%，经济下行压力较大。2021年房地产及与之相关的建筑业增加值在GDP中占比13.79%，是国民经济中不可忽视的重要产业，对整个经济增长、就业等具有较大影响。据测算，1978-2020年城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套户比为1.09，中国住房整体已经静态平衡，增量市场规模空间有限。国家统计局数据显示，2021年全国商品房销售面积增长率为1.07%，2017-2021年复合增长率仅为1.95%。总的来看，房地产业增长相对稳定，但后续乏力，需要采取有效对策防止产业规模突然下滑，对国民经济增长造成大的冲击。

4、城镇化进程趋缓与房地产业长期稳定增长之间的矛盾

改革开放四十年，中国经济的高速增长，很大程度上是由以城镇化为核心的固定资产投资拉动的。据世界城市化发展的共同经验——纳瑟姆曲线，城镇化率到30%的时候，经济发展就进入了一个快速发展期，要一直到70%左右才会告别快速发展期，进入比较低平的发展阶段。2021年末我国常住人口城镇化率为64.72%，比2020年末提高0.83个百分点，接近中高收入经济体的66.6%。考虑到我国社会的城市乡村二元化特征和庞大的人口基数，城镇化率应该会低于发达国家，这意味着我国的城镇化率拐点可能会低于70%，房地产业快速增长期已接近尾声。

5、土地交易降温与控制地方政府债务风险之间的矛盾

据测算，2021年地方平台债务大概占到中国实体经济债务的20%。由于实体债务规模达到GDP的270%，所以地方平台债务大概占到中国GDP的50%以上。如果把这部分债务归到政府部门，那么这意味着中国政府部门债务已经突破了60%和90%的双重国际警戒线。我国地方政府之所以能破解债务难题，得益于独特的土地财政制度。2020年我国财政收入18.29万亿元，房地产开发企业土地购置费用4.45万亿元，占比24.33%。但受“三道红线”、房贷集中度管理、住房销售表现不佳等影响，房企拿地谨慎，土地流拍情况时有发生，2021年房地产企业购置土地面积同比下降15.45%。如果土地市场持续降温，对很多依赖土地财政且债务负担较重的地方政府而言，可能会导致债务危机。

6、货币政策调控与稳房价稳预期之间的矛盾

当前国外疫情持续，地缘政治冲突升级，外部环境更趋复杂严峻和不确定，国内疫情频发，经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，稳增长显然是今年中国经济最核心的任务。2021年3月29日国务院常务会议要求，把稳增长放在更加突出的位置，稳定经济的政策早出快出，不出不利于稳定市场预期的措施。同期召开的金融委会议也要求，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。对房市而言，这是一个利多消息，可能会导致房价继续上涨，影响稳房价稳预期的政策目标。

7、房地产企业财务危机与金融市场降杠杆之间的矛盾

二十多年来，房地产企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张，但随着国家去杠杆政策的实施，尤其是三条红线等政策的压制下，大部分房地产企业均出现了资金流动性短缺的问题，甚至部分房企债务违约。据国家统计局数据，2022年1-2月房地产投资资金来源2.51万亿元，同比减少17.7%。目前房地产行业的两大风险点在于信用风险出清不可控和基本面下行超预期。其中，信用风险、房地产税叠加需求自然回落强化了需求侧的观望预期，并且逐渐形成恶性循环。一旦房地产企业资金链断裂，银行贷款违约率、地方债违约率均会上升，存在很大的金融风险。

小结

上述矛盾中，土地市场调控与地方债务风险之间的矛盾为主要矛盾，房地产企业财务危机和金融市场稳定是第二主要矛盾。第一个矛盾的主要方面是土地市场调控，是重点矛盾，但时间上还有空间;第二个主要矛盾的主要方面是房地产企业财务危机的化解，要尽快推动房地产行业发展模式的转型。当务之急是首先出重拳处理好房地产企业财务危机问题，依次是统筹布局，系统性改革土地、金融等宏观政策。

二、我国房地产行业发展存在问题的深层次问题分析

房地产业是中国城镇化和现代化的重要组成部分。房地产业规模不断壮大造就了一大批房地产企业快速发展。随着我国经济社会发展模式的转型，房地产业发展条件发生了巨大的变化，房地产企业也应该与时俱进，拓展新的业务模式，实现高质量发展。然而，就目前来看，大部分房地产企业并开展根本性的经营模式转型，而是企图在原有“高杠杆、高负债、高周转”路线上走向极致，与房地产行业转型发展的内在要求越发背离，这是当前我国房地产行业发展和宏观调控陷入困境的病灶所在。

从属性上看，房地产企业是服务型平台企业，建立多边市场，将土地供应方（政府）、住宅需求方（居民）、产品设计方（规划设计院）、建设安装承包商、材料供应商、资金供应方（金融机构）、市场中介机构、物业管理企业等多方聚拢，撮合交易，从而提高交易效率、降低交易成本。客观上讲，在我国房地产行业发展初级阶段，这种模式有利于房地产行业快速发展，但是随着产业成熟度不断提升，这种复合经营模式逐渐走向垄断性发展阶段。据统计，2021年房地产新增货值的企业集中度依然维持在高位，十强房企新增货值占百强的35%，11-20强房企新增货值占百强的20%。

由于我国房地产行业管理政策制度体系还不够成熟，房地产企业的野蛮生长逐步与行业生态良性发展要求相背离。大型房地产企业利用自身的平台主导地位，将自身设置为平台上的主要资产持有者和经营者，从而达到全面控制自身所在产业生态的目的。在目前的国有土地出让制度下，这种“平台+自营+重资产”复合经营模式导致了房地产商成为在土地国有使用权向居民转移过程中的过渡性持有者。房地产商充分利用过渡环节中出现的“产权所有者”时间窗口，将土地质押，甚至通过“明股实债”等方式将其稀释，实现了高杠杆、高负债的经营模式，以极少的资金成为巨额资产的名义持有者和实际受益人，成为只掌握少量自有资本的重资产持有者。此外，房地产商还通过转移预售资金等手段，超常规提高规模、提高杠杆（负债）、提高周转率。在近年来我国加快城镇化进程的加持下，房地产企业快速膨胀，房地产价格形成机制越发扭曲，房价居高不下甚至屡创新高，房地产市场泡沫风险不断积聚。

根据现行的土地出让制度，房地产企业首先要缴纳土地使用权出让金，然后组织设计、建设、安装和交付。这一流程导致房地产企业不仅要垫付土地资金，还要支付大量的开发建设资金，必然会倒逼房地产企业开展融资活动。于是，房地产企业通过自身平台的金融功能，将泡沫输入到我国金融系统，对整个国民经济安全造成极大隐患。近期多个大型房企的暴雷事件就是这个问题集中爆发的体现。

破解当前房地产业发展的困境，一方面要改革土地出让制度，取消土地使用权由房地产企业阶段性持有的过渡环节，从而既可以降低房地产企业的土地款支付压力，防止因土地资金集中支付造成的资金市场波动，也防止金融市场的资金进入土地市场，引发金融风险;另一方面是对房地产企业“平台+自营+重资产”发展模式进行调整，将平台功能与自营功能分开，降低房地产平台企业非自持目的重资产比例，同时鼓励房地产企业通过工程总承包（EPC）模式开发建设，带动房地产行业进行全面转型。

三、结论

通过系统分析，本文认为土地市场调控与地方债务风险之间的矛盾、房地产企业财务危机和金融市场稳定分别是我国房地产行业发展的主要和次要矛盾问题。土地市场调控作为主要矛盾的主要方面，必须对现行的土地供应制度进行改革，取消土地使用权由房地产企业阶段性持有的过渡环节。房地产企业财务危机作为次要问题的主要方面，需要对房地产企业“平台+自营+重资产”发展模式进行调整，将平台功能与自营功能分开，降低房地产平台企业非自持目的重资产比例。要贯彻落实中央要求“以基础性制度建设解决房地产的发展问题”，从土地制度、住房制度、投融资制度和相关税收制度四大方面进行系统性的政策改革，实现精细管理精准调控，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，防范房地产过度投机，化解房地产市场风险，实现人民群众在住有所居上有更多更充实的获得感。

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