摘要：房地产开发前期的策划工作具有一定的综合性，它涵盖的内容较多，也是房地产报建中的重要组成部分，从房地产的经济效益来看，在策划阶段需要对它的定位、用途以及概念等进行分析和评估，考虑到经济、环境等方面的影响，从而为后续的项目设计和施工提供一定的依据。在新时期的房地产行业发展中，策划工作有着不同的后续影响，需要将其与规划设计整合到一起，确保各个环节的合理性。本篇文章通过对房地产开发前期策划的内容进行阐述，分析房地产开发前期策划与规划设计结合的意义，并且就结合中存在的问题进行说明，从而探讨房地产开发前期策划与规划设计结合的要点。

关键词：房地产开发；前期策划；规划设计；

引言

城市化发展推进了房地产产业的快速升级，房地产企业面临更多的机遇和挑战，相较于过去来说，现阶段的房地产开发工作更加多元和复杂，需要从市场、环境以及工程目标等多个方面进行研究。房地产开发前期的策划工作主要是为后续的设计、施工等环节提供保障，通过市场调查、项目选址以及可行性研究等一系列的规划措施，就可能存在的问题进行优化和改善。将前期的策划与规划设计结合到一起是房地产发展的主要方向，它可以实现不同方面的风险规避，确保房地产报建的合理性，有关人员可以就此进行具体的研究。

1、房地产开发前期策划的内容

1.1市场调查

市场调查是房地产开发前期策划的关键要点，它与房地产的经济效益有着直接的关系，需要通过市场研究、走访以及数据分析等形式，针对房地产项目的可行性、投资汇报等进行评估，作为房地产后续报建工作、设计以及建设的主要依据。首先，有关人员需要从经济角度进行市场调研，针对当前房地产项目的地域经济条件、产业结构类型以及经济发展前景等进行调查，如果是大型的房地产开发，在经济角度的市场调研中还可以从区域的土地供应情况、政府规划建设等方面进行详细的核实，以此评估未来的发展空间。其次，市场调研还包括对于周围环境的考察，这是由于周边市场环境可能会影响房地产的后续运营。工作人员需要从绿化、自然景观、历史人文以及污染情况等不同的角度进行数据记录，同时考虑到交通等方面的影响，例如与地铁站、火车站以及公交站的距离等，从长远的眼光对当前区域位置的潜力进行研究。另外，市场调查最核心的内容是房地产市场的供给以及需求，从房地产的配套设施、建筑层数比例等方面进行调研，评估出区域范围内房地产的大致情况。在需求调研中主要以房地产的未来销售对象为主，做好居民消费结构、消费需求以及消费市场等方面的调研，尤其是对于目标群体，需要针对他们对于购房类型的户型、风格、特点等进行整体分析。

1.2房地产项目定位

房地产项目地位是从房地产的目标群体、市场定位以及功能定位等多个角度上进行策划的过程，它涉及到的影响因素较多，是在多方面资料分析以及实践考察的基础上，对项目进行大致预判的过程。首先，在房地产项目定位之前，工作人员需要进行房地产市场细分，明确市场对象的不同特点，将其分为若干个群体，它是目标市场定位的基础工作，需要依照一定的理论知识进行细化，考虑到不同目标群体对于房地产的需求，为房地产项目的投资、规划等工作提供依据。其次，在房地产项目定位工作中，需要遵循一定的准则，按照受众导向进行个性化区分，包括年龄性别、收入、职业等。另外，在房地产项目的市场选择中，应该从专业化角度入手，既要确保房地产的自身特征，又要符合市场需求。

1.3房地产项目的经济效益分析

房地产有着明确的项目周期，它包括策划、设计、建设、销售以及运营等不同的阶段，对于前期策划来说，经济效益分析的作用与企业的利润有着直接的关系。首先，经济效益分析包括对投资利润指标的核算预估、项目投资的金额计算等，经济效益分析的不确定性较强，它是对比以往的案例后，对它的投资回报率等数据进行计算，然后将其与实际的房地产项目进行整合，通过经济评价的方式，对它的利润率进行预估。但是从实际情况来看，房地产项目的周期较长，中间存在的影响因素较多，包括银行利率变化、市场政策变化等，因此，在经济效益分析中，需要将静态指标和动态指标整合到一起，提高经济效益分析的正确性。

2、房地产开发前期策划与规划设计结合的意义

2.1提高房地产项目的可行性

通过对当前的市场环境以及房地产相关案例研究来看，房地产项目的影响因素较多，尤其是对于前期的策划以及规划设计来说，任何一个环节出现问题都可能造成项目的中断或者投资回报率的降低，在这种情况下，将前期策划与规划设计整合到一起，可以提高房地产项目的可行性。首先，前期策划主要是以理论知识以及案件资料展开，从经济、项目要求等方面进行策划工作，而规划设计则是从房地产本身的建筑性能等方面入手，在过去的理念中，有关人员往往会忽略二者之间的相似性，在前期策划中没有对房地产的房型设计等进行综合分析，这就导致房地产项目开发中的质量或者进度问题，不能适应房地产的具体施工环境。另外，房地产项目的前期策划包含的内容较为多样，而与规划设计的结合，可以将理论与实践整合到一起，在策划的基础上优化设计的内容，为房地产项目的有序实施提供相应的保障。

2.2提高房地产项目的系统性

房地产开发前期策划与规划设计的结合不仅仅是确保策划工作的合理性，它也在一定程度上为规划设计工作指明方向。前期策划涵盖的内容较多，包括项目选址、投资金额等，它对于房地产的项目特点以及趋向进行了具体的策划，那么在后续的规划设计中，工作人员就可以考虑策划中的不同理论知识，例如如果在房地产项目的前期策划阶段，对于项目的定位是智能建筑，那么在后续的规划设计工作中，设计人员就需要针对智能建筑的功能性、设备等进行具体的规划设计。通过这种方式可以提高房地产项目的系统性，确保前期与后期的一致性，有利于房地产项目的整体发展。

2.3加强对风险问题的防范

在房地产项目开发中，它的风险问题类型较多，包括外界环境、内部控制所引发的矛盾问题，或者由于变动造成的成本增加等，在前期的策划工作中，需要有意识的减少这类问题的发生，加强对于风险问题的规避和防范。而将前期策划与规划设计结合到一起，它的重要作用就是保证信息上的共享和交流，可以将房地产项目看为一个整体，从策划中的不同角度入手，提取它的信息，为规划设计工作指明方向，并且实现对于各类资源和需求的有效协调。

3、房地产开发前期策划与规划设计结合中存在的问题

3.1观念上的不一致

通过对房地产项目开发的流程来看，整个周期包括策划、设计、施工以及后续运营等不同阶段，各个环节之间有着一定的联系，也具有相对的独立性。就目前来说，前期策划与规划设计结合存在的主要问题就是观念上的不一致。首先，前期策划更偏于从项目的方向上进行策划，例如对项目的市场调查、对房地产项目目标群体的策划、房地产项目功能性策划等。而从规划设计的角度来看，它更侧重于房地产本身的性能、施工方案等，二者在观念上并不相同，在结合过程中可能会造成理念上的偏差，前期的指导思想很难对后期的规划设计造成实际的影响，在方案的落实上有着不同的矛盾问题。另外，观念上的不一致也体现在策划与规划设计的定位上，缺乏一定的科学性和合理性，没有从整体上进行优化和创新。

3.2工作人员的问题

房地产项目前期策划与规划设计的结合可以从一定程度上提高它的经济效益，但是与此同时对于工作人员的能力素质也有着更高的要求。首先，从策划工作来看，它需要进行实地考察、市场数据分析、趋向研究等不同的环节，有关人员应该具备专业的能力知识，可以对项目的潜力进行分析，并且将理论与实践整合到一起。其次，对于规划设计工作来说，它对于技能专业的要求更加精细，尤其是对于房地产的结构、施工设计来说，材料、设备的规划设计与后续的施工建设有着直接的关系。那么在结合过程中存在的问题就是工作人员能力上的欠缺，无法将二者的专业性结合到一起，很容易造成认知上的偏差，或者缺乏一定的灵感和想法，这是需要注意的问题。

3.3设计理念的问题

在房地产项目的开发进程中，它有着不同的设计理念，从过去的策划工作来看，主要是以经济、质量为主，而且前期的策划工作与规划设计的理念联系不紧密。例如在某A企业的房地产项目中，前期的策划中对于项目定位于绿化生态，但是在后续的规划设计中，并没有体现出它的具体特点，无论是材料设计还是施工技术设计，都没有保证理念上的一致性。另一方面来说，如果设计理念上的问题也会导致对房地产建筑的结构以及实用性等造成影响。

4、房地产开发前期策划与规划设计结合的措施

4.1加强观念上的统一性

针对房地产开发项目来说，规划设计与前期策划的结合应该贯穿到整个周期中，确保前后信息的一致性，有关部门需要做好各个阶段的监督管理，加强在观念上的统一性。首先，在策划过程中，工作人员除了进行项目可行性研究、经济效益调查外，还应该从房地产本身的规划设计入手，考虑到设计中可能存在的风险问题，并且从策划中进行合理的规避，提前进行方案上的替换，为规划设计的有序性提供相应的保障。另外，在规划设计工作中，也应该对策划过程中的方向、理论方案等进行深入的研究，将其作为规划设计的主要指导思想，从整体上进行综合设计。

4.2提高工作人员的综合素质

在房地产开发工作中，有关部门需要提高工作人员的综合素质，加强在岗位职能定位上的培训工作，对策划、设计的专业性进行有效的区分，达到提高工作效率和质量的目的。首先，需要为现有的员工提供相应的学习平台，强化关于策划以及规划设计中的知识点，并且将现代化理念应用到其中，对计算机等设备进行学习，可以熟练的使用相关软件。另外，还应该提高工作人员的积极性，加强各个部门之间的沟通和交流，可以第一时间给出相关的建议。同时，还可以落实岗位责任制度，将考核体系应用到其中，达到标准的员工才可以投入到房地产项目开发作业中，避免风险问题的发生。

4.3优化设计理念

在房地产开发前期策划与规划设计的结合过程中，有关部门可以将人文性、功能性以及绿化环保等理念应用到其中，从房地产项目的经济、质量以及安全等角度采取设计措施。从项目规划的角度来说，无论是从公共设施、绿化、配套设施、配套服务等都应满足当前市场的需求。那么在设计过程中，就应该从目标群体的需求角度进行分析。例如要充分考虑设计方案的人性化，水电的材料选用要高于一般品质，避免频繁的水电检修而影响客户的正常居住。另外，在绿化环保方案确定后，需要将其作为规划设计的核心要点，避免对环境的污染和破坏。

5、结语

综上所述，在房地产的开发过程中，前期策划包括市场调查、项目定位分析以及经济效益分析等不同的内容，有关人员需要明确房地产项目前期策划与规划设计结合的意义，并且就过程中存在的问题进行分析，从而提高工作人员的综合素质，加强观念上的统一性，优化现有的设计理念，从不同的角度上提高房地产开发工作的有序性。

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