摘要：现代化社会经济中，房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，房地产企业关系着人们的住，其在改善居住条件、提高财政收入及创造更多就业机会方面发挥着重要作用。但是，近年来，房地产企业经营已经过了黄金时期，经营规模大大小小的房地产企业竞争着有限的市场份额，经营压力加剧。房地产企业属于资本密集型，其面临的风险相较于传统制造业更大，更为复杂，在投资风险、现金流风险、筹资风险等方面必须加强防范。因此，房地产企业管理者要强化对企业财务风险的识别与管理，根据具体风险因素制定防范策略。我国部分房地产企业现阶段的经营中财务杠杆较高、资金占用也比较高，特别是经营规模较小的房地产企业，面临破产的风险更大。房地产企业想要获得持续健康的发展，有必要强化财务风险管理工作，提高风险防范能力，从而改善内部经营质量。

关键词：房地产企业；财务风险；防范及控制策略

引言

房地产行业在我国国民经济中的发展速度较快，一直以来都受到社会各界人士的广泛关注，改革开放后，我国各项政策制度加快了房地产企业的发展，对我国经济的发展也带来了十分重要的积极影响。但是近年来，房地产市场接近饱和，受到国内外市场环境的影响，房地产企业经营也面临着资金短缺、房地产楼市下行的不良局面，不利于房地产企业的发展。并且，房地产企业经营具有投资额较高、资金流量密集等特点，当企业出现较为显著的财务风险时，往往直接威胁到企业的生存。因此房地产企业需要对财务风险进行良性管控，有效识别财务风险并加以防范及控制，确保各项工程项目和销售等顺利运转，从而保障企业的健康运行。本文主要对房地产的财务风险展开探讨，首先对房地产企业的财务风险做出概述，分析财务风险的分类，然后介绍房地产企业财务风险的识别及管控现状，并进一步提出财务风险防范及控制策略，期望各房地产企业能够根据自身的经营情况，对财务风险做出预判和识别，并加以管控，有效应对风险问题。

一、房地产企业的财务风险

1.1房地产企业及财务风险

房地产行业有着资金需求量大、存货周期长、资金循环周期长、固定成本高、资产变现能力差、易受宏观政策影响等特点。从行业性质上来讲，房地产属于资源整合型产业，它的发展带动了上下游一系列涉及民生和经济平稳运行的重大行业发展。房地产企业的发展还受到多方因素的影响，如宏观经济政策、行业发展环境等外部因素，以及企业自身经营状况、财务风险情况等内部因素。

首先，风险指的是企业在特定的条件下，因为各种可能发生的事情而为企业带来的不确定损失，风险是不确定的，风险将伴随企业的存续而一直存在，财务风险只是风险的其中一种，它通常直接关系着企业的经营利润，存在于企业财务管理中。房地产企业的财务风险在激烈的市场竞争下将更高，且不可避免。财务风险包括狭义和广义的两种定义。狭义的财务风险指的是房地产企业在经营中负债严重，到期无法偿债及利益等、资金出现断裂、融资出现重大问题而让企业处于经营困境中。狭义的财务风险是从静态的角度进行定义。广义的财务风险指的是房地产企业在筹资、投资、经营等各项财务活动中存在的风险，财务风险随着企业资金的流动而流动，影响着企业的财务状况及经营成果，使得财务状况与经营成果等与预期发生偏差等，存在较大的不确定性。

其次，房地产企业经营具有一系列的特点，经营面临着资金需求量较大、经营周期较长、资金回笼速度慢、相关资产变现较难、容易受到国家宏观经济政策的影响，特别是各项限购政策、税务政策制度。房地产企业属于资源整合型行业，它的发展关系着民生经济，会影响上下游多项民生产业。2021年，著名房地产企业恒大爆发了重大债务危机，引发了严重的财务风险，市场环境对房地产企业经营有更高的要求，“三道红线”等政策的出台更让各房地产企业降低杠杆，改善资金周转能力和融资能力。由此可见，房地产企业对财务风险的识别及防范管控工作需要及时强化，避免企业经营处于重大危机中。

1.2财务风险的分类

房地产企业的财务风险包括筹资风险、投资风险及资金回收风险等。对于筹资风险，房地产企业采用不同的融资方式及资金来源不同所承担的融资成本和风险高低也是不同的，房地产企业必须综合衡量各项融资方式，采取成本和风险最佳的筹资方法。房地产企业的债务与权益的比率反映的是财务杠杆系数，财务杠杆越大，虽然回报可能会越多，但是财务风险也会越大。最优资本结构是使得风险与回报达到平衡状态，在确保企业正常经营的前提下，企业降低融资成本，加强对债务的管理，确定良好的融资方式。随着我国金融市场的发展，房地产企业的筹资环境也随之而变化，新的金融产品为房地产企业提供了更多的融资选择，但也带了一定的风险。对于投资风险，企业投资主要在于流动资产，包括现金、可交易金融资产、应收账款和存货，且必须在流动性和盈利能力之间做出最佳选择。虽然过度投资可以提高资金的流动性，提高公司的偿付能力，但也会同时降低企业的盈利能力，最终影响资金流动。企业还可以投资于固定资产等长期资产，但是如此大规模的资本投资项目至少需要几年甚至几十年的时间来规划和实施。且由于资金投入量大、时间跨度长，投资项目未来收益存在不确定性，风险较大。对于资金回收风险，房地产企业资金回收包括两个过程，从产品销售到最终结算，会回收资金，这个过程要求房地产企业加强对销售的管理，要快速实现销售，避免产品库存积压，占用大量资金。而在销售完成，根据合同约定进行资金结算时，要求房地产企业充分掌握客户的信用，避免过多的坏账损失，可以合理利用提前贴现等手段等及时回收资金，有效降低资金回收的风险。

二、房地产企业财务风险的识别

房地产企业进行财务风险管理首先要对财务风险进行有效的识别，本文在此简单介绍财务指标分析法、财务报表分析法及经验分析法，三种财务风险识别方法。

2.1财务指标分析法

首次，财务指标分析法是指房地产企业要对各项财务指标，可以用于评估财务风险的，例如应收账款周转天数、存货周转天数等设定合理的范围，当实际指标超过了目标阈值，意味着房地产企业要对这个指标相关的事务提高警惕，可能出现财务风险。比如，房地产企业规定了企业销售最长的周期为200天，但直到300天时，还有大部分产品未售出，房地产企业就需要分析为什么存货周转这么慢，属于销售环节的问题还是产品质量问题，亦或是市场环境因素、企业产品库存过多等。指标分析法需要考虑许多方面，它既需要以往的数据统计，要求财务人员利用交叉对比分析的手段，按照领导要求设定期望值，在一定时期计算指标实际情况，与期望值对比分析。期望值的设定将直接企业能否及时发现风险问题。现阶段，我国房地产企业对这种方法的运用已经相对成熟了，各项业绩指标可以参考以往的数据及行业数据。

2.2财务报表分析法

其次，财务报表分析法指的是房地产企业存在的各项指标较多，影响因素也较多，但企业可以通过财务报表进行综合反映，利用财务报表展开财务风险的识别和分析。例如，房地产企业通过横向分析，将企业自身与目标企业、其他同行业企业进行财务分析，了解自身与目标企业、其他企业之间的不足和差距。同时，房地产企业还可以利用纵向分析，即根据企业经营的时间轴来分析，比如各项财务比率的运用，了解资金周转率对财务风险的作用水平、资产负债率对企业长期发展的影响等。财务报表分析更有利于财务人员运用数理知识等了解企业经营状况、财务状况发展趋势，并合理预测，从而提前发现财务风险。该方法也对企业的相关工作者有更高的要求，只有财务人员深入分析，将风险因素及问题落实到业务上，才能了解问题及风险发生的根本原因和管控措施，企业的核心竞争力也将提升。

2.3经验分析法

最后，经验分析法，顾名思义，这里发挥关键作用的就是市场以往的表现及经验。实际上，随着时代的发展和产业模式的多样化，当前企业面临的问题，过去可能并没有发生，但是，通过理论上和数学上的归纳总结，可以对以往的模型进行拓展和预测，来分析当前的风险及其发生的可能性等。经验分析法也可以称为专家调查法，这种方法是利用系统化程序，提高企业的财务管理资料。并且征询专家意见，对可能的财务风险进行预测，总结预测结果。他们往往对市场有较高的洞察力，对于相关风险的应对和处理方法也有较多的经验，所以他们能够胜任风险评估的职位。但这个方法也存在缺陷，如果专家主观判断等原因造成的分析评价结果，以及没有可靠的数理模型支撑，有可能导致该分析方法得到的结论缺乏数据支持，而不能提供指标化和有效地应对办法。所以，企业的相关资料是影响专家判断的重要信息资料，资料内容要包含诱发企业财务风险的可能因素以及内外部环境因素等。

三、房地产企业财务风险防范及控制策略分析

3.1加强政府政策研究，加强市场分析

一方面，房地产企业经营容易受到政府政策的影响，因此房地产企业要加强对政府政策的研究，根据房地产政策的变化来合理调整财务管理和业务经营工作，采用更加科学合理的财务管理手段，避免政府政策给企业经营带来较大的不利影响。为此，房地产企业可以成立政策分析小组，对现阶段的各项政策经行分析研究，并适当预测未来阶段政府可能根据市场经济发展情况会对房地产企业制定的有关政策，从而提醒房地产企业及时改善经营，与政府要求相契合。房地产企业要主动适应政府发布的指导方针，包括各项优惠政策、经济政策、货币政策及土地供给政策，及时调整经营战略，这对防范财务风险具有积极作用。

另一方面，房地产企业要加强对市场行情的分析，政策分析小组的工作需要将市场分析纳入职责范围内，市场调研小组人员及时获取并关注房地产行业的市场变化，包括对目标企业的关注、同行业其他竞争企业的关注及宏观市场调控的分析，全面了解房地产行业市场发展方向，为企业发展指导正确的战略方向，从而使得企业经营在财务风险中及时了解投融资政策、确定合理的融资方式，有效控制现金流及负债率，降低财务风险。

3.2加强现金流量风险控制

房地产企业财务风险管控中最重要的包括对现金流风险的管控，一旦现金流出现危机，房地产企业经营将面临破产。房地产企业健康持续发展的根本在于健康的现金流管理，其经营项目前提需要投入较大的资金，资金流断裂、后续资金回收难，给企业带来的危害必然是毁灭性的。一方面，房地产企业在现金流管理中，可以根据企业日常经营的现金流需求水平，建立合理的现金流量监控平台和体系，财务人员要对企业经营各环节的现金流进行监控，如采购、项目建设及销售等业务环节，意味着对业务工作事前、事中及事后工作的管控。同时财务人员监控现金流量时，要结合企业预算计划进行，明确各项资金的流动是否合理有效。另一方面，房地产企业的管理者需要提升负现金流量对企业带来高财务风险的意识，在制定现金流量预算计划时，需要明确到具体业务上，精细化管理，有助于财务人员合理规划资金，既要保证项目建设顺利运营，也要确保资金回收与预算计划偏差较下，确保财务资金收支平衡管理，实现资金使用和资金回收的平衡状态。

3.3建立财务风险管控机制

财务风险管控机制建设中，房地产企业需从企业现状及市场环境出发，从事前、事中、事后三个阶段实施风险管控。事前控制环节，企业需构建财务风险预警体系，借助大数据等技术搭建财务信息收集平台，及时收集市场及企业内部相关信息，并加强对流动比率、速动比率、资金周转率等数据的分析，通过信息收集、指标分析及时发现财务风险并发出预警，之后针对预警危机制定相应方案，以将各风险控制在可控范围内。事中控制环节，运用定性与定量分析法监控企业财务风险情况，并制定降低或转移策略，以降低企业经济损失。如针对应收账款回收风险制定账款回笼方案，完善资金使用监督机制，定期考核资产管理比率，并强化流动资金管理，增强流动资金的周转，最终提升企业变现能力。事后控制环节，企业建立风险数据库，记录企业已发生的财务风险，包括风险信息、风险管控措施、经验总结等，通过信息与经验的积累有效提高企业未来财务风险的管控效率。

四、结语

综上所述，房地产企业经营所面临的财务风险众多，本文在此简单介绍三项重大财务风险，各项财务风险将伴随企业的存续而一直存在，对企业的影响也是不确定的，因此房地产企业只有准确识别财务风险，并针对性财务措施进行防范及控制。例如通过强化对市场环境的分析，提前做好风险应对工作，强化对现金流量的监控等，避免企业经营面临重大财务危机，通过风险管控机制的建立做好财务风险预警，全面加强财务风险管理，促进企业长远发展。

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1.姓名：卢道权

2.性别：男

3.出生年月：1987年7月

4.籍贯： 重庆市垫江县

5.民族：汉

6.现有职称：中级会计师

7.现有学历：本科

8.工作单位：重庆宏帆实业集团有限公司

9.工作单位邮编：400021