摘要：居住权制度的主要作用在于维护社会群体的住房权益，在制度实施之中通常是利用合同约定以及遗嘱等形式，维护房屋的应用权和占有权等。但以实际情况来看，虽然居住权制度的应用价值显著，但其也易于体现出一定的不足。如，在二手房交易过程中，容易面对较多的困境，在二手房交易中对购买一方来说，通常会将重点放置在房屋产权归属等方面，而在居住权被深入后，就会对从前的交易格局造成影响，会提高交易过程的复杂性。因此，针对面对的适应困境问题，应积极探索出解决路径，从而维护相关主体的合法权益。

关键词：居住权制度；二手房交易；适用困境；解决路径

前言

在房地产市场中，二手房交易相对普遍，而在居住权制度的应用中，会对二手房交易带来很大的影响，其的“不可转让”等特性突出，导致在二手房交易的过程中，不可只根据产权来进行，较难保障交易的平稳开展。所以，针对该情况，采取何种突破路径来尽快解除在二手房交易过程中居住权制度面对的困境就为一项重点课题。基于此，本文主要研究了居住权制度在二手房交易中的适用困境与解决路径。

一、居住权制度在二手房交易中的适用困境

（一）居住权信息披露与查询困境

在二手房交易中居住权制度适用困境之一，即是在于信息披露和查询困境。如，对于卖方来说，会在考虑自身利益或是其他因素的影响下，产生隐瞒事实的行为，即便房屋已被设立了居住权，其也未能毫无保留的阐述出来，通常会根据合同约定等的形式来进行，会表现出一定的隐秘性，因而如果卖方没有说出实情，对于买方来说是难以获知真实情况的[1]。除此之外，以现阶段情况来看，虽然不动产登记系统已相对成熟，但在居住权的登记和查询方面上，发现还存在明显的薄弱之处，各个区域的登记系统难以实现统一，容易面对信息获取困难以及查询复杂等相关的状况。在该种状况的影响下就算买方想要查询信息，也会受到上述因素的影响而难以实现，容易导致在二手房交易的过程中，买方面对较大的交易风险，致使其因不了解实际的状况在房屋购买上遇到问题，最终甚至导致买方在购房过后也不能正常入住。由上述内容可见，在二手房交易中居住权制度的应用，容易面对信息披露和查询的困境，所以在新形势背景下，有必要探讨和分析这一困境，以便制定出科学的应对方式，以期最终能维护好相关方的住房权益。

（二）居住权与房屋所有权及其他权利冲突困境

居住权制度在二手房交易过程中，也面对居住权与房屋所有权及其他权利冲突这一困境。居住权属于用益物权之一，若是和其他权利之间有所矛盾，在此情况下容易影响二手房交易的正常进行，易于带来诸多难题与挑战。对于房屋来说，在其已被设置了居住权的情况下，则对于所有权人来说，其一些权能就会被影响，主要是指不能正常行使房屋的处分权以及使用权等，会对所有权人造成很大的困扰。能够明确到的是，在进行二手房交易时，如果所有权和居住权二者之间有所分割，就容易滋生这样一种情况，即居住权人仍霸占着房屋，房屋买受人虽然已购买了房屋，但却不能在其入住或是对其加以改造。在发生上述状况后，无疑会消极制约房屋所有权的价值体现。再者，在居住权制度应用中，还不排除租赁权、以及抵押权等诸多权利之间产生矛盾或冲突的状况，带来的影响不容小觑。例如，如果某一房屋设立了抵押权，且在设立了该种权利后，又去设立了居住权，面对该情况，若债务人未能准时的清偿债务，对于抵押权人来说，在应用抵押权的过程中就会受到居住权所影响，消极限制到抵押物的正常处置。而如果先设立了居住权，随后又对抵押权予以了设立，在此情况下，在判断抵押物实际价值的阶段中，抵押权人也容易面对诸多的难题。另外，在房屋的使用权能方面上，租赁权以及居住权二者之间也容易发生冲突，若未能及时解决这种冲突，就会影响二手房交易的顺畅落实。

（三）居住权期限与合同约定不明困境

居住权期限与合同约定不明，同样为二手房交易中居住权制度应用所面对的一项主要困境。能够了解到的是，不管是居住权的期限还是相应的合同约定，均会在很大程度上影响到二手房的交易过程，但以实际情况来看，又容易面对“约定不明”等的状况。以居住权期限来分析，一般能通过当事人加以约定，也能根据遗嘱的形式来予以明确，但在某些合同或是遗嘱内容中，在居住权期限这一方面上却未能进行细致的规定，包括只是说明了居住时间，并没有确定情形界定，容易为往后的二手房交易造成隐患，致使在具体交易的阶段中，买方较难明确居住权的期限，不能正确判断房屋的价值。除此之外，在合同内容中也涉及其他的条款，主要是指维修费用、以及居住条件等方面，若未能予以明确的约定，就易使买卖双方和居住权人之间发生冲突，对双方均会造成很大的困扰。例如，如果在合同内容中没有标明在房屋受损后，居住权人用不用负责维修的费用，在产生房屋受损的状况后，针对由谁去负责维修费用这一问题，相关方就容易因此出现纠纷，致使二手房交易一度难以进行，也容易损伤相关方的切实利益，导致在二手房交易中面对着较多的风险状况。

二、居住权制度在二手房交易中的适用困境解决路径

（一）完善居住权信息登记与查询机制

针对居住权信息披露和查询这一困境，为了实现尽快的处理和突破，就应深化探索困境的解决路径，即在于对居住权信息登记与查询机制的完善和优化。对此，一方面需先确保完善居住权信息系统，以便保障在信息登记的方面上，可体现出综合性与具体性，规避产生信息偏差的状况。并且，针对居住权的设立以及变更等重要的居住权信息，务必要予以细致准确的记录，不可产生信息遗漏等的状况，还应实现网络互联，使得居住权信息能够被获得广泛的传播，突破各地区之间的信息限制，从而利于高效快速的查询居住权信息，规避产生信息不畅的问题。另一方面还有必要精简查询的步骤和流程，防范在信息查询的过程中受到严重限制，对此能设置查询窗口，也能在现代化技术的辅助下建构线上查询平台。在实现该种建构后，仅需根据主要的房屋信息等，买方就能迅速明确房屋的居住权情况。还应强化人员培训，使得登记人员的服务水平、以及专业技能均可以获得提升，保障他们能迅速、精准地反馈最终的查询结果[2]。再者，在二手房交易的过程中，还需确保卖方予以充分的信息纰漏，明确其在该方面的义务和责任，即强调在签署合同之前，先通过书面的形式使买方获知房屋的居住权情况，如果存在刻意隐瞒的状况，会根据相应法律法规对卖方予以惩处，追究其的法律责任。在采取该种措施后，有助于防范卖方出现刻意隐瞒的行为，进而维护买方的合法权益。

（二）明确居住权与其他权利的顺位及冲突解决规则

在二手房交易居住权制度适用困境的解决中，应将明确居住权与其他权利的顺位和冲突作为一项重要的解决路径。具体分析，在权利顺位上需要结合物权法定原则，根据实际的设立时间来明确权利的先后性，通常来说，先设立的权利更加具有优先性[3]。例如，如果居住权以及抵押权二者之间发生了矛盾冲突的状况，在该状况下，如果发现最先设立的是抵押权，在使用抵押权的过程中，一般来说可对居住权予以涤除，如果最先设立的是居住权，就需切实维护居住权人的权利，能利用协商等方式对居住权人进行一定的补偿。若是租赁权和居住权二者之间发生了矛盾冲突的状况，如果最先设立的是租赁权，在此情况下根据“买卖不破租赁”这项重要的原则，在设立居住权的方面上就不可对承租人的合法权益造成影响，反之，如果最先设立的是居住权，通常来说居住权就处于优先的状态下，对租赁人来说，不可凭借租赁的关系和居住权人之间进行对抗。再者，还应建构一致的冲突矛盾处理程序规范，进而在权利冲突状况出现时，相应的当事人就能利用诉讼以及协商等诸多的形式来尽快处理冲突问题，确定不同处理路径的适用范围，加快冲突问题的处理速度。最终也更利于保障二手房交易市场的稳定运作，尽可能规避其产生有所混乱的状况。

（三）规范居住权合同条款与期限界定

在居住权期限及合同约定不明这一困境的处理和解决中，可通过规范居住权合同条款与期限界定来加以实现。首先，应明确合同示范文本，强调在合同内容中涉及关键的条款，主要是指房屋信息、居住要求和维修费用等方面，使得在设立居住权的过程中，相应当事人能细致约定不同的权利义务。在居住权期限的明确上，在合同内容中需要包含起止的时间以及消灭的情形，防范由于内容不够具体而引发消极问题。其次，应严格审查和管控合同，在登记的方面上，要求严格审查各项合同条款，保障其中内容和我国相应法律法规之间相符。针对条款内容有所缺失的状况，还强调当事人予以尽快的补充和完善，之后再进行准确的登记。除此之外，也应建构相应预警机制，可采取大数据技术等，结合相关的数据迅速明确在合同内容中隐藏的不足之处以及隐患问题，就能具有一定的前瞻性，做到尽快解决以及防范合同纠纷的产生，确保在二手房交易的过程中，相关方均能根据具体的合同条款展开顺利的交易，防范由于在合同方面上存在薄弱与不足之处，而导致产生严重的纠纷问题。最终也能推动二手房交易市场处在持续运作的状态下，促进二手房交易市场得到更好的发展[4]。

总结

现如今，在二手房交易过程中，发现居住权制度的应用面对较多的难题与困境，主要是指居住权信息披露、以及合同约定不明等方面的困境。针对上述困境，就有必要制定出科学的解决路径，以期能尽快解除相关方的矛盾冲突问题，明确他们的权利义务，从而不仅利于维护相关方的住房权益，也利于推动社会的和谐发展。

参考文献：

[1]黄晓星. 浅析居住权对二手房交易的影响[J]. 中国集体经济, 2021, (32): 105-106.

[2]林沐, 徐长林. 带居住权转让交易模式的以房养老产品设计探析[J]. 保险理论与实践, 2021, (01): 129-140.

[3]胡晶玲. 个人居住用二手房交易的税收政策适用研究[J]. 商业会计, 2017, (16): 63-66.

[4]何建国. 论我国民法典居住权制度的功能与改进[J]. 河北工程大学学报(社会科学版), 2024, 41(03): 77-84.