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摘要：对朝阳市本级集体建设用地土地定级因素因子量化的原则与方法进行了定性分析与定量分析研究，对土地定级因素因子进行了整理及量化。

关键词：土地定级因素；因子量化；朝阳

中图分类号：G4 文献标识码：A

为了实现朝阳市本级集体建设用地使用权流转的有效管理，则需要科学对集体建设用地级别进行评定，从而为集体经营性建设用地入市及集体建设用地确权提供重要的依据。

1土地定级因素因子量化的原则与方法

1.1土地定级因素因子量化的原则

土地定级因素因子评价，各因素作用分值的测算，是科学、合理地评定土地等级的关键，因此在土地定级因素因子作用分值评价、测算中，应根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T18508—2014），严格遵循以下原则： 在土地定级因素资料整理的基础上，各因素因子作用分值与土地质量优劣呈正相关，土地条件越好，作用分值越高，总分值越大；各因素因子指标均按相对值衡量。在指标值中对规模、级别的最高值、距离最近和状况最优值赋予相对最高分，其余指标按相对大小依次递减，分值体系用0－100分的封闭区间；若因素的指标值只在一定范围内对土地质量起作用，因素分值计算只在该范围内进行。凡高于或低于该范围的指标值，按该范围内的最高值和最低值看待。

1.2各因素作用分值计算的方法

1.2.1面状因素

因素对土地质量的影响仅与因素的指标值有关，即面状因素，其定量化步骤为：

对因素进行整理，计算指标值；

按下式计算相对作用分：

式中：ei——i指标值的作用分；

X——i指标值；

Xmin——i指标值的最小值；

Xmax——i指标值的最大值。

划分3－10个作用分区间，编制作用分值表。

1.2.2点状、线状因素

若因素对土地的影响即与因素涉及的呈点、线状分布的设施规模等有关，又与土地和设施的相对距离有关，即点状、线状因素。其定量化步骤为：

在各因素内按规模或类型求出各点或线的功能分，其最大值为100；

计算公式：

式中：fi——i指标值的功能分；

Ii——i指标规模指数值；

Imax——i指标值的最大规模指数值。

计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用范围或平均吸引范围及划分若干个相对距离区间；

根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的功能分按相对距离计算获得各个相对距离上的作用分；

以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分值表。

在测算各因素、因子指标作用分与作用分等值线图的编绘过程中，引入了GIS（地理信息系统）技术，底图编制采用AotoCAD2011及ArcMap10.1制图，分值测算我们采用“SimpleGIS”土地定级软件系统，从图件、数据输入到分值测算、统计分析检验和绘制成图完全通过计算机完成，保证了工作的精度，又大大节约了时间，使定级工作科学、准确化。

2定级因素因子整理及量化

2.1商服繁华影响度

商服繁华度是重要的定级因素，科学把握作用分值的地域分布规律，对合理确定土地级别关系极大。在商服中心地段范围内，物质、能量、信息高度聚集，人口流动量大，物质、资金、信息的交换频频发生，各种经济活动以此为中心展开。商服中心城镇的形成，需要一定的市场、人口条件。商服中心实际上是商服业比较集中的城镇，由一系列的商业和服务业部门组成。

2.1.1商服中心经济指标

根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507—2014），商服中心的划分依据：

一可按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其他经济指标的高低衡量。二利用对商服中心的已有划分成果，并加以适当修正、调整确定。

确定商服中心综合指标值：

指标归一化处理计算公式为： mi=100ai/amax

式中：   mi——某指标归一化值；

ai——某指标值；

amax——某指标最大值 。

计算各商服中心综合指标公式为：

式中：   X——某商服中心的综合指标；

mi——某商服中心i评定指标值；

Ki——某商服中心i评定指标权重值 。

2.1.2商服中心级别划分

根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507—2014），中等城市应分出商服中心级别数目为2-3级。根据朝阳市实际情况，将商服中心划分3个级别，具体情况见表5：

2.2道路通达度

道路通达度是体现地块通达性能的指标，对土地级别有较大的影响。通常通达性好的土地由于提供了市场保证、聚集条件、交通方便、人们出行、产品运输等活动便利，土地质量相应高，反之低。朝阳市道路情况、车流量等差异较大，它们对土地质量的影响各不相同，因此道路通达性存在较大差异。

通过对朝阳市交通局收集的资料及现场实地勘察结果的分析，我们把朝阳市定级范围内的道路按照其功能及在城镇中的地位，分成国道、省道、县乡道路。

2.2.1评定道路作用指数

道路作用指数反映各类道路在城镇交通运输中的地位和所起的作用，与道路类型密切相关。因此，利用道路类型的划分结果，赋予各类型道路作用指数（见表7）。

2.2.2道路通达功能分计算

依据各类道路作用指数，用下面公式计算各类道路通达度功能分：

其公式为：fi=100×Ii

式中：fi——某类道路通达功能分；

Ii——某类道路作用指数。

编制道路通达度作用分值表：

综合定级时，道路通达度作用分是随空间直线距离增加而呈指数衰减。

计算公式为：ei=f（1-r）

式中： r——某点到i道路的相对距离；

ei——i类型道路影响距离内，某点道路通达作用分；

fi——i类型道路通达功能分。

依据各类型道路通达功能分和各类型道路相对应的相对距离，求得在不同相对距离上的各类型道路通达作用分。根据计算结果，编制朝阳市本级道路通达作用分值表。

2.3对外交通便利度

根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507—2014），对外交通是城市对外交通联系的总称，包括火车站、港口、长途车站、机场、高速公路出入口等城镇中对外经营的客运站、货运站和重点对外交通节点，可按设施在城镇对外交通运输中的地位和作用、定级类型来选定设施数目和类型。

朝阳市对外交通设施主要有火车站、高速公路出入口。根据各对外交通设施在城市对外交通运输中的作用，本次定级对外交通设施选择了火车站及高速公路出入口。

2.3.1对外交通设施功能分计算

对外交通设施功能分计算公式为：fi=100×Ii

式中：fi——对外交通设施功能分；

Ii——该设施（因子）规模指数 。

将规模指数代入公式，得到对外交通设施的功能分。

2.3.2对外交通便利度作用分值表的编制

运用直线衰减公式计算作用分值：

式中：——j点受i类对外交通设施某场所的影响作用分；

——i类对外交通设施某场所的便利度功能分；

r——j点到i类对外交通设施某场所的相对距离。

根据计算结果，编制等分距间距的朝阳市本级对外交通便利度作用分值对照表。

2.4公用设施完备度

在此次朝阳市本级集体建设用地定级中，基本设施状况我们选择公用设施完备度这一个因素作为定级因素。在因子里我们重点研究测算中学教育设施、医疗设施，分别计算这两类公用设施的作用值。

2.4，1教育设施完备度

经实地调查和走访朝阳市教育局，了解定级范围内初中基本情况，在调查分析的基础上，选择土地面积、建筑面积、班级数、教职工人数、学生人数作为评定教育设施（初中）的指标。确定各评定指标权重值：根据调查资料，通过认真分析各评定指标对教育设施规模及作用大小的重要性，本着突出其中具有重要影响指标，削弱非重要影响指标，使综合指标值更能反映朝阳市教育设施（中学）实际情况的原则，采用因素成对比较法，确定各评定指标权重值。

2.4，1.1评定指标归一化处理及计算综合指数

评定指标归一化处理按下式进行：mi=100ai/amax

式中：mi——某评定指标归一化值；

ai——某评定指标值；

amax——某评定指标最大值。

综合指标值按下式计算

式中： X——某初中综合指标值；

mi——某初中评定指标i归一化值；

Ki——某评定指标i权重值。

通过上式求得朝阳市各级教育设施（初中）功能分。

2.4，1.2编制作用分值表

按照规程，各教育设施（初中）作用分按下式衰减：

式中：r——各级教育设施（初中）影响的相对距离；

——各级教育设施（初中）作用分；

——各级教育设施（初中）功能分。

根据以上作用分衰减公式，编制朝阳市本级教育设施（初中）作用分值表。

2.4.2医疗设施完备度

将调查到的朝阳市医疗设施基本状况资料进行归类整理，朝阳市的医疗设施不多，除公立医院外，还有一些专科医院、民营医院、个体诊所。通过项目组调查，在城区内选择了对城区居民吸引力较大的综合公立医院。在乡镇选择乡镇居民认可度高，人员、设施、水平均领先同等乡镇医院、卫生院的乡镇医院。从朝阳市的实际情况出发，经比较分析，我们选择了建筑面积、病床数、医护人数作为确定医疗设施规模的评定指标。选择因素成对比较法确定各评定指标的权重值。

2.4.2.1评定指标归一化处理及计算综合指数

评定指标归一化处理按下式进行：mi=100ai/amax

式中：mi——某医疗设施某评定指标归一化值；

ai——该医疗设施某评定指标；

amax——各医疗设施某评定指标最大值。

综合指标值按下式计算：

式中：Xi——某医疗设施综合指标值 ；

Zj——某医疗设施评定指标归一化值；

Ki——某评定指标权重值。

2.4.2.2计算各级医疗设施的作用指数和功能分

根据医疗设施综合指标值的计算结果，将朝阳市医疗设施划分为两级。

2.4.2.2.1确定各级医疗设施的作用指数

根据级别划分结果，将各级医疗设施的综合指标值算术平均，按下式计算，并将结果加以适当调整，得到各级医疗设施的作用指数（见表13）。

计算公式：

式中：——某级医疗设施作用指数；

——某级医疗设施平均综合指标值；

——最高级医疗设施平均综合指标值。

2.4.2.2.2确定各级医疗设施的功能分

各级医疗设施的功能分计算公式为：

式中：——某级医疗设施作用指数；

——某级医疗设施功能分；

通过上式求得朝阳市各级医疗设施功能分，结果见表

2.4.2.3编制作用分值表

按照规程，各级医疗设施作用分按下式衰减：

式中：——各级医疗设施影响的相对距离；

——各级医疗设施作用分；

——各级医疗设施功能分。

根据以上作用分衰减公式，编制朝阳市本级医疗设施作用分值表。

2.5集聚规模因素

在此次朝阳市本级集体建设用地定级中，集聚规模因素选择了人口规模做为测算因素。

2.5.1人口密度情况调查

项目组以行政区划图做为工作底图，以行政村做为调查单元，分别得到了各调查对象的人口数量情况。

2.5.2极值标准化

极值标准化公式：Yij=100×a（j）×（Xij-Xj）/（Xmax-Xmin）

式中：Yij——第i个定级对象的第j项因子分值；

a（j）、Xj——当第j项因子指标与土地利用效益正相关时，a（j）=1，且Xj=Xmin；当第j项因子指标与土地利用效益负相关时，a（j）=-1，且Xj=Xmax；

Xij——第i个定级对象第j项值；

Xmax——各定级对象指标最大值；

Xmin——各定级对象指标最小值。

依据各评定指标归一化值和作用系数，进行计算指标值。

2.5.3评定人口规模因素作用分值

朝阳市本级集体建设用地人口规模因素作用分值及人口规模的作用指数及功能分表。

2.6宏观区位因素

关于宏观区位影响度的可选因素有中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、集散地等，考虑朝阳市本级集体建设用地的实际情况，本次我们选择中心城镇做为宏观区位因素的入选因子。

位序标准化公式：Yij=100×Xij/n

式中：Yij——第i个分等对象的第j项因子分值；

Xij——各分等对象按第j项因子分值指标值大小进行排序，Xij为排序后第i个分等对象的位序，当指标值与土地利用效益呈正相关时，排序从小到大进行，反之亦反；

n——参加分等城镇个数。

编制宏观区位影响作用分值表：

宏观区位因素是距离的函数，其大小是随距离的增大而递减的，可通过某一相对距离上繁华作用分衰减的分值来反映。

宏观区位作用分是随空间直线距离增加而呈指数衰减的。因此，

计算宏观区位因素作用分的公式为：ei=f（1-r）

式中：ei——某点宏观区位作用分；

f——宏观区位功能分；

r——某点的相对距离。

依据宏观区位功能分和以中心点相对应的相对距离，求得在不同相对距离上的宏观区位作用分，根据其结果编制出等距间距宏观区位作用分值表。

参考文献

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[4]万健，诸培新.基于用地需求者的集体建设用地流转方式影响因素的实证分析[J].中国农村经济，2010，（2）：79-83.

作者简介：冯晓光（1975-），女，辽宁朝阳市人，工程师，研究方向：土地资源管理。