打开文本图片集

本文摘要：2021年3月17日起，广州开始实施首付款来源审查新政，也就是“首付溯源”政策，此政策是为防止信贷资金违规流入楼市而出台，在购房者申请按揭房贷时需要提供首付款账户流水证明，以佐证首付款是家庭自有资金，或者是父母、儿子等直系亲属自有，严禁以贷借贷。此政策一经颁布，广州市各大银行纷纷响应，银行接连发布对于“首付溯源”政策的实施细则，此次政策对于广州的房地产市场势必会产生一定的影响，而这一连锁的反应也必定对银行贷款风险产生一定影响，而此相关影响的利与弊我们不得而知，本篇文章我们就将从广州“首付溯源”政策出发，通过对相关数据的理论分析，利用西方经济学中供求关系原理，综合比较从而得出此次新政对于相关利益方的利与弊。

关键词：首付；房地产；供求

引言

2021年3月17日开始广州多家银行开始进行房贷首付来源审查工作，此次首付新政旨在打击以“经营贷”等为代表的违规资金流入房地产市场，打击炒房热活动，本次新政规定个人房贷首付必须使用家庭自有资金或父母、子女等直系亲属自有资金，严禁利用借入资金进行房贷首付支付，具体规定有五方面要求：

1.坚持“房住不炒”定位，把稳工作方向。落实“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，积极配合地方政府落实“一城一策、因城施策、城市政府主体责任”的房地产市场调控长效管理机制，促进房地产市场平稳健康发展。

2.抓典型问题严肃问责，形成监管震慑。针对近期被媒体曝光的银行机构，广东银保监局已组织监管约谈并派出工作组进场开展调查核实，保持监管高压态势。下一步对经查实的经营贷违规流入房地产市场的违规行为将依法予以处罚，对于从业人员“顶风作案”等性质恶劣的行为将从严处罚。

3.压实机构主体责任，堵塞制度漏洞。要求银行机构开展自查“回头看”，鼓励主动暴露问题。督促银行机构对自查发现的问题进行整改问责，对照监管规定完善管理制度，规范基层网点销售行为和服务话术，进一步加强贷款“三查”管理，严格审核借款人资质和经营主体信息真实性，对贷款资金被挪用行为及时预警处置。

4.多方联动强化房地产金融风险防控。加强信息共享和沟通协作，人民银行广州分行和广东银保监局将会同广东省住建厅等地方政府相关部门强化沟通联系和风险通报。会同相关主管部门做好市场秩序整治，对于不法中介机构等市场参与主体的违规行为共同打击，坚决惩处。

5.加强公众金融知识和诚信守信宣传教育。督促银行机构按照人民银行广州分行有关规定和广东银保监局3月15日在官网发布的《关于防范“贷款中介”诱导购房者违规套取贷款的风险提示》要求，持续加强消费者权益保护教育；通过签订贷款用途承诺书等形式加强对借款人的风险提示，重点对挪用信贷资金需承担的法律责任、经济责任等严重后果进行宣传教育，引导金融消费者知法守法，确保信贷资金合规使用。

同时在下发政策后广州多家银行也纷纷发布了详细规定响应新政的实施，具体有以下五点：

1.提供首付款流水。提审前，借款人家庭需提供首付款来源近半年流水，可以是活期存款，也可是理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等。

2.对于半年前已持有80%首付资金的可直接认定具备资质，对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得。

3.父母等直系亲属转入的，要提供相关流水证明以证明是其自有资金。若亲属半年前已持有可直接认定；若断续存入的，需核实为合理收入所得。

4.对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。

5.提交放款合规环节，需再次核实借款人家庭征信，如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的，需提前结清后方可发放。

此次新政的出台使房贷的准入变得更加严格，门槛进一步提高，同时从以上规定以及通知中也不难看出对于首付资金的要求也会更加的严格，放贷周期也会延长，同时此次出台新政也是为了给楼市降温，而这也就势必会影响楼市的供需以及价格，同时我们也知道楼商们在建房时需要大量资金，而这些资金往往也都需要从银行进行贷款垫付，待资金回笼时进行偿还，那么这项政策对于楼市会有何影响？同时这一系列影响又会对于楼商们偿还银行贷款又会有何影响？接下来我们就从供求等多角度分析楼市供需以及价格走向，从而得出此项新政的利与弊。

一、“首付溯源”政策对购房者的影响

1.“首付溯源”政策一定程度上有利于打击炒房活动

房地产业作为一个国家的支柱性产业，对于一个国家的经济发展而言发挥着举足轻重的作用，而房子作为人民日常生产生活的刚需产品，在人们的日常生产生活中扮演着极其重要的角色，而且我国人民受我国几千年来儒家思想以及宗法制影响，买房置地的思想已经深深植入我国人民的思想当中，进而也一定程度上推动了我国房地产经济的发展，同时伴随我国经济的发展以及西方超前消费习惯的传入，也更进一步推动了我国房地产经济的发展，但在这房地产经济的发展过程中，由于房贷的加入，购房对于资金的要求门槛降低，同时由于我国经济的发展，一些热门城市经济发展势头迅猛，土地资源有限，不足以满足我国大部分人口的购房需求，因此热门城市的房价也就一路水涨船高，大部分人也都看准机会大量投资房地产之后等待升到一定价位时再转手卖出，而这就是所谓的炒房，即买入房屋后短时间内卖出获利，这一系列操作也就使我国大多数城市房价居高不下，大量资金流入房地产市场，滋生房地产泡沫经济，因而在2016年12月16日正式闭幕的中央经济工作会议中，在部署2017年中国房地产市场工作时率先明确了“房子是用来住的，不是用来炒的。”这一战略性定位，在之后的过程中我国也是出台了一系列的措施来抑制房地产企业的无序扩张，打击炒房活动，房地产市场进入严冬，大量炒房公司及个人纷纷爆雷，同时这项政策的出台又无疑给炒房者们一记重击，严审首付资金来源，提高房贷准入门槛，延长放贷时间，这一系列操作也使得购房对于资金的要求变高，使炒房者炒房需要有更大的资金投入，从而在一定程度上会起到抑制炒房行动的作用。

2.政策的实施可能会伤害到刚需群体，打击购房者的住房购买意愿

经过我国近几年来持续严厉的打压炒房活动，并取得了一定的可观成果的情况下，在购房人群中，炒房投资人群应该仅占了很小的一部分，很大一部分购房者还是拥有真正购房需求的刚需人群，同时在这一部分人群中很大一部分人没有炒房者那样庞大的资金后台，对于房贷拥有着更强的依赖性，此次新政的实施无疑对于这部分刚需人群购房造成了更大的困难，使这部分人群承受着更大的购房压力。据2018年全球购房者调查报告显示，中国人首次购房的平均年龄是27岁，这是四年前的数据，同时相关数据也显示我国购房人群年龄也在不断降低，这也就表示我国现如今购房的主力人群年龄在27岁以下，也就是集中在现如今的80、90后人群，而这部分人群接受西方思想的程度更高一些，对于买房的观念也不是那么执着，同时由于近些年来我国一直推崇的公租房、廉租房以及经济适用房，经过几年的发展，相关市场以及体系日渐成熟，而此次政策的出台，使得首付门槛提高，相信会有相当一部分人从买房市场转入租房市场，购房需求会相应减少，而这一点我们也从图1-1广东省2016-2021年商品房销售额折线图中不难看出，2021年广东省住宅销售额有所减少，住房需求在一定程度上变化不大，据此推测租房需求会相应增加。

3.因供求的变化，在一定程度上引起广东房地产市场价格的波动

在房屋供给不变甚至增多的情况下，根据西方经济学中供求法则以及替代效应，这其中也会一定程度上引起房地产价格的波动，但就目前来说，我国依然是供房市场占主导，尤其像广州﹑深圳这样的一线城市更为显著，同时赵悦在房贷首付比例对住房市场的动态传导机制研究中也利用建立结构向量自回归模型（SVAR）进行房地产市场调控政策间的比较分析，说明了房地产首付比例政策效果影响时间较短，且政策效果相对不显著，通过提高最低首付比例压抑需求，只能起到暂时的缓解作用[1]。此次“首付溯源”新政的出台与实施禁止了人们用借贷资金去支付首付，增加人们首付资金压力，这从侧面来看也相当于提升了一定银行的首付比例，因此我们也推测此新政的出台和实施对于购房价格的影响也是极其有限的，在一段时间之后房地产市场价格依然会回归。

二、“首付溯源”政策对房地产的影响

1.间接影响房地产市场价格，从侧面影响房地产市场内经济走向

房地产业作为国家的支柱产业，对于国家经济具有举足轻重的作用，但由于最近几十年来的炒房投资活动，使得大量货币流入房地产市场，造成房地产泡沫经济，对于国家经济具有很大的隐患，因此近些年国家连发多条有关房地产行业的政策，抑制房地产经济的无序扩张，使价格回归正轨，减少经济对于房地产行业的依存度，因而在近几年来房地产行业进入严冬，此次“首付溯源”政策的出台虽然对于房地产行业没有直接影响，但作为房地产相关政策从侧面一定程度上影响房地产经济的走向，在上面我们提到，根据西方经济学中的供求法则，由于首付门槛提高，购房者的需求减少，但是房地产的供给没有很大变化，甚至增加房地产的供给，相应的会引起房地产市场价格的波动，但是价格的波动是有限的，由于人口的增长，我国购房需求依然是旺盛的，依然是卖方市场占主导，因此对于价格的调控是有限的，且根据梁斌在银行信贷首付约束与中国房地产价格研究中所得结论，首付约束作为房地产市场的调控工具， 政策持续性更显著，同时房地产价格波动更小[2]，因此此次“首付溯源”新政的出台从一定方面来理解是提高了首付，一定程度上从侧面抑制房价的上涨，但其影响十分有限。

2.需求减少，延长资金回收周期，提高房地产企业的经营风险与财务风险

同时由于购房需求人群的减少，会相应的延长商品房售卖的时间，延长资金回收周期，房地产业属于资金密集型产业，前期需要大量投入资金，而这些资金的来源一部分是公司自有，一部分是融资得来，而最大的资金来源是负债，而这些负债包括银行、金融机构以及个人，从图2-1广东省2016-2020年房地产开发企业（单位）资产负债率折线图中我们可以看到，近些年来房地产开发企业的负债正在逐渐缩减，从2016年的81.1%到2020年的79.74%，下降近1.5个点，但对于负债的依存度还是很高，负债远超资产，而往往这些负债具有一定年限的限制，一旦商品房销售不出去，引起一系列反应，甚至会导致公司崩盘破产，因此此次政策的出台也在一定程度上间接的影响了房地产企业的资金链安全，一定程度提高房地产企业的财务风险与经营风险。

三、“首付溯源”政策对银行影响分析

1.使首付作用回归正轨，降低银行个人住房贷款回收风险

作为银行贷款主要部分的个人住房贷款与房地产公司商业贷款对于银行贷款风险具有很大的影响，此次“首付溯源”政策的出台也势必影响银行这两大业务板块，首先针对于个人住房贷款这一板块来说，我国公民在购房时需要自己支付一定比例的资金，剩下所需资金才可以申请住房贷款，而这需要自行支付的资金便是首付，首付是为检验房贷申请者的还款能力而设置的，一定程度上可以说明申请者是否具有还款的能力，然而由于近年来我国金融业的迅速发展以及小型借贷公司的爆炸式增长，但同时由于行业发展较快，而且是新兴产业，相应的监管制度不健全，以及一些其他原因，大多数人利用借贷资金支付首付资金，这也就导致了一些以“经营贷”等为代表的违规资金流入楼市，一定程度上减弱了首付的作用，同时也再次助长了炒房活动，炒房也就是买入房子在短时间内再次卖出，而炒房者或公司低价买入房产，一般通过借贷的方式买入房产，等待房价上涨时卖出，而炒房者或公司赚取其中差价，而各各地区的房价也就在这一系列的炒房活动中逐渐升高，在2016年12月16日正式闭幕的中央经济工作会议中，在部署2017年中国房地产市场工作时率先明确了“房子是用来住的，不是用来炒的。”这一战略性定位，在之后的过程中我国也是出台了一系列的措施来抑制房地产企业的无序扩张，打击炒房活动，房地产市场也因此进入严冬，大量炒房公司及个人纷纷爆雷，而这最终受伤害的还是银行，大量房贷无法偿还，给商业银行带来大量损失，而这一系列也可以从广州农商银行最近三年来的房贷减值准备中看出，根据图3-1广州农商银行2018年—2021年6月住房贷款损失准备额折线图虽然2020年有所下降，但总体依然呈上升趋势。

本次“首付溯源”政策的出台也一定程度上使首付作用回归正轨，于21年3月开始实施的“首付溯源”政策，要求广州各大银行严审房贷申请者首付资金来源，首付资金必须为申请者自有资金或者为直系亲属的自有资金，不得使用借贷资金，同时需要提交申请之日前半年之内的银行流水进行审查，其主要目的是防止以“经营贷”等为代表的违规资金流入楼市，同时也想借此进一步打击炒房热活动，给楼市降温，使房价逐渐回归正常轨道，通过严查首付资金来源来提高房贷准入门槛，提高买房资金要求，提升准入门槛，增加炒房困难，从而降低炒房需求，需求减少，供应不变，根据西方经济学的市场供求法则，从而降低均衡价格，使市场逐渐转入买房市场，从而达到降低房价的目的，但是由于我国人口众多，同时我国人口依然净增长，2021年人口净增长48万，虽然增长较少，但依然处于正增长，加之我国本身人口基数大，因此住房市场缺口仍然较大，住房需求旺盛，依然是卖方市场占主导，所以对于房地产市场的调控依然是十分有限的，但由于此次首付资金的审查，首付会逐渐回归正轨，发挥它所应有的作用，逐渐降低银行房贷损失，但在短时间效果不会明显显现，甚至损失会有所增加，由于首付资金的审查可能将一些之前违规的贷款查出来，增加银行房贷损失，而这一点我们也可以在上面的图中看出，2021年3月开始实施此项政策，我们可以在2021年6月广州农商银行的半年财报中看出，关于个人住房贷款方面损失准备额有所提升，但是相信在之后的时间里会逐渐下降的。

2.新政对于银行房地产企业商业贷款风险影响极小

说完个人房贷板块的影响，我们再来说说银行的另一大板块，房地产商业贷款业务，这一板块也在银行的贷款业务中占有不小的份额，“首付溯源”政策对于个人住房贷款的影响比较直接，但对于房地产商业贷款的影响还是比较间接的。政策对于房地产商业贷款的影响主要通过影响供求来影响房地产企业的资金运动，从而影响银行房地产商业贷款的风险。在上面我们提到“首付溯源”政策严审首付资金来源，提高房贷准入门槛，一定程度上会间接的影响房地产的需求，逐渐转入买方市场，降低均衡价格，而这我们也可以从图2-1广东省2016-2021年商品房销售额折线图中看出，广东2021年房地产销售额出现了小幅度的下降，市场需求降低，商品房销售不出去，资金不能及时回流，延长资金回收周期，从而延长房地产商业贷款的回收周期，同时由于近几年多条政策对房地产市场的持续打压，也会有一定的房地产企业崩盘倒闭，而这其中恒大就是一个很好的例子，而这些倒闭的房地产企业也势必会造成银行一定的损失，提高银行贷款风险，但由于我国房地产市场需求旺盛，依旧是卖方市场占主导，影响是极其有限的，甚至有可能不会产生影响，我们在图3-2中也可以看到2021年的变化就不是很明显，甚至有所下降。

总而言之此次“首付溯源”政策对于银行个人住房贷款的影响较大，主要是有利于减少银行损失，而对于房地产商业贷款的影响微乎其微。因此综合来说对于银行还是有利的，对于降低银行贷款风险，减少银行等损失具有一定效果。

四、“首付溯源”政策对住房租赁市场的影响

1.促进购房人群向租房人群转变，推动租房市场扩张

在上面个人影响分析中，我们提到了此次“首付溯源”新政可能会使一部分购房需求人群转向租房需求人群，由于此次“首付溯源”新政的出台提升了首付资金要求，提高了房贷申请门槛，进一步也就提升了购房难度，之前部分刚需人群会利用一些经营贷款支付首付资金，降低了购房资金的难度，但是此次“首付溯源”政策的出台，对于首付资金进行严格审查，逐渐消除了购房者利用以“经营贷”等为代表的违规资金进行首付支付申请个人住房贷款的可能，提升了购房的难度，并且由于住房需求群体的年轻化趋势，接受新思想新事物的能力强，更容易接受租房居住的理念，同时通过近几年来我国社会保障体系以及租房系统的不断发展与完善，目前租房系统也已基本健全，足以承担国内的租房需求，慢慢也就会有越来越多的人选择租房居住，租房市场需求不断壮大，租房的居住成本也相对较低，相信也会越来越受年轻住房需求群体的青睐。

2.引起租房市场价格波动，推动租房市场体系以及法律法规的健全

由于住房市场的不断壮大，由于供求﹑疫情以及成本等原因，房屋租赁市场价格也会相应上升，表4-1，2019年11月广州和深圳住房租赁价格指数环比情况一览表展示广州以及深圳两大城市在2019年11月的住房租赁价格指数环比情况，2019年11月广州和深圳分别环比上涨0.37%和0.31%，上涨幅度较小，由于目前租房市场不规范、青年住房保障乏力等结构 性障碍的存在，使得当下年轻人的租住生活呈现出租住行为个体化、租住区域外围化、控制租住成本压力大、以及租住生活不稳定等特征，租房青年难以产生居住归属感和安全感，并遭遇在租来的房子里无法规划未来生活等发展性问题。这些困境导致许多青年不敢将长期租房而居作为自己的生活方式，只能将购房作为自己的首要选择[3]，因此租房市场的扩张也是有一定的限度的，此次“首付溯源”新政的出台相信也会逐渐催动国内租房市场的不断壮大，在市场需求的同时相应的法律法规以及配套设施也将不断完善。

五、结论与建议

通过本次我们广东“首付溯源”新政对于个人、银行、房地产公司以及住房租赁市场的影响分析，我们得出以下结论：

1.此次“首付溯源”新政的出台，严查首付资金来源，提升房贷申请难度，提高个人住房资金门槛，一定程度上会有利于抑制炒房活动的发生以及一定程度上防范以“经营贷”等为代表的违规资金流入房地产市场，对于抑制楼价上涨会起到一定作用，但作用会十分有限，同时在打压炒房活动的同时也很有可能会影响一部分刚需群体的购房活动，提升购房难度，增加购房压力。

2.此次新政的出台，同样也会造成一定的房地产价格的波动，一定程度上影响房地产市场的供需结构，一定程度上延长房地产的销售周期，影响房地产企业资金回笼周期，进而会一定程度上影响房地产企业的资金运动，同时也会在一定程度上抑制房地产市场的无序扩张，以及房地产泡沫化经济，对于降低我国经济风险起到一定的作用。

3.对于银行来说，此次新政的出台，一定程度上会保证个人住房贷款方面的还款能力，直接影响个人住房贷款方面的损失，但同时也会在房地产企业贷款中造成一定的风险提高，间接影响房地产企业贷款的偿还周期以及损失准备额。

4.此次“首付溯源”新政的出台与实施，不仅仅在个人、银行以及房地产企业间造成影响，同时也会一定程度上影响我国租房市场的发展与完善，适当扩大租房市场需求，推动租房市场的发展。

综合来说，此次广东“首付溯源”新政的出台与实施为我国各个地区的首付资金审查工作起到了示范性作用，首付资金来源的审查，有利于抑制炒房活动以及房地产经济的无序扩张，防范以“经营贷”等为代表的违规资金流入房地产市场，抑制房地产泡沫，降低国家经济风险，但在打击与防范违规资金流入房地产市场的同时也会影响到真正的住房需求群体，因此，在这里我对于之后政策的完善与发展以及我国住房体系提出如下建议：

1.在政策的实施过程中增加购房用途以及名下房产审查政策，区分贷款用户群体，对于刚需用户缩短审查与放贷周期，保护真正的住房刚需群体，同时也要保持政策的连续性，保持对于房地产价格的影响。

2.进一步完善住房租赁市场租赁机制，完善相关法律法规，积极推动以“公租房”﹑“廉租房”以及“经济适用房”等为代表的政府主导的住房租赁工程，积极探索共享经济与租房市场的有效融合机制，并且出台相关政策调控住房租赁市场，整治如“黑中介”等一些住房租赁市场的诟病，消除人民住房租赁的顾虑，积极推进“租购同权”，逐渐使租房群体能最大限度的享受购房者的权力，完善租房市场，减轻住房市场压力。

3.积极推动中小城市的发展，促进人口回流，减弱大城市人口负担，降低大城市购房热度，逐渐从根源上调整住房市场问题，减轻政策实施难度。

参考文献：

[1]赵悦.房贷首付比例对住房市场的动态传导机制研究—基于 SVAR 模型的政策对比分析[j].价格理论与实践.2018（10）：117-120.

[2]梁斌.银行信贷首付约束与中国房地产价格研究[j].国际金融研究.2011.3：4-10.

[3]邓 蕾 黄洪基.租房青年的居住现状和居住观念研究—来自上海的调查[j].《青年探索》.2011（6）：62-67.

[4]杨 巧 杨扬长.租房还是买房—什么影响了流动人口住房选择？[j].《人口与经济》.2018（6）：101-111.

[5]谭成洋 欧阳修梅.居住权对“房住不炒”的影响机制研究综述[j].上海房地.2022.3：53-56.

[6]雷 兵 轩天池.互联网时代人群流动性对共享短租房价格的影响[j].商展经济.2022.3：054-057.

[7]徐胜才.构建租购并举住房保障体系的实践与发展建议—以连云港市为例[j].上海房地.2022.2：37-39.

[8]赵华平 高晶晶.租售同权政策对房价的异质性影响研究[j].调研世界.2022（2）：41-49.

[9]盛宝柱 张巧慧.个人住房信贷政策对房地产价格的影响[j].安阳工学院学报.2022.1：53-58.

作者简介：

滕宏雷（2000-），男，汉族，辽宁阜新人，广西大学行健文理学院本科在读，财务管理方向。

项目信息;2021年的大学生创新创业训练计划项目资助；项目名称：银行“首付溯源”政策对房地产行业影响分析 项目编号 202113638068