一、项目背景

本项目位于昌平区北七家镇南部歇甲庄村，地处昌平区东南门户，与朝阳、顺义两区接壤，毗邻温榆河公园、清河及17 号线天通苑东站，现状用地利用效率低、闲置现象普遍。为深入践行习近平总书记关于“把首都建设成为一个大花园”的重要指示，全面落实《北京城市总体规划（2016 年—2035 年）》《昌平分区规划（国土空间规划）（2017 年—2035 年）》及《北京花园城市专项规划（2023 年—2035 年）》核心要求，在昌平区政府、区规自分局与未来城公司统筹调度下，四方技术单位因地制宜、系统施策，紧抓歇甲庄村土地一级开发契机，于2024 年正式启动《昌平区北七家镇南部组团CP02-0704-0024～0078 地块规划综合实施方案》（以下简称“规综方案”）编制工作。

二、 规划内容

1. 规划范围

本次规综方案规划范围东至昌平区界，南至昌平区界，西至北苑东路、九排干南支，北至水源九厂路、太歇路，总用地面积 267.22 公顷，是歇甲庄村除歇甲车辆段、歇甲庄村安置房、清河第二再生水厂、水资源调度中心以外的范围。

规划范围图

2. 核心举措

本次规综方案立足区域特质，系统谋划，旨在将本项目打造为“便捷舒适、活力多样、城绿交融的高质量生态宜居之城”，重点推进三大核心举措：

（1） 促区域融合，筑便捷通达基底

依托三区交界优势，构建“三横四纵”对外干线公路网，优化内部路网结构，强化与顺义、朝阳地区的交通衔接，实现区域高效互融。（2） 补服务短板，聚多元人群活力

面向北侧未来科学城、西侧回天地区等多元人群需求，规划约50 万平方米高品质住宅，高标准打造便捷、完善的一刻钟社区生活服务圈，增强区域吸引力与人才粘性，弥补“回天地区”公共服务不足。进一步推进歇甲庄村劳动力安置，解决原住民生活保障问题。（3） 塑花园城市，优城乡空间风貌

衔接二绿地区减量提质增绿要求，通过项目实施推动区域整体减量，布局城绿相融的生态空间网络。全面落实花园城市“绿化、彩化、立体化”设计理念，在宏观层面增绿扩绿，中观层面促城绿融合，微观层面提升空间品质。重点塑造花园住区、花园街道、花园公服等多种花园场景。

项目效果图

三、创新亮点

1. 首创昌平规综“多师协同”机制，赋能规划实施效能

积极响应《北京城市总体规划（2016 年—2035 年）》及《北京市责任规划师制度实施办法》关于建立“双师”或“多师”协同机制的要求，本方案创新引入规划师、建筑师、景观师、测算师四方协同工作模式，分别由北京市城市规划设计研究院、北京维拓时代建筑设计股份有限公司、北京市住宅建筑设计研究院有限公司、北京承帆立业规划设计有限公司承担相应专业技术工作。本方案是昌平区首个在编制层面采用“多师协同”机制的规综方案，该机制打破传统专业壁垒，深度融合产品分析、城市设计、景观营造、资金测算等环节，实现“1+1+1+1>4”的协同增效目标，显著强化了方案的整体性、系统性、可实施性及全过程技术保障能力。

2. 创新“刚弹结合”管控，应对市场动态需求

在“多师协同”框架下，统筹兼顾当前实施需求与长远发展弹性，本方案创造性提出“总量控制、弹性管理、动态留白”的居住用地规划管理策略。

结合城市设计与节地标准，提出容积率、建筑高度等指标的弹性管控区间。建立居住建筑规模指标池，制定清晰的弹性指标使用规则，在总量刚性约束下，实现建筑规模指标的灵活调配，显著提升土地入市对市场变化的适应性与资源配置效率。

项目效果图

3. 贯穿“花园城市”理念，精塑城乡风貌品质

方案深度衔接二绿地区减量提质目标，将花园城市理念贯穿规划、建筑、景观设计全流程，形成“增绿-促融-提质”三级递进策略

宏观增绿层面，打造“一带一心一轴”的绿色空间结构。一带，沿清河水系、温榆河公园以及轨道车辆段北侧绿地打造生态绿带；一心，西部结合现有水系、绿地打造街区绿心；一轴，围绕现有水系、绿地打造生态景观轴，渗透到组团之内。中观促融层面，构建蓝绿交织生态网络与多功能绿道体系，运用精细化城市设计手法，消解轨道车辆段、高架桥等消极空间界面，促进区域空间有机融合。

项目分析图

微观提质层面，营造亲近宜人的花园住区，落实“好房子”政策，鼓励居住小区首层架空与风雨连廊相结合，提升居住品质。建设花园街道，结合街道的不同功能、走向和周边环境，将街道细分为风景道路、主题道路和邻里道路等类型，创造街道景观个性。提供花园公服，鼓励设置花园化课堂、花园化休息区，营建花园学校。

四、实施成效

1. 经济效益方面

2025 年 9 月 23 日，昌平区北七家镇歇甲庄村（A 地块）土地一级开发项目 CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045 地块正式发布挂牌公告。10 月 28 日，中建智地置业有限公司和北京未来科学城置业有限公司联合体竞得该项目，成交金额 26.012 亿元。其中住宅地块0038、0046 在规综方案规划图则中容积率为1.9-2.4，建筑高度为45-60 米。后期结合市场需求，土地出让条件中提出这两处住宅地块容积率分别为2.1 和2.05，容积率“可统筹考虑，统一核算，结合设计方案灵活设置”，整体不超过2.07，建筑限高均为 60 米，为适应当下房地产市场的动态需求创造了先例。

2. 社会效益方面

本方案着力补齐民生短板，根据群众“七有”要求、“五性”需求和各领域规范标准，梳理问题缺口，满足民生需求，切实提升了区域公服务水平。

以歇甲A 地块CP02-0704-0035（A8 社区综合服务设施用地）等公服设施地块挂牌出让为标杆，带动歇甲其余公服在近三至五年有序实施，提供4 处基础教育、3 处养老等公服设施，实现“学有所教”“老有所养”目标。促进了周边基础设施建设，项目保障了清河北路、歇甲庄北二街、歇甲庄中街等框架性干路先期开工，与周边朝阳、顺义区衔接的“三横四纵”的干路网框架逐步形成。

3. 生态效益方面

方案落实了二绿地区减量、增绿的目标，与紧邻的温榆河公园共同构建了区域“绿芯”。减量方面，规划范围内已落实减量40.31 公顷，一大批低效产业、散乱污产业在项目指导下陆续腾退。特别是项目北部的路新沥青厂，自本项目实施后，该厂正式进入了腾退进程，一直被天通苑居民所诟病的异味、污染问题得到了历史性的解决。

五、总结

本规综方案于2025 年1 月24 日获得北京市政府批复。方案创新性提出“多师协同”的工作机制、用地指标“弹性管控”的管理策略、“花园城市”的设计理念，在保障法定规划严肃性的同时，为应对市场变化提供了充分的灵活性。通过高标准要求、高水平设计、高质量实施，方案全方位实现打造“花园社区新示范、温榆河畔宜居园”的规划目标。

项目效果图