摘  要：权籍调查是不动产统一登记中的核心内容之一，主要工作是对房地产所有权开展调查工作，获取更精准的信息数据，依据不动产统一登记标准及流程，详细记录在册、备案，具有较强的法律效力，对各方合法权益最大化保护。同时，产生纠纷时也是重要的法律依据，引起我国不动产管理部门的重视，本着因地制宜的管理原则，解决基础差异引起的多种问题，全方面地保护合法权利人的利益，为不动产统一登记工作秩序开展提供有利条件。

关键词：权籍调查；不动产；统一登记；重要性

引言

不动产统一登记工作开展的基础与前提是权籍调查，根据现阶段我国在不动产管理方面所实施的各项机制以法律法规，结合工作内容细化多个管理部门，配置专业化的管理人员，投入大量物力、财力，完善基础设施，目的是为各项工作秩序实施提供便捷条件。同时，各部门在实践工作开展阶段相互交流与协作，进一步完善管理体制，在实践中探索与创新，本着“权属清楚、界址清晰、面积准确”原则做好权籍调查工作，综合成效更显著。

一、不动产统一登记

1.概念

基于房地产法律制度实施条件下，不动产统一登记的安全性、可靠性较强，在登记阶段必须满足以下两点条件：

第一，顺应房地产的发展趋势，满足房地产综合注册需求，在不动产统一登记过程中能对各项法律法规全面实施，在实践阶段发挥较强的保护与监管作用。

第二，不动产登记信息统一记录，开展权籍调查工作应用新技术、新手段，定期完善不动产统一登记信息数据，准确地反映出各地区土地条件、房产权利等情况，为房产交易、各方合法权益保护等提供可靠依据[1]。

2.要点

开展不动产统一登记工作，最主要的原则是规范性、严谨性，在基本原则不变的情况下依据实际情况大力创新，能把调查过程中产生的信息数据详细记录，以产权利纳入登记信息为基础注册单位。一般情况下，采用活页法对房地产动态静态统一注册，登记处所记录的房地产自然条件具有相关权利。其中，房地产自然条件又包括空间信息、区域、具体位置等。

3.作用

归属作用：突出不动产地位，权利人受法律保护，享有不动产权。调查信息登记及备案后，法律效力立即生效，一旦权利人的权利受到侵害，权利人可以采取法律武器保护自身合法权益[2]。或者是通过注册房地产登记册，也受到相应的保护。

确权作用：统一登记在房地产登记册中的内容具有法律效力。如：记载某人所享有的某项物权，则该人享有该项权利。

保护作用：影响房地产登记可信度，法律保护权利人的合法权益，并获得相应的权利利益。

公示作用：通过调查与记录，保证房地产登记信息精准、完整，依据不动产的自然状态确定财产权、权利状况，公开发布后做好备案及管理工作。

管理作用：建立不动产权属产籍资料，是房地产税收、规划等工作实施的重要依据。再加上审查监督功能影响，确保不动产合法性、真实性，维护房地产交易市场良好秩序。

二、权籍调查在不动产统一登记中的重要性

1.数据整合

不动产信息数据的登记与管理，最重要的基础工作是准备阶段，要对已经记录的信息内容精准掌握，在定期调查的过程中做好数据梳理工作，进一步完善信息内容，增强信息数据的可靠性。如果某次调查中发现实际测量出具与原记录数据存在较大的误差，还需做好标记工作，及时上报到上级部门，依据管理标准有效处理，避免影响整体管理效果。

例如：变更调查影像图、地籍图的分析，需在权籍调查系统中叠加处理，随着不动产信息数据的不断增加，为避免混淆或难管理，可以把不动产单元设定独立的编码，或者是地理坐标，能为不动产统一登记及权籍调查工作实施提供良好的基础保障。

2.统一编码

“房地挂接，落宗定位”基础是统一编码，某地区地产管理部门就在此方面做出科学调整，在正式上线前三个月，不动产登记服务中心组织多个专业化的工作小组，对规定区域内的宗地编码全面清理，在根本上解决历史遗留问题，包括地号错误、证书重复等问题，为后续权籍调查及管理工作开展降低难度，确保编码精准。

3.数据更新

首先，关于已经记录及新测量的数据精准确定，按照《地籍调查规程》相关要求，要在不动产统一登记系统中做好信息更新工作，包括图形信息、属性信息[3]。其次，自然幢图形分析，把实际测绘得到的数据导入到自然幢图形中，保证数据与图形的基本内容保持一致；最后，在建工程抵押登记、预告登记、抵押预告登记等，把实际测绘得到的数据导入到预测自然幢图形中，便于细致化、严谨化的管理。

4.自动生号

部分地区在土地登记数据中有图形信息、属性信息，但房产登记数据只有属性信息，是根据坐落直接做房地挂接。经不动产统一登记系统构建及应用后，关于新做土地、房产图形信息与属性信息都要导入权籍调查系统中，便于不动产单元号自动生成，后续管理工作秩序开展。

三、不动产统一登记中权籍调查策略

1.责任划分，监管力度加大

考虑权籍调查与不动产统一登记的关系，为降低各项工作开展及实践难度，需做好工作内容与职责的划分工作，分别设置行政主管部门、执行部门、监管部门等，经现代化技术引进，促进各方密切联系，信息数据交互使用，提高资源利用率及工作效率[4]。再加上房地产登记机构与调查机构的责任关系，在房地产调查结果审查阶段，还需把此部分的职能移交到房地产登记机构，只有各部门的工作内容与职责细化，才会提高重视度，相互监督与协作共同提升权籍调查工作质量。

2.权属规划，人员考核

权籍调查的核心是权属调查，在房地产计量工作开展阶段要根据权籍调查中所记录的信息数据详细计算，调查数据的准确性、完整性会直接影响每项工作进度与成效。对此，在权属规划阶段还对人员的专业能力、职业素养等提出明确要求，由行政人员组织完成所有权调查工作，加强对调查机构人员的培训及考核力度，获取相应证书后，才能参与到具体的工作岗位中，发挥个人能力及优势。

3.技术规程，方案完善

通过不动产统一登记的深入，使地方权籍技术调查方案得到良好完善，并对传统化问题细致处理，注重地方特色化计划的制定与实施，整体可操作性较强，采用动态化监管方式，在细节上分析与管控，尤其是对普通商品房建筑面积、所有权边界的处理，因原始注册文件中没有固定坐标或边界，在续订抵押贷款条件下暂不能开展权籍调查工作。对此，还需从方案完善方面入手，保证基础条件充足，才能保证综合效益最大化。

四、结语

针对上述内容分析，掌握不动产统一登记要点及作用，权籍调查也是不动产统一登记中的核心内容之一，便于数据整合、统一编码、数据更新、自动生号等，为确保登记信息的完整性、准确性，注重各部门责任划分，在实践阶段加大监管力度，通过权属规划，提升作业成效。再加上人员培训及考核，杜绝历史性问题发生。

参考文献：

[1]李宝全.新形势下不动产及其权籍调查测绘措施分析[J].住宅与房地产，2021，6（22）：12-13.

[2]朱志斌.新时期下不动产权籍调查测绘的现状与发展研究[J].住宅与房地产，2021，3（22）：18-19.

[3]许文涛.不动产权籍调查的难点及应对策略[J].住宅与房地产，2021，11（19）：29-30.

[4]李潇泠.关于不动产存量登记数据整合中权籍调查工作的探讨[J].智能城市，2020，6（03）：52-53.