摘要：在新时期发展背景下，我国各行各业都呈现出了全新发展态势，对于地产领域也是如此。但是在近些年发展过程中，经济形式存在不稳定性的特点，使得地产商业事业发展过程中，所面临的招商环境欠佳，一度陷入不利局面。针对此，房地产领域需要立足于新环境寻求新的解决方法，以破此局，获取更大的发展和突破。

关键词：新环境；地产；商业招商

1地产商业概述及特点

与一般的民用地产和写字楼等产业完全不同，地产商业更具备商业的特点，也是当下社会发展过程中，最为特殊的一类地产经营模式，其主要价值就是对市场中的商业经营性需求进行全方位满足。那么地产商业在实际发展过程中，也与传统的地产有着很大的差异性，具体来讲，就是在商业盈利模式上展现出了多元化的特点。因为针对该类型的地产在前期开发过程中，会受到不同地区开发政策和实际规模因素的影响，因此在招商阶段，自然也有不同的侧重点。若地产商业开发阶段，具备大型的特点，其面向的招商范围自然也相对较大，举例来讲，对于大型商超等等；从另一个角度来分析，若在最开始的地产商业开发过程中，规模不大，自然面临的招商范围也相对较小，例如，小型的门店租售等模式等等。地产商业发展过程中，因为地势不同，所处环境差异，因此在商业功能展现上，就体现出了较大的差异性，例如，可以是娱乐商业模式；也可以是餐饮商业模式等等。还有一部分企业，为了将地产商业的利益主导效用最大化发挥出来，还会将多功能集合为一体的经营模式构建进来。但是这样的地产商业也具备动态化和不稳定性的特点，因为商户的盈利性与否，决定是否能长期持久经营，若整个营商环境不佳，就会出现商业盈利受阻等困境，进而频频更换商户，这对于整个区域的经济带动也非常不利。很多时候，地产商业的发展，还会受到市场和政策因素的影响，因此所面临的环境要更为复杂。新环境代表着新的挑战，新环境也决定着新的机遇，对于地产商业招商而言，应当明确自身特点和所在区域发展现状，尤其是重庆这一地区所展现出的经济发展面貌，还有潜藏的各种招商优势，以及了解环境发展大趋势的前提下，将全新的破局策略全面实施进来，这样才能突破原本的招商活动限制，还要站在时代高度上，整合最新的技术和方法，构建全新招商新体系，并在持续招商工作进展中，探索新的招商方法，更要不断反思和完善，才能达到预期的招商成效，实现可持续发展。

2当前新环境下地产商业招商的破局策略

现阶段，重庆地区的经济发展势头正盛，对应的地产商业招商就要进一步突破和创新，拓展地产招商的思路和视野，同时政府也出台了一系列政策，目的就是为了促进重庆地区的商业经济发展，打造国际消费目的地。

2.1明确项目定位，组建专业团队

现阶段，要想促进地产商业招商工作的全面高效顺利进展，就需要明确项目定位，这是最为首要的条件，因为只有在明确项目定位的基础上，才能更好的开展招商工作，达到理想的招商效果。基于项目定位下的招商目标，应对整体市场的发展形式进行全面把控，还要对当下招商综合需求进行了解，同时深入到各个范围区域之中，做好充分调查工作，整合各项数据和信息资料，站在宏观高度对招商可行性方向进行分析，这样就可以做到知己知彼，避免出现招商失败问题。在项目招商过程中，需要确保楼盘本身的呈现状态可以与当下的市场发展状态处于极度契合的情况，然后综合统筹商业发展的层次，也需要立足于所在区域的特点，划分招商细节工作内容，这些都属于基础工作，将基础工作做好，就可以为后续的招商运作顺利进展奠定坚实基础。从另一个角度来分析，明确楼盘所在位置，应对这一区域的人流量进行全面分析，若人流量相对较多，那么招商的成功性非常高，对应的市场状态也极为稳定，此时就需要将竞争策略实施进来，尽可能提高招商经济；若整体实力处于相对有限状态，而且项目所处的市场具备一定不稳定特点，就需要从长计议，将相对保守的稳定跟进策略采取进来。针对不同的情况，则需要采取不同的策略，这样才能体现出地产商业招商的灵活性，而且不论是面对任何的市场环境，都能实现成功招商，以达到预期的招商目标，促进区域经济的可持续发展。

当然，在整个招商过程中，还需要认识到一点，就是招商团队占据了重要地位，明确项目定位之后，就需要第一时间将能力较强且专业素养较高，具备较强市场敏锐力的招商团队构建进来，每一位队员都需要达到相应标准要求，这样才能在招商过程中，针对遇到的各种问题和环境，都能及时应对和解决，突破现下局面，促进地产商业招商工作的可持续稳步推进。

2.2统一招商思路，细化策划方案

在地产商业招商过程中，不能盲目的就开展招商工作，而是所有参与进来的部门和相应人员，深刻认识到项目招商的关键意义，而且要对招商的思路进行全面统一，不能出现意见不合和矛盾问题。针对整个招商的步骤和流程均需要提前科学制定，针对招商工作进展中的每一项行为，也需要做到严格规定。在不同的招商阶段，决定因素不同，而且展现出状态不同，就需要将对应的管理方法和运营策略实施进来，才能达到预期的招商目标。所以就需要对地产商业的经营范围进行全面确定，而且要立足于当下环境特点，整合过往的招商经验，将最为科学且合理的招商方案制定进来，为后续招商工作有序进展提供可靠方案依据，也可以在困惑和瓶颈时，为之提供解决问题的方向。招商规划方案制定阶段，负责人员需要对整个城市区域特点全面了解，还要对地产环境以及适合的营商环境进行全面统筹分析，还要对各种商业产业整合进来的可行性进行辩证分析，以达到理想的商业规划和统筹效果。在过去的地产商业招商阶段，存在很大的弊端问题，就是过于静态化和单一化，不能对整个区域的环境动态变化情况进行针对性掌握，给招商工作带来了很大的限制，也降低了成功可能性。但是如今完全不同，在实际招商过程中的，将立体化的模型构建进来，而且整个地产商业展现出了更加的灵活性，可以租赁，也可以销售，而且针对不同的区域，还可以编号，这样就可以给客户带来直观的体验和感受，也能明确整个区域的井然有序状态，而非是过往展现的杂乱无章，强化招商吸引力。

楼盘建筑组合模型，具备较强的生动化和立体化的特点，所有的地产商业信息都可以生动展现出来，例如，楼盘的面积大小，还有楼盘出租的精准方位等等，这样可以更好的抓住客户的内心，让客户产生强烈的信任感。在具体招商阶段，应了解到一点，广大顾客最为关注的就是价格，所以负责人就需要对整体价格进行把控，同时在客户有意象并询问时，结合租赁和售出的价格，对投资回报率进行精准计算，确保客户可以看到非常可观的利益，提高招商成功率。此外，在招商阶段，因为面对的商铺类型有一定的差异性，在开展招商活动的过程中也需要体现出个性化和区别化，不可千篇一律，只有抓住不同客户的心理，才能实现精准招商，达到预期招商目标。正常来讲，在后期可依情况而定，可以站在成本价的基础上，稍微抬高一些价格。考虑到方位的特点以及面对客流量的情况，调整招商的策略以及金额。若招商的方位非常好，而且客流量极大，此时有意向的客户又非常多，就可以将公开竞拍的措施实施进来，这样招商的效益就可以实现最大化。若所在区域相对偏僻，而且客流量非常少，那就要适当的降低价格，通过吸引更多客户的方式，以达到理想的招商效果。针对不同的情况，设置不同的招商方向，可以体现出招商的科学性和灵活性，而且还能促进招商环境的全面改善。对于商业房地产而言，很多时候也会存在一些相对特殊的空间，例如，地下室或者是相对逼仄的小空间等，为了实现所有资源的最大化利用，就可以进一步拓展招商方向，例如，可以转化服务性质的商业模式，即打印社、网吧等等，以此为方向进行招商，以达到物尽其用，实现招商工作的高效顺利进展。

在明确了基本的招商方向之后，就需要对更加细化的策划方案进行全面拟定，确保具备较强的可实践性。在设置招商策划方案的过程中，必须要展现出一定的特殊性和多样化特点，才能积极应对各种情况。更加具体的来讲，在制定方案阶段，应将这两方向作为最为核心的重点内容，首先，就是广告促销；其次，就是营业推广活动。对于前者而言，应从主题层面出发，对主体特色进行全面丰富，还要站在宏观高度上，对现代技术进行充分运用，构建良好的招商氛围，确保可以吸引更多的客户。在具体方案之中，应对不同的招商广告张贴方式进行明确，进而体现出个性化和针对性，可以瞬间吸引人的注意力。对于后者而言，就需要借助媒介的力量，拓展招商的知名度范围，让更多地区的人们了解到这一招商信息，实现全面覆盖，以吸引更多的客户，达到理想的招商效果。

2.3制定具体措施，掌握营销方法

地产商业招商，本就具备一定的复杂性和特殊性，应做好多方工作，并站在不同的角度进行统筹，才能达到预期的目标。为避免没有计划行事，还需要将招商策划手册拟制进来，而且要在拟制阶段，整合各种数据和信息，将地产商业的特点和优势以及更多吸引客户的点全方位展现出来，这样客户在看到这些时，就可以感受到更为潜在的价值。在具体拟制过程中，会牵涉很多的信息，例如商业历史数据还有一些图表信息等等，这些都不能过于架空，而是要与现实情况完全契合，这样客户才能产生认同感和信任感，进而产生更大的投商意愿。同时，在对这一手册进行拟制的过程中，还需要站在宏观高度上，对国家出台的一系列优惠性政策信息进行全面展示，尤其是要提前深入到市场之中做好调查工作，同时对一些热点问题进行整合，解决客户的后顾之忧，在手册之中，都需要一一说明，这样就可以给客户更为全面的信息展示。当下，很多客户在租赁和购买商铺的过程中，都对一些问题非常关注，如水电供应情况和卸货位等等，所以在手册中，就要对客户所关注的这些问题进行全面展现，还要适当的调整手册内容，展现出个性化的特点，保证招商最终效益。

此外，在招商阶段，为达到更为理想的招商效果，还需要对开盘营销运作的方法进行全面掌握，针对地产商业合同内容进行持续性的细化，确保各项细则和内容可以始终保持完全一致。现实中，针对招商合同业务流程的实施，需要体现出标准化和科学化的特点，这样就可以让招商运作始终走在规范化的道路上，不会出现任何形式的偏差问题。顺利招商之后，还需要有非常重要的流程，就是双方需要签订合同，而且还要对相应票据进行全面整合，并发放地产证书等等。整个流程都需要给客户一种专业的体验和感受，避免盲目敷衍对待，这会让客户产生不信任的心理。从现实角度出发，整个招商阶段，很多开发商虽然手里握有一定的商家资源，但是极为有限，而且在市场之中，对于一些非常专业和权威的招商机构而言，手握的招商资源更为庞大，也可以采取代理的方式，来解决当下的招商难问题，突破招商限制。通过此种方式招商，地产企业也要参与进来，而且要对招商的行为进行适当的监督和把控，还要成立相应小组，这样才能达到理想的监督效果。现阶段，很多地产商业招商过程中，还会将这一形式整合进来，就是带租约销售，通俗的来讲，就是先进行招商，随后再进行销售，这两者的有机契合，可以让这两者的作用达到精准对接的效果，但是也存在问题，如租户与小业主之间能否继续合作，这对于项目后续招商工作的开展有一定的影响。也可以采取以点带面的招商策略方式，具体来讲，就是在招商的过程中，实施优势策略，确保通过商户推荐和商户集体带动的效应呈现，还能构建全新的商业体系，达到理想的招商效果。

3结束语

总而言之，在新时期发展背景下，整体经济在高速发展过程中，各行各业都展现出了新的局面，对于房地产领域更是社会发展的中流砥柱。但是现阶段地产商业招商过程中，会遇到各种各样的问题和局限，影响到招商效益的提升，为改变这一局面，就需要采用全新的招商策略和方法，拓展招商的视野，还要制定科学的招商方案和手册等，站在客户的角度，想客户所想，忧客户所忧，将其顾虑的地方全部一一展示出来，并为之讲解利益获得之处，要将信任的种子扎根在商户心中，这样就可以促进商户源源不断投入，变过往的主动招商且招商难的局面，为被动招商且招商极为简单的局面，以促进地产商业招商工作的可持续完善和发展。

参考文献：

[1]王毅.商业地产开发运营模式的分析与选择[J].中国房地产业，2017（01）：47-48.

[2]李妍，张尚，梁晔华.新常态下商业地产项目的运营模式研究[J].价值工程，2018（01）：58-59.

[3]侯君华.经济新常态条件下招商引资政策研究[J].经贸实践，2017，6：113.

[4]韦金.经济新常态下如何进一步抓好招商引资工作[J].商场现代化，2015（16）：267.

[5]高泽祥.经济新常态下做好招商引资工作探索[J].山西农经，2018（13）：56.