摘要：据统计，我国的共有集体土地总面积达65.5亿亩，账面资产6.5万，从中可以看出我国农村集体资产的整体面貌。节约集约利用农村土地是“严守18亿亩耕地红线”的重要途径，关系到乡村振兴建设的实际成果，同时影响国家的长远利益和民族根基。在节约集约利用土地的过程中，农村宅基地的管理非常关键。随着乡村振兴建设的不断推进，农村地区的建设用地迅速扩张，耕地面积大量减少，存在“人增地减”的矛盾，占补平衡面临着巨大压力。本文从乡村振兴建设的背景出发，立足于农村宅基地管理，深入分析当前农村宅基地管理存在的问题，探索了新时期农村宅基地的管理方法。

关键词：乡村振兴；农村宅基地；实践探索

《农村宅基地管理办法》中明确提出，要全面加强对农村宅基地的管理，规范用地秩序，结合具体情况制定管理办法。农村宅基地的管理会受到自然地理情况、社会经济条件、土地利用状况的影响，有关部门需要做到具体问题具体分析，保障农民的合理需求，合理规划土地，完善宅基地管理制度，推动乡村振兴建设。

我国农村宅基地的管理模式变迁

农村宅基地是农民生产生活的命脉所在，自新中国成立以来，我国农村宅基地的管理模式经历了多个发展阶段，不同时期的宅基地管理政策和特点各有不同，只有明确宅基地管理模式的发展过程，才能结合现阶段乡村振兴建设的基本情况，优化宅基地管理。

1949～1961年，我国实行宅基地农民私有制，农民拥有宅基地的私有权及财产权，这一时期的宅基地可以自由流转，土地所有者能够出租、买卖、经营土地。1962～1982年，我国实行宅基地集体所有制度，农民享有使用权、占有权，但宅基地不可流转。1982～1997年，我国在宅基地集体所有制基础上进行了市场化探索，在一定程度上放宽了宅基地的流转对象。1998年至21世纪初期，我国严格限制宅基地流转。2013年以来，我国开展了宅基地市场化改革，进一步保障农民的权益，在试点地区允许宅基地抵押、转让。目前，我国农村宅基地的管理制度具有无偿性、流转限制性、身份性、面积控制性、永久性、房地一致性等特点。

乡村振兴建设中优化农村宅基地管理的创新战略

一、明确宅基地监管职责

1.成立农村宅基地领导小组

为扎实推进乡村振兴建设，全面优化农村宅基地管理模式，提升农村宅基地使用效率，政府部门需要高度重视，在农村宅基地管理方面加大人员和资金投入，明确宅基地管理主体，结合本地区的实际情况，综合确定宅基地管理方案。首先，政府部门需要结合国家要求，制定专项法律法规，为农村宅基地改革奠定法律基础。另外，政府部门还需要以乡镇为单位，成立农村宅基地领导小组，因地制宜地推动农村宅基地管理朝着高标准的方向前进。在以往的农村宅基地管理中，由于部分村干部存在作风问题，对宅基地管理不够重视，造成了很多监管不到位、管理方式不科学的问题，针对这种情况，政府部门需要加强对村干部的素质管理，依靠基层党建来提高村干部的作风建设，发挥村干部在农村宅基地管理中的作用。

2.确定农村宅基地管理的基本原则

在乡村振兴建设的过程中，政府有关部门需要确定农村宅基地管理的基本原则，包括分类管理原则、保障性原则、公平性原则。

首先在分类管理方面，农村地区宅基地遗留问题较多，很多农户的宅基地存在特殊情况，如果搞“一刀切”，片面追求管理效率，必然会引起广大农民的不满，直接影响宅基地管理工作的开展水平。因此，工作人员需要将农村宅基地的遗留问题和新增宅基地分开，实现两条腿走路，做到分类管理、分步实施，针对不同情况做出科学的管理规划。另外，农村宅基地的管理还需要遵循保障性原则，管理人员需要秉持着一切为了人民的思想，通过宅基地管理来保障农民的基本权益，使农民增加收入，推动乡村建设长远发展。除此之外，管理部门还需要从整体上推动宅基地管理方式改革，让广大农民积极参与到宅基地管理当中，畅通民意反映渠道，注重管理方式的公平性，维护社会稳定。

二、规范管理新增宅基地

1.“一件事”——优化建房审批

在新增宅基地的审批管理方面，有关部门必须坚决遏制农村乱占耕地的问题，优化审批管理机制，提高广大人民群众对宅基地的重视力度，对建房行为进行全方位管理。针对农村新增宅基地，审批部门需要秉持“严”、“简”、“快”的原则，制定严格的宅基地批放标准，进一步简化宅基地审批程序，缩短审批时限。首先在宅基地批放标准方面，政府部门可以设置“宅基地申请建设资格名录库”，实现信息化管理，坚持“一村一名录”，使资格认定更加严格。另外，建房审批程序要简洁，宅基地的管理需要下放到乡镇一级，明确乡镇的主管责任，压缩审批的办理时限，全面优化人民群众的办事体验。除此之外，建房审批还可以通过网络渠道开展，农民可以通过“一件事”新建房审批系统提交审批内容，利用微信小程序实时了解审批动态，查看相关资料和宅基地的管理要求，实现网络化办理。在以往的新增宅基地审批中，一些农民在建房时没有严格按照宅基地的管理要求，存在侵占道路、侵占河道等问题，给后期的宅基地管理造成困难。为杜绝批少建多等问题，有关部门可以在宅基地审批环节加强管理和约束，设立保证金制度，建房农户需要在建房前缴纳建房保证金。在竣工后，乡镇宅基地管理人员需要对新建房屋进行审查，验收合格后全额退还保证金。

2.“一张图”——管理农村风貌

在乡村振兴建设过程中，宅基地的管理需要与农村风貌整合起来，自然资源和规划管理部门需要推动乡村建设风貌融合、构造和谐，全面加强对乡村风貌的管理和引导。首先，应督促和指导乡镇抓紧完成本行政区域内镇、乡和村庄的规划编制或修编任务。加强实地勘察，进一步提高村镇规划编制质量，注重贴近实际、体现特色，广泛听取农村居民的意见和建议。科学测定农村实际用地量，保障农民建房用地，实现村庄规划编制全覆盖。原则上靠近乡镇政府所在地的集镇附近村庄允许“一村一小区”，偏远乡村的可进行造福工程搬迁、农村地质灾害搬迁，引导村民向中心村、集镇或小城镇集聚，统一规划集中建设住宅小区。改进村庄规划编制导则，因村利导，增强灵活性、可操作性，使村庄规划真正有用、适用，编制新式农户建设通用图集汇编，探索形成具有福州地域特色且美观实用的农房样板。其次，要强化规划的执行力，不符合村庄规划的不得审批，及时制止未按照规划建设项目。可以在农村新建宅基地的管理方式上进行创新，采用“带图审批”的管理模式，加强对设计方案的审批，对新建房的样式进行管控，对超高、超大等房屋进行管理，从宏观角度优化农村风貌，提高农村新建房屋与乡村环境的适应性。

3.“一张网”——加强批后监管

在新建宅基地审批后，管理部门还需要进一步加强批后监管，杜绝违法建造、违规建造等情况，真正做到全方位管理，为农村宅基地监管扫清障碍。首先，管理部门需要在新建宅基地周围竖立建房规划公告牌，严格控制新建房的规模，规范新建房选址，让新房的建设接受村民监督，达到监管、引导的目的。另外，管理人员还需要执行“一户一档”管理要求，制定农村新建房管理台账，加强对新建房施工现场的监管。在新建房的建设过程中，管理人员需要在建筑放样、基槽验收、施工过程以及竣工验收四个环节中到现场进行监管，同时做好相关的监管记录，实行“谁到场、谁签字、谁负责”的一体化管理模式，构建完善的监督管理网络。在农村宅基地日常管理方面，管理部门需要制定宅基地协管员制度，打造一支专门管理宅基地的队伍，定期开展巡查和监督，对农村宅基地的使用进行动态化监管，针对违规建设行为需要做到早发现、早报告、早制止、早解决，提升批后监管的效果。

4.“一本证”——加强工匠管理

在以往的乡村宅基地管理中，农民自行建造房屋，有些房屋建造质量不高，使用年限较短，容易出现塌陷、倾斜等问题，久而久之则会成为危房，严重影响村容村貌，危害村民安全。针对这种情况，农村宅基地管理部门需要积极引导各乡镇，加强农村建筑工匠培训，由政府部门出资建设培训班，要求各乡镇积极落实，对本地区的建筑工匠进行培训。在培训过程中，政府部门需要邀请专业技术人员开展培训，应用理论知识讲解、经验交流、案例分析、试卷测试等方法，让农村建筑工匠免费学习先进的建房知识，了解农村建房的审批流程，掌握地质勘查、房屋设计、材料选购等方面的内容，提高建房工匠的安全意识，确保安全施工。除此之外，农村工匠培训还需要采用证书化的管理制度，这样才能让工匠认识到农村新建房屋对乡村振兴建设的重要性，提高工匠的思想认知和施工技术，从根本上提高农村新建房的质量，优化农村新建房的设计，提高农村宅基地管理效果。在乡村振兴中，要想全面改变乡村面貌，保护生态环境，建设美丽乡村，就要工匠培训入手，让工匠在新房建设方面高度重视建筑风格，提高建筑节能性，改善村民居住环境，在老房整改方面注重“厕改”和“厨改”，提升老房子的宜居性，将新房建设与老房整改相结合，优化农村环境。

三、分类处置遗留问题

1.利用“一户多宅”和空置宅基地

面对农村地区存在的空置宅基地，有关部门需要采用分类处置的方法，做到具体问题具体分析，让空置宅得到有效利用。一户多宅问题在我国农村地区非常普遍，这种现象会造成宅基地浪费，给农村宅基地的管理带来诸多困难。首先，政府部门可以结合本地区的实际情况，适当放宽宅基地流转对象，推动宅基地流转，让一户多宅的现象得到缓解。另外，管理部门还需要对一户多宅的问题进行深入分析，从原因入手，针对不合法、不合规的一户多宅，要加强监督和管理，采用有偿使用、自愿退出等方法，解决不合法的宅基地。在乡村振兴的过程中，政府部门还可以对土地流转制度进行创新，允许农村空置宅基地置换为城镇建设用地指标，农民可以通过退出农村宅基地，获得本市城镇地区的保障性住房补贴，空置宅基地也能得到更好的利用。

2.基于有偿使用解决超面积宅基地

超面积宅基地是一项农村遗留问题，由于宅基地是无偿获得的，所以宅基地管理存在很多漏洞，大量的超面积宅基地会直接影响宅基地分配的公平性，造成宅基地浪费。针对这种情况，政府部门可以采用宅基地有偿使用的创新政策，形成倒逼机制，迫使宅基地超面积的农户退出。在制定有偿使用制度时，政府部门需要针对本村村民、外来人口分别制定有偿使用规则，确保有偿使用制度的公平性。在解决超面积宅基地的过程中，管理部门需要加强与农户的协调和沟通，最大程度地保护农户权益，争取农户的理解和支持，减少矛盾和纠纷。

3.依托乡村产业盘活凋敝宅基地

针对农村地区的凋敝宅基地，政府部门可以依靠乡村产业，加强对这些凋敝宅基地的整改，实现旧村改造，积极发展乡村旅游产业，盘活凋敝宅基地。例如，部分地区拥有良好的旅游资源，政府部门可以开发、利用凋敝宅基地，采用租用等方法，将这些宅基地改造为民宿，推动旅游业的发展。在整改过程中，政府部门需要将房屋利用和房屋收回相结合，鼓励村民改造危房，收回五保老人去世、全户拆迁等无主宅基地，对这些宅基地进行集中改造、集中管理，将无主宅基地改造为卫生院、警务室、养老中心等，全面改进村容村貌，推动乡村振兴。

结束语

在乡村振兴建设中，农村宅基地的管理和改造非常关键，当前，我国农村地区存在较多一户多宅、宅基地超面积等现象，部分旧村整治、城中村改造工程损害了农民的权益，不利于乡村可持续发展。针对这种问题，有关部门需要明确乡村宅基地管理职责，制定完善的管理制度和管理目标，明确管理原则，对新建宅基地采用“一件事”、“一张图”、“一张网”、“一本证”的创新管理举措，优化宅基地审批流程，加强对新建房样貌的管理，严格批后监管，提高建房质量。针对宅基地遗留问题，政府部门需要采用分类管理的方法，全面解决一户多宅、超面积宅基地、凋敝宅基地的问题。

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