摘要：在房地产市场不断发展与变革的背景下，新税收政策的出台对房地产企业的经营与发展产生了深远影响。企业所得税和土地增值税作为房地产企业税负的重要组成部分，如何依据新税收政策进行科学合理的筹划，成为企业降低税负、提升竞争力的关键。本文深入剖析新税收政策的要点，探讨房地产企业在所得税和土地增值税筹划方面的优化路径，旨在为房地产企业的可持续发展提供理论支持与实践指导。

关键词：房地产企业；新税收政策；企业所得税；土地增值税；纳税筹划

一、引言

房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其发展状况对经济增长、社会稳定等方面具有重要意义。税收政策作为宏观调控的重要手段，对房地产行业的发展起到引导与规范作用。近年来，为促进房地产市场的平稳健康发展，国家出台了一系列新的税收政策。这些政策在调整房地产企业税负结构、规范税收征管等方面发挥了积极作用。对于房地产企业而言，深入研究新税收政策，优化企业所得税和土地增值税的筹划策略，不仅有助于降低企业运营成本，提高经济效益，还能增强企业应对市场变化的能力，实现可持续发展。因此，探讨基于新税收政策的房地产企业所得税和土增税筹划优化路径具有重要的现实意义。

二、新税收政策要点解析

（一）土地增值税相关政策调整

2024年11月，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布相关公告，自2024年12月1日起，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。这一政策调整旨在缓解房地产企业的财务压力，为企业释放更多资金用于项目开发与运营。同时，对于取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。这一规定在一定程度上鼓励企业开发满足刚需的普通住宅项目，促进房地产市场的结构优化。

（二）企业所得税相关政策动态

在企业所得税方面，虽然目前暂未出现大规模、直接针对房地产企业所得税税率或扣除标准的调整政策，但税收征管环境日益严格，对企业成本核算、费用扣除的合规性要求更高。税务机关加强了对房地产企业收入确认时间、成本分摊方法等方面的监管，要求企业必须按照相关会计准则和税收法规准确核算应纳税所得额。此外，对于一些符合条件的房地产项目，在特定区域或特定业务模式下，可能存在税收优惠政策，如某些地区为鼓励保障性住房建设，对参与该类项目的企业给予一定的企业所得税减免或优惠税率。

三、房地产企业所得税筹划优化路径

（一）合理规划收入确认时间

房地产企业的销售模式多样，包括现房销售、期房销售、分期付款销售等。不同的销售模式下，收入确认的时间节点存在差异。企业应依据新税收政策和会计准则，合理选择收入确认方式。在期房销售模式下，若企业能够准确预估项目的完工进度，可以采用完工百分比法确认收入。这样可以避免在项目集中完工时大量收入集中确认，导致企业所得税税负大幅增加。

（二）优化成本核算与费用扣除

房地产开发项目成本构成复杂，包括土地成本、建安成本、配套设施成本等。企业应建立完善的成本核算体系，确保各项成本费用的准确归集与分摊。对于共同成本，如土地成本在不同开发项目或不同业态之间的分摊，应选择合理的分摊方法，如占地面积法、建筑面积法等。同时，要注意收集和保存相关成本费用的合法凭证，如发票、合同等，以满足税务机关对成本扣除的合规性要求。

房地产企业在经营过程中会产生诸多费用，如管理费用、销售费用、财务费用等。企业应深入研究税收政策，充分利用各项费用扣除政策。对于符合条件的研发费用，可按照规定进行加计扣除。若房地产企业开展绿色建筑技术研发、智能化住宅系统研发等活动，相关研发费用可在计算应纳税所得额时予以加计扣除，从而降低企业所得税税负。此外，合理安排借款费用，对于符合资本化条件的借款费用应予以资本化，计入相关资产成本，而对于不符合资本化条件的借款费用则可在当期费用中扣除。

（三）合理利用税收优惠政策

不同地区为吸引投资、促进地方经济发展，可能会出台针对房地产企业的税收优惠政策。企业应关注各地区的税收政策动态，合理选择项目投资地点。一些经济开发区、新区为鼓励房地产企业参与基础设施建设和房地产开发，可能会给予企业所得税“三免两减半”等优惠政策。企业可在综合考虑项目市场前景、投资环境等因素的基础上，选择在具有税收优惠政策的地区开展项目，以降低企业所得税负担。

为解决中低收入群体的住房问题，国家大力支持保障性住房建设，并对参与保障性住房建设的企业给予税收优惠。房地产企业若参与保障性住房项目，如经济适用房、公租房等建设，在满足一定条件下，可享受企业所得税减免、土地增值税优惠等政策。企业应积极把握这一政策机遇，合理规划业务布局，在承担社会责任的同时，实现企业经济效益与社会效益的双赢。

四、房地产企业土地增值税筹划优化路径

（一）合理利用普通住宅税收优惠政策

如前文所述，对于增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，可免征土地增值税。房地产企业在项目规划阶段，应充分考虑这一税收优惠政策。通过合理控制项目的销售价格、优化成本结构等方式，使普通住宅项目的增值率控制在20%以内。例如，在项目定价时，企业可进行详细的成本测算和市场调研，结合周边同类楼盘价格情况，在保证一定利润空间的前提下，合理确定销售价格，避免因价格过高导致增值率超过免税标准。

（二）科学规划清算时间

土地增值税实行先预征后清算的征管方式。企业应科学规划清算时间，寻找预征金额与清算后应纳税额的平衡点。当土地增值率高于平衡点时，预征金额往往低于清算金额，此时企业应及时进行清算，加快资金回笼，减少资金占用成本。在清算前，企业要确保成本结算全部完成，并获取所有合法有效的发票，以保障扣除项目的完整性，实现土地增值税税额的最小化。

（三）合理增加扣除项目金额

在符合法律法规和项目质量要求的前提下，企业可通过合理规划项目设计、选择优质供应商等方式，降低项目开发成本。在建筑材料采购环节，通过集中采购、招标等方式，与供应商建立长期稳定的合作关系，争取更优惠的采购价格，从而降低建安成本。此外，合理安排项目工期，避免因工期延误导致的额外成本增加，同时优化项目管理流程，提高管理效率，降低管理成本。这些措施不仅有助于提高企业的经济效益，还能增加土地增值税的扣除项目金额，降低增值率。

税务机关对于土地增值税扣除项目的发票管理要求严格。企业在项目开发过程中，必须确保取得的发票真实、合法、有效，且发票内容与实际业务相符。对于建安发票，特别要注意备注栏是否注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。若在清算时未能提供合法有效的凭证，相应的成本费用将不能在土地增值税前扣除，从而增加企业税负。因此，企业应加强发票管理，建立健全发票管理制度，确保发票的及时获取、妥善保管和准确使用。

五、结论

新税收政策给房地产企业所得税与土地增值税筹划带来机遇与挑战。企业需紧盯政策动态，深入剖析要点，依据自身情况制定纳税筹划方案。在企业所得税筹划上，合理规划收入确认时间，优化成本核算与费用扣除，善用税收优惠政策；土地增值税筹划方面，合理利用普通住宅优惠，科学规划清算时间，增加扣除项目金额。此外，企业要强化税务风险管理，确保筹划合规，避免违规损失，借此降低税负、提升竞争力，实现可持续发展。

参考文献：

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[2]代表委员AI湖北|高林：优化税收政策降低房企负担促进房地产市场高质量发展[EB/OL].长江云新闻，2025-01-13.

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